경매 낙찰 후 신경 써야 할 부분
부동산 법원 경매에 있어서 최고가 매수인이 되었다고 방심을 하다가는 낙찰의 기쁨도 잠시 그 동안 발품, 손품 팔아 고생한 모든 노력이 한 순간 물거품이 되는 일이 가끔 발생하는데요.
경매 낙찰 후 낙찰자의 지위를 포기해야 되는 안타까운 상황에 대해서 알아보겠습니다.
경매 물건 낙찰 후 매각대금을 납부하기 전까지는 아직 소유권이 낙찰자에게 이전 된 상태가 아니다 보니 소유권에 대한 권리를 주장 할 수 없습니다. 매각대금을 납부하게 되면 소유권이전 등기 전이라고 사실상 소유권을 취득하게 됩니다.
이번에는 제가 직접 경험한 사례로 경매시 아주 가끔식 생길 수 있는 낙찰 후 헛고생 사연을 알려 드리도록 하겠습니다.
경매 낙찰 후 헛수고 사례 유형
1. 무잉여
무잉여로 인한 낙찰 무효 사건입니다.
무잉여의 경우에는 낙찰 대금에 관한 배당에 대해서 조금은 공부하셔야 이해가 가능하실 겁니다.
그렇다고 어려운건 아니고 몇 번 정도 배당 연습을 계산을 하시다 보면 누구다 쉽게 어느 정도 배당금액을 분배하는 법을 익힐 수 있습니다. 낙찰자는 배당에 관여 할 필요가 없는 게 맞는데 부동산 경매를 계속하다 보니 자연스럽게 익히고 배울 수 밖에 없는 상황이 됩니다.
무잉여가 생기는 이유는 경매를 신청한 채권자가 경매 사건 부동산이 매각 되어도 배당절차에서 배당금을
단 1원도 배당 받을 수 없는 경우에 그 경매 사건은 무효가 됩니다.
경매를 신청한 경매신청 채권자는 무조건 배당금에서 1원이라도 배당을 받아야 정상적인 경매 절차가 정상적으로 진행이 됩니다.
이런 경우 경매 신청 채권자의 무잉여에 따라 경매 물건을 낙찰 받는다고 하여도 무효이므로 그 동안 분석하고 노력한
모든 게 헛고생이 되는 것입니다.
경매 사건 하나에 여러 물건 번호가 있는 경우에는 무잉여가 발생 할 가능성이 좀 더 높습니다.
2. 개인회생 신청으로 인한 중지명령
채무자의 개인회생 신청으로 인하 중지명령의 경우에는 채무자가 개인회생법이라는 법을 이용하여 악용하는 사례가 많습니다. 경매 사건 물건의 소유자이면서 채무자가 경매로 본인의 재산을 지키기 위해서 개인회생법을 이용하는 것인데요.
개인회생 신청만으로는 법원에서 인정을 해 주지 않고 개인회생 개시결정을 받고 경매진행 중지명령을 신청하면 진행 중이던 경매 사건이 서류 접수일자로 경매 진행이 중지됩니다.
개인회생 개시결정에 의한 경매 중지명령은 경매 입찰기일 당일 오전이나 바로 전날에 주로 발생하는데요.
법원 집행 담당자분들도 서류 중지명령 서류가 접수 되어도 늦게 사건내역에 등록하는 경우가 발생하여 낙찰 받은 후에
개인회생 중지명령 신청했다고 낙찰 받은 물건을 포기하게 만듭니다.
개인회생 개시결정후 중지명령 신청을 했다고 무조건 경매 중지가 되는 건 아니고, 개시결정 후 개시결정에 대한 취소나 다른 문제로 개시결정이 되었다가 취소되는 경우도 있습니다.
다만 개인회생 개시결정에 대한 이의를 신청을 할 수 있는데요, 그 그간 동안 입찰 보증금은 계속 법원이 보관하게 됩니다.
이 부분을 판단을 잘하셔야 하는데요. 낙찰 받은 경매 물건에 대한 확신이 있다면 이의신청을 해 보는 것도 한가지 방법이 되겠습니다. 이의신청이 받아 들여지면 경매 사건은 계속 진행이 되는데 그렇지 않은 경우 오랜 시간 동안 몇 개월에서 1년 이상의 시간도 걸릴 수 있으므로 입찰 보증금액이 큰 액수라면 신중히 판단하셔서 낙찰 받은 물건을 포기하고 보증금을
하루라도 빨리 회수하는게 좋을 수도 있습니다. 입찰 보증금액이 소액이고 끝까지 이의신청을 제기해서 낙찰자의 지위를
받겠다고 하시는 분들은 기다려 보는 것도 방법이겠습니다.
경매 낙찰 후 헛수고 안 당하려면
1. 무잉여 경우
무잉여의 경우에는 경매신청 채권자의 청구금액을 확인한 후 해당 경매사건 물건의 등기사항전부 증명서를 열람하여
실제 배당 받을 채권자의 금액을 대략적으로 설정한 후 입찰가액을 산정해야 합니다.
여기서 추가되는 배당금 부분에는 경매비용과 당해세등 은 큰 비용이 아니나, 국세체납 금액의 경우에는 그 금액을 산정할 수 있는 방법이 없다고 봐야 할 것 입니다. 국세 관련 공공기관에 연락을 해도 절대 가르쳐 주지 않습니다.
그래서 배당금 분배에 대한 어느 정도 기본적인 공부가 되어 있어야 무잉여를 피할 수 있습니다.
간혹 사건번호는 하나인데 경매신청 물건이 여러개인 경우 전체 여러 물건에 대한 낙찰금과 배당금을 일일이 조사하여
산정해야 합니다. 무잉여의 경우 일단 경매신청 채권자의 청구금액이 소액이면 의심을 하고 배당분석을 같이 해주셔야 합니다.
배당분석을 어느정도 가늠해 보지도 않고 낙찰 후 무잉여로 인한 무효가 되다면, 그 동안 해당 물건에 입찰하기 위하여
투자한 시간과 노력, 그리고 임장까지 다녀왔다면 교통비 등등 여러가지 손실이 발하게 됩니다.
2.개인회생으로 인한 중지명령일 경우
중지명령에 의한 경매진행 절차 중지사건은 경매사건기록내역을 확인해 보면 경매 중지명령 신청을 채무자가 하였을 경우에 등록이 됩니다.
모든 경매 사건에 있어서 사건기록내역을 경매 입찰기일 오전까지 경매입찰 시작 전 까지도 유심히 살펴봐야 합니다.
그러나 개인회생에 의한 중지명령일 경우 경매 진행 절차 중간에도 집행담당관이 알려주는데 확실히 결론을 내리지 못하는 것 같습니다. 일단 경매는 진행을 시키고 추후에 결과에 따른다는 유형으로 경매는 일단 개찰까지 진행하는데요.
이런 일을 당한 입장으로써 참 황당 스럽습니다.
요즘 개인회생 신청자가 많아 지면서 경매중지명령 신청을 하시는 분들도 많아졌는데요.
법을 악용해도 법은 법이니까 어쩔 수 없이 낙찰을 받고도 낙찰을 포기하고 보증금을 돌려 받고 끝내는 경우가 다반사라고 할 것입니다.
위와 같이 경매 무효 또는 취소가 된다고 하여도 아주 간혹 발생하는 일이기 때문에 미리 걱정부터 할 필요는 없고 꾸준히
경매 입찰을 하다 보면 좋은 결과가 나올 거라 믿습니다.
