임차보증금 회수 방법 임차권등기명령 신청하기

주택 임대차 기간이 만료되어도 임대인 측에서 차일피일 미루면서 임차인의 임차보증금을 돌려주지 않는 경우가 정말 많습니다. 임차보증금을 회수하는 방법으로는 몇 가지가 있는데 오늘은 임차권등기명령 신청을 통한 임차보증금 회수 방법을 살펴보겠습니다. 

임차보증금 회수 방법 임차권등기명령 신청

1. 임차권등기명령의 개요

임차권등기명령은 임차인이 임대차 기간이 만료되어 계속하여 연장 거주를 하지 않고 다른 곳으로 이사를 가는 경우에 아무런 조치를 하지 않고 임차인이 이사를 가 버리면 임차인이 취득한 대항력을 상실하게 됩니다. 

 

임대인이 보증금을 돌려주지 않는 상황에서 임차인의 대항력까지 상실하게 되면 경매 등 각종 문제가 발생시 임차인은 보증금을 회수할 수 없는데요. 이런 상황을 대비해서 주택임대차보호법에서는 임차인이 계약기간이 만료가 되어 이사를 가도 기존에 취득한 대항력을 그대로 인정해 주는 임차권등기명령신청 제도가 있습니다.

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[ 주택임차인의 대항력 취득 조건 알아보기 ]

주택임차인 대항력 취득 조건

 

임차권등기를 하게 되면 임차인이 보증금을 회수하지 못한 채 이사를 가도 임차한 주택에 임차인의 대항력을 그대로 유지시켜 줌으로써 주택이 경매등으로 문제가 발생될 경우 임차인의 보증금을 보호할 수 있게 해 주는 신청제도입니다. 

 

신청제도인 만큼 임차인이 보증금을 회수 못하는 입장에 있다면 신청을 하셔야 임차권등기를 할 수 있습니다. 

아파트

2. 임차권등기명령의 신청

임차권등기명령은 신청은 임대차 기간이 만료된 후에 임차 보증금을 회수하지 못한 경우 임차주택 소재지 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

임대차 기간 만료란 임대차 기간이 종료되거나 임대인에게 해지 통고를 받았을 경우, 임대인과 임대차계약이 합의 해지된 경우입니다. 

 

임차권등기신청 바로가기

 

 

2.1 임차권등기명령 신청 조건

임차인은 임대차 기간 만료 6개월에서 2개월전에 임대차 계약을 종료하겠다고 임대인에게 통고해야 합니다. 

정확한 증거를 남기기 위해 내용증명을 임대인에게 보내는 게 좋습니다. 추후 임차권등기신청 시 입증자료로 제출하면 임차권등기명령신청 시 임차인에게 유리합니다. 

 

임차인이 임대인에게 임대차 종료의 의사를 통고하지 않으면 묵시적 갱신으로 임대차 계약은 기존의 조건과 같은 조건으로 연장되었다고 보시면 됩니다. 

이렇게 묵시적 갱신이 이루어진 경우에는 임차인은 임대인에게 임대차 해지통고를 하고 그 통고를 한 날부터 3개월이 경과되어야 임차권등기신청을 할 수 있습니다.

 

• 임대차 기간을 정하지 않은 경우에는 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지나야 임차권등기명령을 신청
• 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없는 경우 임대인에게 해지통고하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우에 신청
• 임차 주택이 일부 멸실되어 잔존 부분만으로는 임차 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우에 신청

임차인이 임차 주택을 거주 목적으로 사용할 수 없는 경우에는 임대인에게 해지통고를 하고 그 통고 내용이 임대인이게 도달을 하여야만 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 보시면 됩니다. 여기서 중요한 건 임대인데 도달입니다. 

 

2.2 그 밖의 주의사항

임차권등기명령신청은 무허가 건물인 경우하는 할 수 없습니다. 등기를 해야 하는데 무허가 건물의 경우에는 등기가 없으므로 등기를 하지 못합니다. 

임대차 계약시 무허가 주택에 임차하시는 임차인은 이 점 주의하시기 바랍니다. 

 

다가구 주택의 경우 여러 세대가 주택의 일부분을 임차하는 경우가 있는데 이럴 경우에는 임차권등기명령신청 시 임차 부분을 표시한 도면이 있어야 합니다. 

 

임대차를 다시 전대차한 전차인은 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 

여기서 전차인은 임대인의 승낙을 받았더라고 임차권등기명령을 할 수 없고, 당연히 임대인 승낙없이 임차인끼리 임차한 경우에도 마찬가지로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.

 

임차인은 대항력이 있던 없던 임차권등기명령을 신청 할 수 있지만, 대항력을 상실한 임차인은 주택 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다. 

 

임차인은 임차권등기명령 신청시 임차권등기에 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 

 

임차권등기명령신청

 

3. 임차권 등기의 효력

대항력이나 우선변제권을 취득한 임차인이 임차권등기 이후에는 대항력을 상실해도 즉 이사를 가도 대항력이나 우선변제권은 상실하지 않고 그대로 유지됩니다. 

 

대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 임차인은 임차권등기가 완료되면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

이 경우에는 임차권등기가 완료된 날을 기준으로 대항력과 우선변제권을 여부를 판단하므로 임차권등기 전에 임차주택에 근저당등의 다른 권리가 설정되는 경우에 경매가 진행되어 매각되는 경우 매수인에게 대항할 수 없고 보증금도 우선변제받을 수 없습니다. 

 

임차권등기가 설정되어 있는 주택에 새로 임차한 임차인은 소액 보증금이라고 하여도 우선변제 받을 수 없습니다.

 

임차권등기가 되어 주택에 임대차 계약을 하는 것은 보증금을 그냥 포기하는 거나 마찬가지입니다. 

 

임차주택에 임차권등기가 되어 있으면 임대인은 새로운 임차인을 받기 어려움으로 임차권등기 신청자인 전 임차인에게 보증금을 돌려줄 수밖에 없습니다. 

 

4. 결론 

임차권등기명령 신청에 대해서 간단하게 설명드렸는데요. 이런 일을 당하고 있는 임차인이라면 스스로 해결하기 보다는 전문적인 지식이 있는 법조인에게 자문을 구하는 것이 좋습니다. 

어느 정도 정보 수집으로 해결을 할 수도 있지만 개인간의 다툼은 시간이 어느 정도 소요되므로 정신적인 스트레스는 좀 받으실 겁니다.  

 

그래도, 소중한 자산을 지키는 위해서는 어쩔수 없는 선택인 것 같습니다. 

 

 

아래의 링크를 통해서 임차보증금을 회수하기 위해 경매 신청에 관한 내용도 보시기를 추천드립니다.

 

 

 

[임차권 등기명령 신청했다고 임차보증금 회수되는거 아닙니다.]

임차권등기명령 신청 했다고 임차보증금 회수 되는게 아닙니다.

 

 

[임차권등기명령 신청 후 임차보증금 회수하기 경매 신청 대해서 알아보기]

임차권등기명령 신청 후 해야 할 일 - 임차보증금 회수하는 법