3천만원으로 부동산 법원 경매로 지방 연립주택 입찰부터 내부공사까지 해결하고
월세 계약까지 진행했던 과정을 생생하게 설명해 드릴 테니 많은 도움이 되시길 바랍니다.
이 글은 본인의 실제 경험담을 있는 그대로 최대한 작성하였음을 알려드립니다.
▣ 부동산 경매 물건 기준 확실히 정하기
1. 경매 물건의 종류를 정해라.
부동산 경매를 하려고 한다면 본인에 맞는 경매 기준을 우선적으로 정하셔야 합니다.
예를 들어 아파트, 연립, 다세대, 대지, 전, 답, 임야, 묘지, 법정지상권, 지분경매 등등 물건 중에서 한 가지만 집중적으로 공략을 하시는 게 좋습니다.
한 가지 물건에만 집중 공략하시면 남들보다 빠르게 그 물건에 관해서 전문가가 될 수 있습니다.
2. 자금 기준을 정해라.
본인의 자금 상태에 맞는 물건만 집중해서 공략하시면 됩니다.
소액이라고 매각기일에 다른 사람 눈치 볼 필요도 없습니다. 본인 또한 소액의 물건을 하면서 값산 물건을 입찰하다고
스스로 기가 죽는 경우가 있는데 여러번 경험하고 나니, 절대로 그런 생각을 가질 필요 없다는 것입니다.
3. 수익율을 계산하라
아파트를 3억에 낙찰받아 보증금 2천만원에 월세 100만원 받는 사람이 있는 반면
저처럼 3천만원 짜리 연립주택을 10채를 낙찰받아 한 물건당 월세 25만원을 받는 사람도 있을 것입니다.
수익률을 따지자면 아파트 1채 월세 100만원 보다 연립주택 10채에서 25만원씩 250만원을 받는 게 제 경험상 좋다는 것입니다. 즉 분산투자를 잘하라는 말입니다.
각자마다 경매 스타일이 다르겠지만, 이 방법은 본인이 하는 스타일이고 특히 경매 자금이 넉넉하지 않은 상황이라면
이 방법을 생각해 보시는 걸 추천합니다.
보유 한 연립 10채 중 가격이 많이 오르는 것은 처분하면 되고, 아주 우연히 자연재해, 폭풍이나 산불등 재난을 당한다면
아주 재미난 경험을 하실 겁니다. 여기서 재미난 경험이란 당연히 좋은 경험입니다.
( 이 부분은 추후에 글을 작성하여 알려드리겠습니다. )
4. 현장 방문 ( 임장 )
주택 경매 물건을 분석하면서 반드시 해야 일이 현장 방문 (임장) 입니다.
현장에 답이 있고, 현장에서 별 소득이 없다고 해도 현장을 보았다는 것 자체가 분석의 시작입니다.
경매 물건에 입찰을 하지 않는다고 하여도 공부한다 생각하고 현장 방문을 꼭 해보시기 바랍니다.
여러 건의 주택을 현장 방문 경험이 쌓이게 되면 스스로 현장 분석하는 노하우가 저절로 쌓이게 됩니다.
현장을 직접 보아야 입찰을 결정할 수 있는 것입니다.
현장 너무 먼 곳은 갈 필요 없으나 차로 왕복 6시간 거리의 물건이라면 당연 가 봐야 한다고 봅니다.
5. 지방 소도시라고 무시하면 안 됩니다.
지방의 작은 시, 군, 읍, 이라도 사람이 사는 곳입니다.
소액으로 경매하기도 참 좋은 곳이고, 낙찰받은 주택이 월세가 안 나갈까 봐 걱정들 참~~ 많이들 하시는데요.
그거 다 본인 하기 나름이고 앞으로 벌어지지도 않은 일에 대한 괜한 걱정입니다.
월세가 안 나가는 집은 가보면 다 똑같은 스타일입니다.
밖에서 보아도 집이 너무 누추하고 내부를 들여다보면 도배, 장판, 화장실, 싱크대도 솔직히 다 더럽습니다.
이런 집은 아무리 월세가 싸다고 저라도 가서 살기 싫습니다.
( 지방 소도시에 이런 임대인 분들 정말 많습니다. 돈 들이기는 싫고 월세는 남들과 똑같이 받고 싶고 욕심만 가득합니다.)
집을 깨끗하게 해 주면 아무리 시골이라도 월세 1 달이면 충분히 나갑니다.
6. 셀프 인테리어 견적 계산하기
셀프 인테리어를 한 번만 경험해 보신다면 인테리어 공사비가 얼마나 허무하고 아까운지 경험하실 겁니다.
화장실 타일, 도배, 장판등 전문가 수준으로 할 수는 없겠지만, 직접 해보시면 깨끗하고 이쁘게 집이 변할 겁니다.
요즘 인테리어 업체 너무 많고 실제 인테리어 공사 맡겨도 공사비용만 비싸지 a/s도 안되면 형편없는 업체가 훨씬 많은 것 같습니다.
(이 부분도 제가 직접 경험한 내용을 글로 작성해 드리겠습니다.)
( 다음 2단계 경매 물건 분석에서는 실제 낙찰 물건을 사례로 글을 작성하겠습니다.)
