부동산 법원 경매에서 매각대금 납부와 재매각 경매 사건 관련하여 민사집행법 및 판례를 통해
경매 고수로 가는 필수 경매 지식을 알아보겠습니다.
1. 매각 대금 납부
1) 대금 지급기한
부동산 법원 경매 사건에 있어서 매각기일에 최고가매수신고인이 있으면,
법원은 매각허가결정이 확정되면 ( 낙찰 후 14일) 최고가 매수신고인에게 매각대금 지급기한을 정하여
최고가 매수 신고인에게 통보합니다.
최고가 매수신고인은 반드시 매각대금 지급기한까지 잔금을 납부할 필요는 없으나,
낙찰받은 경매 물건의 소유권을 하루라도 빨리 취득하기 위해서는 매각대금 납부통지서를 받고
바로, 해당 법원에 납부하시는 게 좋습니다.
매각잔금을 납부함과 동시에 해당 경매 사건 부동산의 소유권을 사실상 취득하게 되며,
소유권등기 촉탁은 그 뒤에 하셔도 상관없습니다.
2) 대금 지급 방법
매각 대금의 납부는 입찰 보증금을 뺀 나머지 금액을 현금으로 법원에 납부해야 합니다.
ⓐ 채권자의 승낙을 통한 특별한 지급 방법도 있습니다.
[민사집행법 143조 1항]
에 따르면 최고가매수신고인은 배당표의 실시에 관계되는
채권자들이 승낙하면 매각대금의 한도에서 대금의 지급에 갈음하여 채무를 인수할 수 있다.
ⓑ 매수인이 배당받는 채권자일 경우 대금 지급 방법
[민사집행법 143조 2항]
최고가 매수신고인이 배당받을 권리가 있는 채권자인 경우에는 매각결정기일이 끝날 때까지 ( 낙찰 후 7일)
법원에 신고하고 배당받아야 할 금액을 제외한 나머지 대금을 배당기일에 낼 수 있습니다.
만약, 매각대금이 배당액보다 클 경우에는 공제한 금액 외 잔액을 현금으로 납부하면 됩니다.
ⓒ 최고가 매수신고인이 인수한 채무 또는 배당금에 이의제기 된 때에는 최고가매수신고인은
배당기일이 끝날 때까지 매각잔금을 납부하여야 합니다.
3) 대금 납부 효과
ⓐ 최고가 매수신고인은 매각대금을 전부 납부한 때 해당 목적물의 권리를 취득합니다. [ 민사집행법 135조]
ⓑ 부동산 법원 경매로 인한 취득은 승계취득이다. [ 대법 선고 91다 3703 판결 ]
그래서, 인수주의가 성립되는 것입니다.
ⓒ 차순위매수신고인이 있는 경우 최고가 매수신고인이 매각대금을 전부 납부한 때 그 즉시 차순위매수신고인이
제공한 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
차순위매수신고 하시고 무작정 돌려 달라고 하면 보증금 안 돌려줍니다.
실무에서는 되도록 특별한 경매 물건이 아닌 경우에는 차순위 매수신고 하지 않는 걸 추천드립니다.
ⓓ 매각대금을 전부 납부한 최고가매수신고인은 해당 물건의 부동산에 대하여 인도명령을 신창 할 수 있습니다.
인도명령 신청은 어렵지 않으니 스스로 공부해서 셀프 인도명령을 한 번 해보시길 권합니다.
전자소송으로 인도명령 신청은 누구나 따라서하면 다 하실 수 있습니다.
인도명령 신청자체를 하나도 어렵지 않습니다. 굳이 법무사 비용 들이며 할 이유가 절대 없습니다.
인도명령은 신청은 당연히 해야 하는 것이라고 보면 되고,
인도명령 신청과 별개로 현재 점유자를 만나서 어떻게 잘 풀어가는지가 중요합니다.
2. 재매각 경매 사건
재매각 경매 사건의 경우에는 입찰 보증금이 최저매각가격의 20%입니다.
1) 차순위매수신고에게 매각허부 결정
ⓐ 차순위 매수신고인이 있는 경우에 최고가 매수신고인이 대금지급기한까지 매각대금을 납부하지 않으면
차순위 매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 합니다. [민사집행법 137조 1항]
ⓑ 최고가 매수신고인이 [민사집행법 제 142조 4항]의 모자라는 금액이 있는 경우에는 다시 기한을 정합니다.
| 민사집행법 제 142조 (대금의 지급) ④ 매수신청의 보증으로 금전 외의 것이 제공된 경우로서 매수인이 매각대금중 보증액을 뺀 나머지 금액만을 낸 때에는 법원은 보증을 현금화하여 그 비용을 뺀 금액을 보증액에 해당하는 매각대금 및 이에 대한 지연이자에 충당하고, 모자라는 금액이 있으면 다시 대금지급기한을 정하여 매수인으로 하여금 내게한다. ⑤ 제4항의 지연이자에 대하여는 제138조제3항의 규정을 준용한다. 제138조(재매각) ①매수인이 대금지급기한 또는 제142조제4항의 다시 정한 기한까지 그 의무를 완전히 이행하지 아니하였고, 차순위매수신고인이 없는 때에는 법원은 직권으로 부동산의 재매각을 명하여야 한다. ②재매각절차에도 종전에 정한 최저매각가격, 그 밖의 매각조건을 적용한다. ③매수인이 재매각기일의 3일 이전까지 대금, 그 지급기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원규칙이 정하는 이율에 따른 지연이자와 절차비용을 지급한 때에는 재매각절차를 취소하여야 한다. 이 경우 차순위매수신고인이 매각허가결정을 받았던 때에는 위 금액을 먼저 지급한 매수인이 매매목적물의 권리를 취득한다. ④재매각절차에서는 전의 매수인은 매수신청을 할 수 없으며 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 요구하지 못한다. |
ⓒ 차순위 매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증금을 돌려줄 것을 요구하지 못합니다. [ 민사집행법 제 137조2항]
ⓓ 위의 ⓒ의 최고가 매수신고인의 입찰 보증금은 해당 경매사건의 배당 제원으로 포함됩니다.
2) 재매각 경매 사건
ⓐ 재매각 경매 사건의 경우에는 최고가 매수신고인 또는 차순위 매수신고가 있을 경우 차순위 매수신고인이 법원에서
정한 매각대금이 납부기한까지 잔금을 납부하지 않아 재매각으로 다시 경매 물건으로 나오게 됩니다.
ⓑ 매수인이 재매각 명령이 있기 전에 매각대금 및 지연이자와 절차비용을 지금 한 경우에는 재매각을 진행하지 않습니다.
ⓒ 재매각 경매 물건은 기존 일반 매각 물건일 때와 똑같이 진행됩니다. 그냥 잔금 안내서 다시 나왔구나 생각하시면 됩니다.
ⓓ 재매각 경매 물건의 입찰에서는 잔금을 납부하지 않은 기존의 최고가 매수신고인, 차순위매수신고인은 입찰에 참가할 수 없습니다. [ 민사집행법 138조4항]
3) 재매각 경매가 취소되는 이유
ⓐ 잔금 납부기한까지 대금을 납부하지 않은 매수인이 재매각의 매각기일 3일 이전까지
매각대금, 이자, 경매 절차비용을 납부한 때에는 재매각 절차가 취소됩니다.
매각대금 지연이자 : 연 15%
ⓑ 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인 두 명 모두가 납부 기한까지 매각대금의 잔금을 납부하지 않은 경우에는
매각대금, 지연이자, 경매 절차비용을 먼저 납부한 매수인이 해당 경매 사건 목적물을 취득합니다.
