전세 월세 부동산 임대차 계약 시 보증금 안전한가 확인해 보기
부동산 임대차 계약에 있어서 전세사기로 인해 임대차 보증금을 회수할 수 없어서 안타까운 일이 많이 발생하고 있습니다.
만약에 임대차 계약을 하실 일이 생긴다면 지금 알려 드리는 방법을 꼭 숙지하셔서 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다.
공인중개사를 포함한 어느 누구도 당신의 보증금을 지켜주려고 신경쓰지 않습니다. 그러니 스스로 지키는 법을 배우시길 바랍니다.
전세 월세 계약 부동산 임대차 주택이 문제없는가
전세 월세 부동산 임대차 계약 시 공인중개사에게 일정의 수수료를 주고 하는 방식과
여러 플랫폼 다방이나 직방 등 개인 간 직거래 형식으로 부동산 임대차 계약을 체결하는 게 전부하고 할 수 있습니다.
부동산 임대차 계약서 작성시 필수적으로 확인해야 할 사항이 있습니다.
바로 등기사항전부증명서 입니다. 등기사항전부증명서를 공인중개사나 임대인 또는 다른 사람들이 제시하는 일단 참조만 하시고 필히 본인이 계약서 작성 바로 전에 직접 발급받아 보시길 바랍니다. 등기사항전부증명서 발급은 1,100원입니다.
보증금을 지키기 위해 사용 금액인데 아까워하면 안 됩니다.
첫 번째,
등기사항전부증명서를 발급받으셨다면 등기 내용 중에 근저당이나 가압류 등 다른 권리가 있는지 우선 확인해 봐야 합니다. 임대차 계약을 하려고 하는 부동산의 등기에 이러한 내용들이 있다면 일단은 경계부터 하고 시작하여야 합니다.
계약시점 보다 빠른 다른 권리 설정들은 임차인의 보증금을 회수할 수 없다는 예고 이기도 합니다.
그동안 수없이 경매를 통해서 임차 보증금을 회수받지 못하시는 분들을 상당히 많이 접해 왔는데요.
참 안타까울 따름입니다.
특히, 절대 믿지 말아야 할 것이 있는데요. 임대차 부동산에 근저당이나 가압류등이 설정되어 있는데
공인중개사 또는 임대인 측에서 "재산이 많으신 분이고 사업도 하시고 건물도 몇 채 있어서 보증금 걱정 안 해도 된다"
이 말을 들었다면 그 부동산은 일단 피하시길 바랍니다.
전세 월세 보증금 사기 사건이나 부동산 법원 경매에 나오는 물건들이 대다수 이런 물건들이 상당히 많습니다.
두 번째,
근저당과 가압류등이 있다고 무조건 피하기만 하면 도저히 임대차 계약을 하기가 어려울 겁니다.
그러면, 근저당 금액과 가압류 금액을 한번 확인해 보세요. 임대차 부동산의 시세보다 상당히 적은 금액의 권리 설정이 되어 있다면 그나마 조금 안심하실 수 있습니다. 추후에 배당을 받을 수도 있으니 그나마 조금 안심입니다.
그렇다고 소액이 설정되었다고 하여 무조건 배당을 받는 것이 아닙니다. 배당 순위라는 게 있어서 보증금을 배당 못 받을 수도 있습니다.
임대차 부동산의 시세보다 50%가 넘는 근저당권등 권리가 있으면 임대차 계약은 안 하시는 게 맞다고 봅니다.
각 지역마다 임대차 보증금의 우선변제 범위 있습니다. 최초 말소기준권리 설정 당시의 법에서 정한 기준 금액으로 보증금을 보호해 주고 있습니다.
표와 같이 최초 말소기준권리를 기준으로 임차 보증금 범위를 정해놓고 일점 범위에서만 우선적으로 변제받을 수 있도록
법에서 정해 놓고 있습니다. (소액임차인 보증금 범위 바로가기)
이 표를 보시고 임대차하려는 부동산의 보증금 범위를 계산해 보시고 계약을 체결하시길 바랍니다.
전세 월세 계약 후 임차인이 바로 해야 할 일
전세 월세 부동산 임대차 계약을 하셨다면, 대항력이라는 권리를 취득해야 합니다.
대항력은 주민등록 전입신고와 임대차한 부동산을 인도받고 점유를 하셔야 합니다.
확정일자를 대항력의 요건으로 알고 계신 분들이 많으신데요. 확정일자는 대항력의 요건이 아닙니다.
확정일자는 추후에 임대차 계약을 한 부동산이 경매나 공매등으로 처분이 되는 상황이 오면 우선적으로
배당을 받기 위해서 신청하는 것이 확정일자입니다.
대항력을 갖추게 되면 확정일자는 대항력 요건이 완료된 날이 기준이 됩니다. 그러니 확정일자는 늦게 받더라고
대항력을 계약날이나 다음 날 꼭 대항력 요건을 취득하시길 바랍니다.
대항력에서 주민등록은 전입신고를 하게 되면 당연히 주민등록의 주소지가 임대차한 부동산 주소지로 주민등록이 되는 것입니다.
그리고 부동산의 인도와 점유인데 당장 이사를 갈 수가 없다면 간단한 소지품이라도 임대차한 부동산에 가져다가 놓으시고 도어록이 있는 집이라면 비밀번호를 바꾸시고 열쇠를 받으시면 점유가 되는 것입니다.
바쁘시더라도 부동산 임대차 계약을 하셨다면 꼭 이 정도는 하셔야 보증금을 지킬 수 있습니다.
전세 월세 계약 완료 후 확인 해야 할 사항
계약이 완료된 후라도 마지막까지 방심을 하시면 안 됩니다.
계약이 완료되고 대항력을 갖추고 확정일자까지 받으셨으면 계약 완료 후 다음 날 꼭 임대차 계약을 한 주택에 대해서
등기사항전부증명서를 발급받아 보기시길 적극 권유합니다.
왜냐하면 임대차 계약일과 동시에 같은 날 임대차 부동산에 근저당이나 가압류 등 다른 권리 설정이 같은 날 이루어주게 되면 임차인의 대항력 효력은 계약 다음날 0시에 효력이 발생하고, 같은 날 임대차 부동산에 설정된 근저당등의 권리는 접수한 당일로 등기사항증명서에 접수가 되기 때문입니다.
임대차 계약을 완료하고 전입신고와 부동산의 인도까지 받으신 후 해당 임대차 부동산에 대한 등기사항증명서를 발급을 안 해 보시는 분이 들 많습니다. 그러다가 보증금을 계약기간 만료시점에 회수를 못 하는 경우도 발생하니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
