법원 경매를 함에 있어서 피해야 하는 물건이 여러가지가 있습니다.
그 중에서 취하가 빈번히 발생하는 물건을 분석해 보겠습니다.
특히,
경매 초보자분들은 취하 물건에 대한 경험이 부족하여 시간과 금전적 비용을 낭비하는 경우가 많습니다.
어떠한 물건들이 쉽게 취하가 되고 헛수고를 덜 수 있는지 알려드리겠습니다.
1. 취하
1.1 경매를 취하 할 수 있는 사람
경매신청의 취하에 있어서 취하권자는 (경매를 취하하는 사람) 원칙적으로 경매신청인이 취하 할 수 있습니다.
만약에, 경매 신청인의 지위가 다른 사람에게 이전이 되었다면 그 지위를 승계한 사람만이 경매신청을 취하 할 수 있습니다.
1.2 경매 취하는 시기
취하는 그 시기에 따라 그 요건 달라집니다. 크게 두 가지로 시점으로 구분 할 수 있습니다.
1) 매수신고 (낙찰) 가 있기 전에 취하
경매를 신청하는 채권자등은 해당 경매 물건에 최고가 매수신고인 즉, 낙찰자가 있기 전까지는 어느 누구의 동의를 받을 필요 없이 경매 신청자 본인이 임의적으로 취하 할 수 있습니다.
2) 최고가 매수신고인( 낙찰자) 가 있은 후의 취하
해당 경매 물건이 낙찰이 되었을 경우에는
최고가 매수신고인(낙찰자) 또는 차순위 매수신고인의 동의를 받아야 합니다.
그외에 다른 채권자나 권리자의 동의는 하나도 필요없습니다.
만약에, 낙찰 받은 물건이 재매각 경매 물건이라면 낙찰자가 있다고 하더라도,
취하를 함에 있어서 최고가매수신고인(낙찰자)의 동의가 필요 없습니다.
1.3 취하 방식
취하를 하려면 의사표시는 해당 집행법원에 하여야 합니다. 집행관에게 하는 것이 아닙니다.
2. 경매 취하 물건 분석하기
경매 취하 가능성이 상당히 높은 물건을 구분하는 것은
몇 번 연습만 한다면 하나도 어렵지 않고, 빠르게 걸러 낼 수 있습니다.
이런 물건을 구분해 놓지 않는다면, 매각기일 당일까지 공들인 수고과 비용이 헛 수고가 되기 때문입니다.
2.1 취하 확율이 높은 물건
1) 경매 신청 채권자의 채권 금액이 경매 물건의 시세보다 상당히 낮은 경우
2) 경매 신청 채권자가 금융기간이 아니 일반 개인이 근저당권을 가지고 경매 신청을 한 경우
3) 일반 개인이 전에 경매 신청을 하였으나 취하하고 시간이 지나서 또 경매 신청을 한 경우
2.2 사례 분석
1) 사례 1
아래의 경매 물건 같은 경우는 취하 될 확율이 상당히 높은 물건입니다.
- 경매 물건의 시세에 비하여 경매신청자가 청구한 금액이 너무 낮습니다.
- 등기를 열람해 보면 경매 신청자, 선순위 근저당권자, 채무자가 모두 같은 성씨 입니다.
친인척 관계로 판단이 됩니다.
- 이런 물건들은 유찰이 여러번 된다고 하여도 깊이 분석할 필요 자체가 없습니다.
- 경매 신청 청구 금액이 1천만원인데 충분히 해당 물건을 담보로 충분히 변제하고도 남습니다.
- 이런 물건에 관심을 가지고 괜히 헛되이 시간과 비용을 낭비하지 마세요
2) 사례 2
아래의 물건 같은 경우는 경매 신청자의 청구 금액은 충분한 편이나 위에서 알려드린데로
일반 개인이 근저당권자면서 선순위 신청자인 경우입니다.
3) 사례 3
아래의 물건은 경매 신청 금액은 충분하나
- 경매 신청채권자가 일반 개인이면서 선순위 근저당권자입니다.
- 토지 등기를 열람하여 보시면 전에도 경매 신청을 하였고 취하하고를 반복하고 있습니다.
3. 결론
이 정도만 알고 계셔도 경매 물건 중 취하가 예상되는 경매 물건을 어지간히 다 걸러 낼수 있습니다.
위 내용을 꼭 숙지하셔서 불필요한 시간과 소중한 자금을 지키시기 바랍니다.
