부동산이 법원 경매를 통해서 매각이 되었을 때, 매각 대금을 어떻게 배당하는지 그 진행절차와
배당 순위를 알아보겠습니다.
| ▣ 부동산 경매 배당 절차 1. 배당 받는 순위 2. 배당 받을 채권의 신고 3. 채권자의 범위 4. 배당요구 종기 및 배당 기일 지정 5. 배당할 금액 산정 6. 배당표 작성과 비치 |
1. 배당 받는 순위
| 1 순위 | 경배집행비용 | 경매를 진행하면서 지출된 비용 등 예) 감정평가비 등 |
| 필요비, 유익비 | 해당 부동산의 보전, 개량을 위해 지출된 비용 ( 민법 367조) |
| 2 순위 | 소액임차보증금채권 | 주택임대차보호법 8조1항 / 국세기본법 35조1항 4호 / 지방세기본법 71조 1항 4호 |
| 최종 3개월분 임금 | 임금채권은 퇴직시기는 상관 없고, 지급 받지 못한 최종 3월분의 임금 ( 지연된 이자 부분은 우선변제권에서는 인정되지 않음 ) |
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| 최종 3년간의 퇴직금 | 우선 변제받는 퇴직금은 250일분의 평균임금을 넘을 수 없습니다. [퇴직금 우선변제권 / 근로자퇴직급여 보장법 12조2항] |
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| 재해보상금 채권 | 근로기준법 38조2항 /근로자퇴직급여 보장법 12조2항 / 국세기본법 35조 1항 5호 지방세기본법 71조 1항 5호 참조 |
| 3순위 | 당해세 | 해당 부동산에 부과된 조세와 가산금을 뜻함 |
| 당해세는 저당권 등 담보채권보다 항상 우선함 | ||
| 국세 : 상속세 / 증여세 / 종합부동산세 | ||
| 지방세 : 재산세 / 자동차세 / 지역자원시설세 및 지방교육세 |
| 4 순위 |
국세 및 지방세의 법정기일 보다 앞 선 등기 기재 설정된 (근)저당권, 전세권 |
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| 조세의 법정기일과 설정등기일 보다 앞 선 등기 기재 설정 (근)저당권, 전세권, 확정일자 갖춘 임차인, 등기된 임차인 |
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| 저당권, 확정일자 있는 임차보증금 채권 (근)저당권으로 담보되는 채권과 같은 순위 (대법 92다30597 판결) |
||
| 근저당권의 피담보채권의 일부를 대위 변제한 채권자 | ||
| 5순위 |
1. 임금 등의 제외한 임금 ( 근로기준법 38조 2항) 2. 퇴직급여 등을 제외한 퇴직금 ( 근로자퇴직급여 보장법 12조2항) 3. 기타 근로관계로 발생한 채권 ( 근로기준법 28조 1항) ( 근로자퇴직급여 보장법 12조 1항) 4. 최우선변제 근로채권은 담보 채권보다 후순위 배당이나 조세 채권보다는 선 순위 배당 5. 담보채권 없는 근로관계채권은 당해세를 포함한 조세 채권보다 우선하여 배당 |
| 6순위 | 국세, 지방세등 | 국세 기본법 35조 |
| 지방자치단체의 징수금 | 지방세 기본법 71조 |
| 7순위 | 국민건강보험료 | |
| 국민연금보혐료 | ||
| 고용보험료 및 산업재해 보상 보험료 |
| 8순위 | 저당권 , 전세권으로 담보되는 채권 | |
| 9순위 | 일반채권 |
2. 배당받을 채권의 신고
경매 사건 부동산의 채권자는 매각 대금에서 배당 받기 위해서는 배당요구 종기일까지 해당 법원에 채권에 대한 신고를 하여야 합니다.
경매개시결정등기 이전에 이미 경매 사건 부동산의 등기에 기재된 (근)저당권 및 (가)압류, 전세권, 국세 체납처분 압류, 우선변제권청구권 등 등기 기재된 권리가 매각으로 소멸하는 채권의 권리를 가진 채권자는 원금, 이자, 비용 등을 포함하여
배당요구 종기일 까지 법원에 신고하라고 법원에서 연락이 옵니다.
배당요구 종기일은 해당 경매 사건 부동산의 매각물건명세서를 보면 날짜가 기재되어 있습니다.
매각물건명세서는 첫 매각기일 7일전에 대법원경매사건에 공지됩니다.
배당요구 종기일까지 배당요구 신고를 하지 않으면, 집행 법원에서 계산한 채권금액에 대하여 추가 변경하지 못하고
다른 채권자가 배당 받은 금액에 대하여 부당이득 반한도 청구 할 수 없습니다.
대한민국법원 법원경매정보
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3. 채권자의 범위
배당을 받을 수 있는 채권자는
1) 경매개시결정등기 기재 이전에 해당 사건 부동산의 등기에 기재되어 있는
(근)저당권자, (가)압류, 전세권, 우선변제청구권자
2) 배당요구 종기일까지 경매를 신청한 압류채권자와 이중으로 압류한 채권자
국세 또는 지방세의 교부청구
4. 배당요구 종기 및 배당 기일 지정
부동산 경매 사건의 매각대금을 최고가 매수신고인이 납부하면, 법원에 납부 한 날로부터 30일 정도 시점에 배당을 진행합니다.
해당 법원에서는 매각 대금 잔금이 납부가 되면 배당기일을 정해서 채권자와 이해관계인들에게 통지를 합니다.
다만, 채무자의 거주지가 불분명하다면 채무자에게는 통지를 하지 않습니다.
5. 배당할 금액 산정
경매 사건 부동산의 배당 금액을 법원에서 산정할때는 납부된 매각 대금의 잔금가지고만 하는 것이 아니고,
1) 매각 대금
2) 전 최고가 매수인의 보증금 ( 재매각 경매사건의 경우)
3) 지연이자 ( 매각 대금을 기간내에 납부하지 못하여 발생한 지연이자)
4) 채무자 또는 소유자가 경매 사건을 항고하여 돌려 받지 못한 항고 보증금
등의 금액을 모두 합한 금액을 채권자에게 배당 진행합니다.
6. 배당표 작성과 비치
해당 경매 사건 관할 법원은 배당기일 3일전에 배당표 원안을 작성하여 법원에 비치합니다.
이 때, 본인의 배당금이 얼마인지 청구한 금액을 전부 배당 받는지 또는
다른 채권자에게 부당하게 배당이 가는지 확인하여 문제가 있다면 배당이의 신청할 준비를 하셔야 합니다.
