주택임차인 대항력 취득 조건

주택임차인이 보증금을 지키기 위해서 임대차 계약 후 대항력을 갖추어야 해당 부동산이 경매가 진행될 경우 우선변제권을 취득합니다. 경매 낙찰 대금에서 배당을 신청하기 위해서는 확정일자를 받아야 배당신청을 할 수 있습니다.

그럼 대항력과 우선변제권, 확정일자를 취득하는 조건을 알아보겠습니다.

1. 임차인의 대항력 갖추기

주택임차인이 보증금을 지키고 임차인의 권리를 주장하기 위해서는 '대항력'이라는 걸 취득해야 합니다.

임대차 계약을 체결만 한다고해서 임차인에게 자동적으로 대항력이 주어지지는 않습니다.

대항력을 취득하면 임차한 주택을 양수한 사람이나 그 임차주택에 대해서 권리를 취득한 사람 그 밖에 이해관계인에게 임대차 계약에 대한 권리를 임차인이 주장할 수 있습니다.

주택 임대차는 등기를 하지 않더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치면 다음날 0시에 대항력이 발생합니다.

여기서 주택의 인도란, 주택을 점유해서 실거주하는 것이고 주민등록은 행정센터에 전입신고를 하면 되는 것입니다.

점유는 직접 실거주를 당장 하지 못하더라고 간단한 이사짐이라도 임차한 주택에 갖다가 두어야 합니다.

주민등록은 새로운 주소지로 전입한 날로부터 14일이내 하는 것이 원칙이지만, 정해진 날자에 전입신고를 못한다고 하여 별다른 제재는 없고 주택의 점유화 전입신고 두 조건을 완료한 날이 대항력을 취득하는 날이니 만큼 별 다른 상황이 없다면 빨리 하는 것이 좋습니다.

아무런 권리 설정이나 하자가 없는 주택이라도 임대차 계약을 한 뒤에 대항력을 취득하기 전에 문제가 생길 수 있으므로 망설이지 말고 바로 행동하는 것이 임차인에게 좋습니다.

대항력을 갖추기 위해서는 꼼꼼히 확인해야 할 부분이 임대차 계약에 명시되어 있는 주소지의 동, 호수와 전입신고할 때의 동, 호수 기입이 정확히 일치해야 합니다.

동, 호수가 있는 주택을 임차할 경우 현관문에 표시된 동,호수 기입까지 정확히 일치하는지 꼭 현장을 확인하시기 바랍니다.

현장표기와 임대차 계약서 상의 표기가 틀리면 대항력을 인정 못받는 경우가 있으니 상당히 조심하셔야 합니다.

2. 대항력 취득 후 유의사항

2.1 임차주택에 혼자 거주할 경우

임차 주택에 대항력을 취득 한 후에 일시적으로 주소를 이전하는 일이 발생할 수 있는데요.

대항력은 임차 주택의 점유와 주민등록이 계속적으로 유지가 되어야 대항력이 계속 유지되는 것입니다.

예를 들어서 지방에 장기간 출장으로 인해 대항력을 취득한 후 주민등록을 출장지로 변경하였다면 대항력이 갖추어야 하는 조건에서 주민등록 주소지가 임차 주택이 아니 출장지 주소로 변경되면 대항력을 사라지는 것입니다.

[ 대법원 판례 1998. 1. 23 선고 97다 43468 판결 바로가기 ]

이런 경우 주소지를 변동하여 대항력을 상실하게 되면 그 기간 중에 부득이하게 경매나 그 밖에 사건으로 문제가 생길 시 대항력을 인정받지 못합니다.

그럼, 언제 다시 처음처럼 대항력을 갖추게 되냐면, 출장지의 주소지를 다시 임차한 주택의 주소지로 행정센터에 전입신고하여 주민등록을 하셔야 되는데, 이때 대항력을 취득하는 시기는 다시 주민등록을 한 날의 다음 날 0시부터 대항력의 효력이 발생합니다.

2.2 임차주택에 가족과 함께 거주할 경우

임차한 주택에 가족과 함계 거주할 경우 세대주만 지방에 장기간 출장으로 주민등록 주소지를 이전하고 나머지 가족 구성원은 그대로 임차 주택에 거주하는 경우에는 주민등록을 일시적으로 변경한다고 하더라도 대항력의 조건인 주민등록을 이탈한 것이 아니므로 대항력을 상실하지 않고 그대로 처음 취득한 대항력을 유지하게 됩니다.

[ 대법원 판례 1996. 1. 26 선고 95다30338 판결 바로가기 ]