■ 임차권등기명령 신청을 법원을 통해서 해당 임차주택에 임차권등기를 등기에 기재하였다면
이제는 임차보증금을 회수하기 위해서 임차인 상황에 맞게 조치를 하셔야 합니다.
■ 임차권등기가 성공적으로 되었다고 해서
임대인이 임차보증금을 돌려 주기만을 무작정~~ 아무런 기약도 없이~~~ 기다리기만 하면
임차인 스스로 본인의 소중한 임차보증금을 포기하는 거와 마찬가지입니다.
이 글을 보기 전에 아래의 링크를 통해서 임차권등기 전 임차인의 위치 알아보기를 먼저 보고 오시길 바랍니다.
임차권등기명령 신청 했다고 임차보증금 회수 되는게 아닙니다.
임대인이 임차보증금을 반환하지 않아서 임차보증금을 회수하기 위해 임차권등기명령을 신청하는 임차인들을 요즘 주변에서 어렵지 않게 만나 볼 수 있습니다. 임차보증금을 회수하기 위해
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1. 임차권 등기 기재 후 법원 경매를 신청 할 경우
아래 글부터는 최대한 편안하게 대화, 설명하듯이 써 내려가겠습니다. 편안하게 봐 주시면 됩니다.
(여기서부터는 내용이 다소 복잡하고 어려울 수 있습니다. )
(대략 아~~ 이렇게 해야 되는구나. 정도만 이해하셔도 많은 도움이 될거라 생각됩니다.)
임차보증금을 회수하기 위해 대다수 임차인들이 하는 방법이 ' 임차권등기명령 신청' 입니다.
여기까지 누구나 쉽게 전자소송을 통해서
큰 비용 부담없이 소소한 금액으로
해당 임차 주택에 ' 임차권등기' 기재 절차까지 할 수 있습니다.
'임차권 등기' 기재 시키는 건 누구나 충분히 약간의 시간을 할애하면 할 수 있는 수준입니다.
문제는 ' 임차권 등기' 까지는 했는데 ..... 무슨 방법을 써서 임차보증금을 돌려 받을 수 있을까 입니다.
'임차권등기' 만으로는 임대인이 임차보증금을 빨리 돌려줄 생각도 없는 것 같고....
어떤 임대인은,
" 내가(임차인이) 집을 비워주면 새로운 임차인을 받아서 내 보증금 돌려주겠다고 임차권등기 없어 달라고 하고"
또 어떤 임대인은,
" 임차권 등기를 하던지 말던지 당신 알아서 하라고 나 돈 없다고 배째라는 식이고"
또 다른 임대인은,
" 그냥 계속 더 살라고 하고, 집도 낡아 빠졌는데 수리도 안해주면서"
제일 나쁜 임대인은,
" 돈도 없이 융자 죄다 끌어서 집 사 놓고,
임차 보증금 돌려 줄 돈도 한푼도 없고,
전화하면 욕이나 하면서 나보고 배째라고 그런 말이나 하고,
전화해도 어쩌다 한번 받고 , 뭐 거의 잠수 타는 수준이고,
그리고 어디 밖에 나가서 임차인인 내 욕이나 하고 다니고,
부동산 중개사는 이것 저것 근저당 설정부터 융자금 많이 권리 설정된 임차 주택을 계약 시켜놓고
본인 잘못은 없다고 도망이나 가고,
연락해보니 부동산은 폐업되거나 주인이 바껴 있고"
보통 ' 임차권등기' 신청하는 주택 임차인들은 아마 임대인이 이런 행동을 주로 할 것입니다.
그럼 이 때쯤이면 임차인은 '임차권등기'는 했는데, 임차보증금을 회수하는 방법을 알아보실 겁니다.
임차보증금 회수하는 방법으로 대표적인 경매 신청하는 방법이 있고 법원에서 집행권원을 받아서
채권방식을 진행 하는 방법이 가장 대표적일 겁니다.
1) 등기기재 된 "임차권등기" 가지고 경매 신청하기
경매를 신청한다는 게 이런 일을 처음 겪거나 경매에 대해서 모르시는 분들은 이게 결코 쉽거만 만만하지가 않습니다.
그렇다고 변호사나, 법무사를 고용해서 경매 신청하려니, 저렴하게 해 주면 고마운데 마땅이 그런 대행을 해 줄만한 곳을 쉽게 찾을 수도 없고, 변호사를 고용해서 경매 신청할 수준이면 내가 임차인으로 살지도 않겠지... 뭐 이런 생각을 해 보실수도 있을 겁니다.
경매 신청하려고 하신다면, 오랜 시간과 인내 그리고 우선적으로 비용이 지출됩니다.
그렇다고 경매에 대해서 어느 정도 지식이 없이 경매를 신청했다가는 오히려 임차보증금을 제대로 회수도 못하고
큰 손해를 보실 수도 있다는 걸 알고 계셔야 합니다.
아래의 글을 꼭! 한번 보셔야
경매로 할 지,
금전 채권으로 방식으로 할지,
다른 협상 방법을 찾을 지 선택할 수 있습니다.
임차권등기명령 신청 했다고 임차보증금 회수 되는게 아닙니다.
임대인이 임차보증금을 반환하지 않아서 임차보증금을 회수하기 위해 임차권등기명령을 신청하는 임차인들을 요즘 주변에서 어렵지 않게 만나 볼 수 있습니다. 임차보증금을 회수하기 위해
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■ 경매를 신청하기로 결정 하셨다면 우선 아래의 것들부터 알고 계셔야 합니다.
경매 신청을 하게되면 일단 어느 정도의 기간이 소요되는지 부터 대략 적으로 예상 해야 합니다.
통상 경매 절차는 경매 신청을 하여 첫 매각기일 잡히기까지 어느 정도 기간이 필요합니다.
문건 송달등이 깔끔하게 한번에 진행이 이루어지는 경우는 4개월 정도가 소요되는데 문건 송달이 한번에 제대로
이루어 지는 경우 어렵기 때문에 통상적으로 따져 본다면
경매를 신청하고 첫 매각기일이 잡히는 기간을 6개월~ 8개월 사이로 보시는게 현실적인것 같습니다.
■ 첫 매각 기일이 잡혔다면
경매를 신청하여 해당 주택에 대한 감정평가액이 정해지는데
감정평가사가 오래전처럼 감정평가액을 적정 또는 낮게 잡는 경우가 없다고 보시면 됩니다.
이 말은 감정평가액을 높게 잡기 때문에 척 매각 기일이 잡혔더라고 유찰이 될 가능성이 상당히 높습니다.
입찰자 입장에서 누가 비싸게 부동산을 구입하려고 하겠습니까?
그래서, 유찰이 되면 통상적으로 1개월 정도 뒤에 2회차 매각기일이 잡히게 됩니다.
2회 매각기입에도 최고가매수신청인이 나타나지 않는다면
또, 유찰이 되어 1개월 정도의 시간이 소요되고 다음 매각기일이 또 잡히게 됩니다.
2회까지 유찰 되었다고 가정하고
" 아파트등의 주택은 2회 유찰은 기본적으로 간다고 보시는게 경매에 있어서 현실입니다."
그럼,
여기까지 소요되는 시간이 경매를 신청하고 부터 벌써 8개월~ 10개월 정도 시간이 지난것입니다.
이 시간동안 알게 모르게 정신적으로 힘드실 거에요.
■ 최고가 매수 신고인인 낙찰가가 나왔다면
최고가 매수신고인 즉, 낙찰자가 나왔다면
이 낙찰자에게도 낙찰 대금을 납부하는 시간이 주어집니다.
매각기일에 낙찰이 되면 7일간 법원에서 매각결정기간을 두고, 다시 7일간 매각결정확정 하는 기간을 둡니다.이렇게 14일이 지나야 낙찰자에게 매각대금의 보증금을 제외한 잔금을 납부하라는 잔금 납부 통지서를 발송합니다.
잔금 납부 통지서를 받은 낙찰자는 통상적으로 30일내 잔금을 납부할 수 있는 기간을 줍니다.이렇게 잔금 납부 기간까지 계산해 보았을 때, 최대 45일 정도가 소요됩니다.
그럼,
여기까지 소요되는 기간이 대략적으로 1년정도 입니다.
■ 최고가 매수신고인이 매각대금을 납부하였다면
그렇다고 바로 여기서 끝나는 것이 아니고, 임차인이 임차보증금을 매각 대금으로부터 배당금 받아야 겠죠.
매각대금을 납부 후 배당 받는 기간이 또 소요됩니다.
배당기일은 최고가 매수신고인이 낙찰 대금의 잔금을을 납부한 날로부터
통상적으로 30일 후에 해당법원에서 배당기일을 잡고 배당을 한 후 사건을 종결합니다.
이렇게까지 오면,
임차인은 임차 보증금을 회수하는데 까지 경매를 신청하였을 경우에
대략적으로 경매진행 절차가 사소한 문제없이 잘 진행 되었다면
통상 1년~ 1년 2개월 정도 소요된다고 보시면 됩니다.
여기까지 오시는데 고생 많으셨습니다.
그러나,
이렇게 배당받고 끝나는 경우 그나마 해당주택에 선순위 권리 설정이 없는 경우나
임차인이 소액임차인 해당하는 경우등의 상황이고
임차인마다 처해진 상황이 다르므로
다음 글에서 복잡하게 엮여 있는 임차인의 경매신청을 해야 할까? 말까?의 판단 기준과
경매 신청 방법 말고 다른 방법으로 우선하여 회수하는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
