주택 임대차 계약을 체결하고 임대차 기간중이나 계약기간 만료로 재계약시 임대인이 임차인의 입장을 악용하여
부당한 요구를 하는 경우가 주변에서 심심치 않게 찾아 볼 수 있습니다.
임차인이라면 부당한 피해를 예방할 수 있는 몇자기 사항을 알아보겠습니다.
1. 주택 임대차의 종류
우선 주택 임대차의 종류부터 설명 드리겠습니다.
1.1 임대차의 종류
임대차의 종류는 크게 4가지로 분류 할 수 있습니다.
■ 전세권 : 전세보증금을 지급하고 해당 부당산에 전세권이라는 등기를 설정하여야 하며,
등기내용에 기간과 금액등이 명시가 됩니다.
■ 전 세 : 전세보증금만 지급하고 매월 차임은 지급하지 않고 주택에 임차하는 것입니다.
■ 월 세 : 보증금을 지급하고 매월 차임을 별도로 정하여 지급하는 조건으로 임대차 계약을
체결하는 것입니다.
■ 사글세 : 임차기간을 정하여 년 또는 월 차임을 일시금을 지급하고 그 기간동안 거주하는 것입니다.
이렇게 4종류가 있습니다.
전세권과 전세, 월세의 보증금은 임대차 기간 만료시 임대인으로부터 돌려 받을 수 있지만,
사글세는 보증금 자체가 없으므로 계약기간이 끝나면 그대로 계약이 종료되는 것입니다.
1.2 전세권과 전세
■ 전세권이란, 부동산 임대차 계약을 체결하고 해당 주택에 전세권이라는 물권을 부동산 등기사항증명서에
등기기입을 하는 것이 전세권입니다.
전세권의 경우에는 계약기간 동안 사용과 수익을 할 수 있습니다.
사용은 직접 실거주 하는 것이고, 수익은 전세권 설정 기간 동안 다른 사람에게 재 임대차를 통해
수익을 얻을 수 있는 것입니다.
■ 우리가 흔히 알고 있는 전세는 전세권이 아니고,
월세의 보증금만을 제외한 나머지는 사항을 월세 임대차와 똑같은 차임없는 월세라고 생각하시면 됩니다.
2. 주택 임대차 보호법
주택 임대차 보호법에 명시되어 있는 내용 중 주변에서 흔히 발생하는 분쟁을 설명해 드리겠습니다.
우선, 주택 임대차 보호법은 임차인에게 불리한 약정은 무효하고 명시되어 있습니다.
2.1 월세 차임 인상
■ 월세 차임은 2기 이상을 연체하면 임대인이 계약을 해지 할 수 있습니다.
그러나 굳이 임대인이 보증금을 넉넉히 받아 둔 상태라서 임대인이 월세 2기(2달) 밀렸다고
독촉은 할 지언정 먼저 임대차 계약을 해지 한다고 임차인에게 통보할 일은 없다고 보시면 됩니다.
임차인 보증금을 전부 탈탈 털어 먹으려고 하지 먼저 해지하지는 어리석은 임대인은 없을 것입니다.
■ 임대차 계약기간을 1년 또는 2년으로 계약을 체결하고 계약기간이 만료되거나 또는 1년 단위로
월 차임을 인상 할 수 있는데 이때 인상율은 보증금을 제외한 월 차임에서만 5%이하 까지만 가능합니다.
예를 들어 월 차임이 50만원이라면 2만5천원까지만 인상 할 수 있습니다.
월 차임을 인상하는 임대인을 주변에서 가끔 볼 수 있습니다.
■ 임대인이 월 차임을 5%이내에서 인상한다고 하여도
임차인은 무조건 인상 된 월 차임을 줄 이유가 없습니다.
임차인이 싫다고 하면 그만 입니다.
임대인 마음대로 혼자서 월 차임을 인상하는 것이 아니기 때문입니다.
■ 임대인과의 관계가 원만하고 서로 사이가 좋다면 임차인분은 알아서 잘 조율하시고
임대인관 관계도 별로고 오래 살 집이 아니라면 임대인이 5%를 인상해서 받고 싶다고 하면
" 싫은데" 하고 답하시고
임대인에게 월 차임을 5%이내에서 올려받고 싶다는 알아서 소송하라고 하시면 됩니다.
소송에서도 무조건 5%이내에서 월 차임이 인상되는 것은 아니고
부동산 시세가 상승한 요건인지 등을 비교하여 인상되기 때문에
임차인은 무조건 " 싫다, 올려 줄 수 없다" 하시면 됩니다.
그럼, 5%이내에서 적정한 인상율이 조율이 될 것입니다.
2.2 묵시적 갱신과 계약 갱신청구권
주택 임대차 계약 기간이 연장되는 방법은 2가지 있습니다.
■ 1. 묵시적 갱신
묵시적 갱신의 경우에는 임차인에게 좋을 수도 있고 나쁠 수도 있습니다.
임차인이 계속 거주 여부에 따라서 득이 되거나 실이 됩니다.
묵시적 갱신을 말 그대로 임대인과 임차인이 서로 계약 기간에 대한 연장 없이
"침묵"을 지키므로서 기존과 동일 임대차 관계로 계약기간이 연장되는 것입니다.
임대인과 임차인은 개약 기간 만료 6개월에서 2개월전까지 임대차 계약을 연장없이 만료 하려면
만료 통지나 연장 계약을 할 의사가 없다고 필히 밝히셔야 합니다.
특히 임차인 입장에서는 필히 연장할 의사가 없다고 임대인에게 통보를 해야 합니다.
만약에, 계약기간이 종료 되었는데 임대인과 임차인이 둘 다 서로 임대차 기간 만료나
연장 계약을 안 한다는 통보가 없다면
임차인은 묵시적 갱신이 되어 버립니다.
( 계속 거주하고 싶으시면 가만히 있으면 됩니다.)
■ 임차인 입장에서 묵시적 갱신이 되어 버리면
임대인에게 묵시적 갱신에 의한 계약 해지를 통보하고 임대인에게 그 뜻이 전달되고서 부터
3개월 뒤에나 정상적인 해지 할 수 있습니다.
■ 2. 계약 갱신청구권
주택 임대차에서 계약 갱신청구권은 1회만 사용가능합니다.
계약 갱신청구권을 행사하는 이유는 계속 거주하고 싶은데
임대인이 재계약이나 연장계약을 해줄 의사가 없을 때 사용하는 것입니다.
계속 거주하고 싶다면 우선 '묵시적 갱신'을 잘 활용해 보시고
임대인이 눈치가 빨라서 묵시적 갱신이 어렵다면
그 때 ' 계약 갱신청구권'을 사용하는 것입니다.
그렇다고 해서 '계약 갱신청구권'이 무조건적인 권리를 행사할 수 있는 것은 아니고,
대표적으로 임대인이나 그 가족이 실거주한다거나 , 리모델링 또는 재건축을 한다고 하면
임차인의 '계약 갱신청구권'도 무용지물이 됩니다.
임대인들이 가장 많이 사용하는 방법이
본인이나 가족들이 직접 이사와서 실 거주한다는 조건으로 많이 거절들 하십니다.
( 실제로 와서 실거주하는 분들이 과연 얼마나 있을까요?)
임대인이 갱신청구권을 거절한 사유가 본인 또는 그 가족이 실거주 목적이였는데
나중에 알아보니 거짓말이고 새로운 세입자를 받아서 임대차를 체결하였다면
기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.
( 이런 경우를 당하셨다면 무조건 소송하시길 바랍니다. 손해배상에 대한 내용은 다음에 다루도록 하겠습니다.)
3. 결론
■ 임대차 계약서 쓸 때 임대인은 임차인이 계약서에 도장을 찍고 보증금만 입금해 주기를
마음속으로 간절히 바라고 있고,
보증금 받고 계약 된 후에는
계약서 도장 찍기 전까지의 상냥하고 마음씨 좋은 임대인은 더 이상 보기 힘들 것 입니다.
■ 임대인은 얼굴 2개 입니다. 별이 다섯개~~ 얼굴이 다섯개~~~
