차지권이란?
차지권은 타인의 토지를 임차한 임차인이 그 토지 위에 토지 소유자의 동의를 받고, 토지 임차인이 건물을 소유하기 위한 목적으로 건물을 건축한 후 그 건물에 대하여 임차인이 소유권 보존등기를 하였을 때 발생하는 권리입니다.
차지권은 토지 임차인의 재산을 지켜주기 위한 건물을 소유한 토지 임차인의 권리라고 보시면 됩니다.
한마디로 토지 임차인의 건물을 법으로 권리를 주장 할 수 있도록 한 것 입니다. 만약에 타인에 토지를 임차인이 기간을 정해서 임대차를 하고 시간이 지나서 임대차 기간이 만료 된다면 토지 임차인이 건축하여 소유하고 있는 건축물을 토지 소유자를 철거하라고 하면 토지 임차인 입장에서는 막대한 경제적 손실이 발생하기 때문에 어느 일정 요건을 충족하면 법으로 토지 임차인의 재산을 보호해 주는 법이라고 보시면 됩니다.
차지권과 법정지상권의 차이점 정도는 알아두자!
차지권에 대하여 알아보기 전에 미리 알아야 할 부분이 있는데요. 바로 법정지상권입니다. 차지권과 법정지상권은 서로 대립하는 권리입니다. 부동산 경매에 있어 상당한 수익을 창출 할 수 있는 특수물건에 속하는 부분인데요. 그렇다고, 그 수준이 어렵거나 일반인이 쉽게 접할 수 없는 수준은 아닙니다. 누구나 어느 정도 지식을 습득하면 해결 하실 수 있는 수준입니다.
간단 명료하게 차지권과 법정지상권의 차이점을 정리해 보자면,
차지권은 ① 토지 소유자의 동의를 얻어 ② 건물을 신축하여 건물의 소유권 보존등기를 경료한 건물 소유자이면서 토지 임차인 두개의 지위를 가지고 있는 건축물 소유자의 재산을 보호해 주는 권리라고 말 할 수 있습니다.
법정지상권은 두가지로 분류가 될수 있습니다. ① 토지 소유자를 위한 법정지상권이 있고 ② 건축물 소유자를 위한 법정지상권의 있습니다. 법정지상권은 분석에 따라서 양 당사자의 지위를 보호해 주는 권리입니다. 법정지상권은 추후에 알아 보도록 하겠습니다.
차지권이 성립하는 건축물!
차지권이 성립하기 위해서는 조건이 있습니다. 타인 소유의 토지 위에 토지 임차인이 신축 건물을 소유한다고 무조건 발생하면 토지 소유주는 원하지도 않은 건축물을 매수해야 되는 막대한 경제적 손실이 발생하기 때문에 법에서 정하는 일정한 조건에 해당하는 토지 임차인에게만 해당이 됩니다. 그럼 차지권의 성립조건을 자세히 알아 보겠습니다.
1. 토지 소유자의 동의가 있는 토지 임대차 관계가 있어야 합니다.
여기서 임차대 관계를 토지 임차인이 토지 소유주에게 토지의 임대차 목적이 건축물을 소유하기 위한 임대차임이 명확해야 합니다. 이 뜻은 토지 임대차 계약시 토지 소유자에게 건축물을 소유하려는 목적으로 토지 임대차 계약을 하는 것이니 동의를 해 달라는 뜻입니다. 만약에 토지 임차인이 임대차 계약 체결 후 토지 임대인의 동의 없이 건축물을 신축하여 소유권 보존등기를 하여도 차지권은 인정이 되지 않습니다.
2. 건축물 소유권 보존 등기 당시 토지에 설정 된 권리 관계입니다.
토지에 아무런 권리 설정이 없는 상태에서 건축물을 신축해야 합니다. 만약에 토지에 근저당권이나 가압류 등 권리 관계가 설정 되어 있는 상태에서 건축물을 신축하면 차지권은 성립이 되질 않습니다. 그래서, 법정지상권 물건을 권리 분석 하실때 토지의 등기사항전부증명서만 확인 하는 게 아니라, 건축물의 등기사항증명서도 같이 확인해 보고 건축물의 소유권 보존등기 당시 토지의 등기사항전부증명서에 건축물 보존등기보다 날짜가 빠른 권리 설정의 등기가 있으면 차지권은 성립하지 않는 것이고, 건축물의 소유권 보존당시 토지에 어떠한 권리 설정 되어 있지 않은 상태세 건축물 보존등기가 이루어지고 난 후 토지에 근저당이나 가압류등의 권리가 설정 되어 있다면 차지권이 성립하게 되는 것입니다.
3. 여기서 차지권 분석이 어려운 점이 한가지 있습니다.
차지권의 성립에는 토지 소유자의 동의가 필요한데, 토지만 경매 물건으로 나온 경우 입니다. 토지 소유자의 동의 없이 건축물을 신축하면 차지권은 성립이 되질 않는 부분인데요. 간혹 경매물건 이런 상황이 발생합니다. 건축물 보존등기 날짜보다 앞서는 토지의 권리 설정이 없을 경우입니다. 이 때 중요한 부분이 토지 소유자의 동의가 없으면 차지권은 성립이 되지 않는 부분에서 토지 소유자와 건축물 소유자가 서로 친한 관계이면 토지 소유자가 동의 건축물 신축 당시 동의를 하지 않았다 하더라도 추후에 동의 하였다고 해버리면 딱히 그 관계를 입증하기기 어려워집니다. 보통 지방 시골에서 이런 경우가 종종 있습니다. 작은 시골지역에서는 서로 서로가 유대가 관계가 있어서 동의 여부를 낙찰자가 밝혀 내기란 어렵습니다. 등기사항전부증명서의 분석은 문서로써 쉽게 분석이 가능한 부분이지만 동의 여부에서 상당한 분석해 현장에서 찾아 보던가 아니면 이러한 법정지상권 경매 물건은 어느 정도 미련을 버리고 포기하는 게 좋습니다.
차지권이 성립하게 되면 어떻게 되는가!
토지를 낙찰 받은 후 차지권이 성립되면 2가지 선택을 하셔야 합니다.
1. 건축물 소유자에게 토지 사용에 대한 사용료를 청구하는 방법입니다. 통상 지료청구 소송이 되겠습니다. 이 경우 건축물 소유자가 낙찰자인 토지 소유자와 임대차 기간이 문제가 됩니다. 건축물을 계속 사용하려는 목적으로 임대차 기간을 연장하거나 새로운 임대차 계약을 하는 경우입니다.
2. 낙찰자인 토지 소유자가 건축물 소유자의 임대차 계약 또는 계약 기간을 연장을 거부하는 경우입니다. 두가지 모두 토지 소유자인 낙찰자가 거부 하는 경우에는 건축물을 소유하고 있는 토지 임차인이 토지 소유자에게 지상물매수청구권이라는 무서운 권리를 행사 할 수 있습니다. 지상물매수청권은 형성권으로 무조건 매수해야 된다로 봐야 합니다. 건축물을 매수함에 있어서 건축물에 대한 경제적 가치 평가가 필수 겠지만 협상이 쉽게 될 리가 없습니다. 이로 인해서 토지 소유자는 원하지도 않는 건축물을 덜컥 매수해야 하는 불리한 입장에 놓이게 됩니다. 건축물의 가치에 따라서 수백에서 수십억에 달하는 금액을 지불해야 할 것 입니다.
차지권이 성립하는 경매 물건 사례 !
이 물건의 경우는 토지만 경매로 나온 법정지상권 경매 물건입니다. 토지 위에 조립식 건축물이 있습니다.
건축물 소유권 보존 등기 당시 토지의 등기사항전부증명서에는 아무런 권리관계 설정이 없었습니다. 그 후 건축물이 신축 되었습니다. 현재는 토지만 경매 물건으로 나온 상태입니다. 사건 번호를 검색하셔셔 등기를 확인 해 보시면 앞에서 설명한 내용들이 이해가 잘 되실 겁니다.
여기서 분석하기 어렵다고 하는 부분이 바로 임대차 관계 당시 토지 소유자의 동의 여부 입니다. 동의 여부만 정확히 밝혀낸다면 조립식 건축물은 철거 대상이 되므로 토지 낙찰시 입찰가격에 비하여 큰 수익을 가져다 줄 것 이고, 동의 여부를 제대로 밝혀내지 못한다면 25년 정도의 시간이 지난 조립식 건축물을 매수해야하는 상황에 처 할 수 있습니다.
