법정지상권 경매 물건에 입찰하려면 차지권이 성립하는지 분석을 해보야 합니다.
낙찰받은 경매 물건에 차지권이 성립하는 경우에 대하여 알아보겠습니다.
1. 차지권이란?
차지권은 다른 사람의 토지 위에 건물을 소유하고 있는 건물 소유자가 행사할 수 있는 권리입니다.
예) A 라는 소유자의 토지에 B가 건물을 신축하여 소유하는 경우
2. 차지권의 성립요건
건물 소유를 목적으로 토지 소유자와 토지 임대차 계약이 체결되어야 합니다.
이 경우에는 토지 소유자의 동의가 있어야 합니다.
토지 소유자의 동의 없이 토지 임차인이 건물을 신축하여 소유하면 차지권이 성립되지 않습니다.
건축물을 신축하고 건축물에 대한 등기사항전부증명서를 생성하고 소유권 보존등기가 되어 있어야 합니다.
건축물에 소유권 보존등기가 되어 있지 않으면 미등기 건물로써 차지권이 성립되지 않습니다.
건축물 소유권 보존등기 기재 시 토지에 근저당이나 가압류 등의 설정된 권리가 없는 상태이어야 합니다.
건축물의 소유권보존 등기일보다 빠른 일자로 토지에 근저당이나 가압류 등의 소유권을 제한하는 권리가
설정된 경우에는 차지권이 성립되지 않습니다.
3. 차지권 성립시 행사 할 수 있는 권리
차지권이 성립되면 건물 소유자에게는 2가지의 권리가 발생합니다.
첫 번째, 임대차 기간에 대한 갱신청구권이 발생합니다.
건물의 경우 단기로 사용하려고 건축하는 경우보다는 장기간 사용을 위해서 건축하는 것이므로
건축물에 따라서 15년 또는 30년 이상 장기간 사용이 목적이기 때문에 임대차 기간을 연할 할 수 있는
갱신청구권이 생깁니다.
두 번째, 지상물매수청구권이 있습니다.
건물 소유자가 토지 소유자에게 건물을 매도할 수 있는 권리가 생깁니다.
지상물매수청구권의 경우 무조건 우선적으로 행사할 수 있는 권리는 아니고,
건물 소유자가 토지 임대차 기간이 만료되고 토지 소유자에게 임대차 기간 연장에 대한
갱신청구권을 행사 했을 때 토지 소유자가 갱신청구를 거절하는 경우 건물 소유자는 토지 소유자에게
건물을 매도 할 수 있는 형성권이 생깁니다.
이 경우 토지 소유자는 건물을 매수하여야 합니다.
4. 토지만 경매에서 차지권 알아보는 방법
부동산 경매에서 건물은 제외 한 토지만 매각으로 나오는 경매 사건이 있습니다.
토지만 매각으로 나오면 법정지상권과 차지권에 대한 분석이 필수로 이루어져야 합니다.
그러다 보니, 입찰 경쟁이 낮아져서 낙찰 가격이 감정평가액 보다 많이 하락하게 되는 경우가 있습니다.
입찰가가 낮아지다 보니 많은 분들이 관심을 가지고 입찰에 참여하려고 합니다.
토지 위에 건물이 있는 경우에는 권리 분석을 하실 때 법정지상권 부분만 분석을 하시면 안 되고
차지권 부분도 같이 분석을 해 보셔야 합니다.
- 토지와 건물 각 등기사항전부증명서를 열람 또는 발급하시고
- 건축물의 소유권 보존등기 일자를 확인합니다.
- 건축물 소유권 보존등기 일자보다 토지에 설정된 근저당이나 가압류 등의 권리가 더 빠른 일자라면차지권은 성립되지 않습니다.
- 차지권이 성립 안 된다면 건물에 대한 갱신청구권이나 지상물매수청구권이 없으므로 경매에 입찰해도
- 차지권이 불성립하기 때문에 낙찰 후 건물 소유자와의 협상에서 토지 소유가가 유리한 지위를 선점하게 됩니다.
예시) 토지 최선순위 근저당 등기 설정일이 2020.10.10이고
건축물의 소유권 보존 등기일이 2021.03.03이라면
차지권은 성립되지 않습니다.
예시) 토지 최선순위 근저당 등기 설정일이 2020.10.10이고
건축물의 소유권 보존 등기일이 2020.07.07이라면
차지권이 성립됩니다.
위의 예시 사항에서 주의할 점은,
건물의 소유권 보존 등기일만 보시는 게 아니고,
건물 소유자가 토지 소유자에게 건물 소유를 목적으로 토지 소유자에게 동의를 받고
토지 임대차 계약을 체결하였는지를 확인해 보셔야 합니다.
경매에 있어서 건물 소유자가 토지 소유자의 동의받아서 임대차 계약을 체결하였지를
밝혀내기가 쉽지는 않습니다.
5. 지상물 매수청구 당했을 경우 건물 가액 산정은?
경매로 토지를 낙찰받은 후 건물 소유자가 토지 낙찰자에게 임대차 기간 연장이 아닌
지상물매수 청구권을 행사했을 때에는 건물 소유자와 토지 낙찰자 사이에 건물 가액에 대한
협의가 쉽게 이루어지지 않을 것입니다.
차지권이 성립한 건축물의 경우에는 토지 낙찰자는 아무리 오래되고 낡은 건물이라도
건물 소유자가 지상물 매수청구권을 행사했을 때에는 지상 건물을 매수해야 합니다.
건물 가액에 대한 협상이 이루어지지 않으면 소송을 통해서 건물 가액을 산정해야 합니다.
이때 법원에서는 감정평가사를 선정하여 건물의 가액을 산정하여 감정평가액을 기준으로
소송이 진행되게 됩니다.
토지만 경매로 나온 법정지상권 경매 사건에 입찰하시려면 어설프게 법정지상권만 알고 입찰하시지 마시고
차지권 분석까지 해보시고 입찰에 참여하시가 바랍니다.
