주택임대차 계약을 체결하는 임차인 입장에서 가장 문제가 되는 부분은 임대차 기간이 만료되거나 임대차 기간 중 여러 사정으로 임대차를 해지해야 할 경우 보증금 회수에 대한 부분과 임대차 계약 해지를 어떻게 해야 할지 많은 고민을 하실 겁니다.
임차인이 임대차 계약 종료나 해지시 알아야 할 사항을 확인해 보겠습니다.
1. 주택임대차 기간의 종료
1.1 임대차 기간
주택 임대차 계약은 임대차 기간을 정한 경우에 그 기간이 만료가 되어야 종료됩니다.
통상적으로 임대차 계약기간을 2년으로 하는데 그 이유는 주택임대차보호법에서 2년 미만으로 임대차 계약을 체결하였더라고 임차인이 2년을 주장하는 경우에는 2년을 거주할 수 있기 때문입니다.
위 내용을 쉽게 풀이하자면 임차인이 임대차 계약기간을 6개월로 하든 1년으로 하든 기간이 만료되었을 경우 임차 주택에 더 거주하고 싶다면 임대인에게 기존 거주기간을 포함한 2년을 거주하겠다고 하여도 아무 상관없다는 것입니다.
임대인은 2년을 보장해 주어야 합니다.
1.2 임대차 기간 갱신
임차인은 임대차 계약 작성시 정해진 기간까지만 거주하고 기간 만료 시 이사를 가려면 임대차 기간 갱신을 하지 않고 임대차 계약을 종료한다는 내용을 임대인에게 통고해야 합니다.
임차인은 계약 만료 2개월전까지 임대인에게 임대차 계약 종료에 대한 통고를 하지 않으면 자동적으로 묵시적 갱신이 되는데 묵시적 갱신이 된 후에는 임대인에게 계약해지에 대한 통고를 해야 하고 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 임대차가 종료됩니다.
임대차 계약 종료시기를 맟추어 다른 임차주택을 계약한 임차인이라면 이럴 경우에 몇 개월치의 임대료를 손해 보실 수 있습니다.
- 임대인이 통고받은 발 부터 3개월
- 임대인에게 내용증명이나 구두, 문자 통고로 지체되는 경우가 대략 1개월
- 그 외 기타 사유 1~2개월 정도
- 임대인과 여러 다툼으로 인한 정신적인 스트레스와 임대인의 부당한 배상 요구 (도배, 장판, 무리한 청소비 등)
임차인의 손실 임대료는 대약 5개월치 정도와 그 외 비용을 손실보고 임대인과 다툼이 발생합니다.
다툼이 발생하면 임차인의 보증금을 가지고 임대인이 늦게 주던가 자꾸 장난질하는 경우가 많습니다.
그러므로, 계약 기간만 거주하고 이사를 가겠다는 임차인 분들은 계약 기간 만료 2개월 전까지 임대인에게 구두나 휴대폰 문자 말고 내용증명을 작성하여 깔끔하게 보내시는 게 제일 좋은 듯합니다.
1.3 임대차 해지
임대차의 해지는 임대인과 임차인 모두 특정한 사유가 있으면 해지를 할 수 있습니다.
다만, 임대인의 경우에 임차보증금이 계약 기간과 비교하여 충분히 남아 있다고 판단하면 굳이 임차인에게 해지 사유가 발생했다고 하여 해지를 통고하는 일은 상당히 보기 드문 일입니다.
임대인 입장에서는 임차인의 보증금까지 다 잡아먹는다고 보시는 게 현실인 것 같습니다.
일부 착한 임대인은 정말 찾아보기도 힘들고 그런 착한 임대인은 여러분과 인연이 될 확률은 그냥 없다고 생각하시길 바랍니다.
임대인이 계약을 해지할 수 있는 경우는
- 임차인이 2개월의 월세를 연체할 경우, 그러나 보증금이 있으니 2개월 연체했다고 계약 해지하지는 않습니다.
- 임차인이 임대인 동의 없이 전대차할 경우, 이런 경우는 찾아보기 힘듭니다.
- 임차인이 임차 주택을 주거용 도로 사용하지 않는 경우, 이런 임차인은 없다고 보시면 됩니다.
- 그 밖에 임차인의 의무를 위반 한 경우인데 대부분 임대인이 특약사항에 제시하는 내용이라고 보시면 됩니다.
- 대표적으로 반려견을 키우면 임대차를 해지하고 도배장판 비용을 청구하겠다는 내용입니다.
임차인이 해지할 수 있는 경우는
- 임차한 주택이 거주하기 힘들 정도로 임차 목적을 달성할 수 없는 경우
- 임차 주택이 멸실되어 남아 있는 부분으로도 임차 목적을 달성할 수 없는 경우
2. 주택임대차 기간이 종료되면
주택임대차 기간이 종료되면 임차인은 임대인에게 보증금을 회수해야 하는데 임차 경험이 있다면 보증금 회수 문제가 제일 골칫거리라는 걸 알고 계실 겁니다.
악덕 임대인을 만났다면 정말 스트레스 엄청나죠.
2.1 동시이행관계
임차인의 임차 주택 인도와 임대인의 보증금 회수는 동시이행관계입니다. 말 그대로 동시에 이행이 되어야 하는 것입니다.
어느 한쪽이 이행을 안 하면 다른 한쪽도 이행을 할 이유는 없습니다. 이것을 동시이행항변권이라고 합니다.
임대인보다는 임차인 쪽이 불리한 위치인 거는 확실한 것 같습니다.
임대인은 보증금 회수 전에 임차 주택을 확인하면서 이것저것 트집을 잡습니다. 청소비, 손상된 부분 등
임대인은 임차인에게 짐을 먼저 다 빼고 집이 비워진 걸 확인하고 보증금을 주겠다고 합니다. 당연히 맞는 말입니다.
여기서 임차인은 순진하게 모든 짐을 따 빼면 안 됩니다. 간단한 짐 하나 정도는 남겨두어야 합니다. 보증금을 받기 전까지는 점유를 유지하는 게 좋습니다. 쓰레기 통이라도 하나 그냥 놔두시는 게 좋습니다.
그러고 나서 보증금 받고 쓰레기통 치워주면 됩니다. 모든 짐을 다 옮기고 나서 집 열쇠까지 넘겨주었는데 보증금 입금 안 하면 부동산의 점유를 넘겨준 것이 됩니다. 그럼 나중에 문제 발생 시 불리해집니다.
실제 현실로 닥치면 이 말이 무슨 말인지 알게 되십니다.
2.2 임차권등기명령신청
보증금을 회수하지 못할 경우에 임차 주택에 대항력을 유지시키기 위해서 하는 등기명령신청입니다.
자세한 사항은 아래의 임차권등기명령신청을 참고해 주세요
임차보증금 회수 방법 임차권등기명령 신청하기
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