감정평가서란?
감정평가서는 부동산 경매 신청이 접수되면 해당 법원에서 감정평가사를 선정하여 경매 신청 부동산에 대하여 현재의
경제적 가치와 부동산의 현황등을 파악하여 보고서를 작성하는 제출하는 것이 감정평가서입니다.
감정평가서가 법원에 제출되면 모든 사람이 볼 수 있도록 법원에서 공개합니다. 온라인에서도 열람이 가능하므로 누구든지 관심 있는 경매물건에 대하여 열람을 하여 경매물건을 권리분석하는데 활용하시면 됩니다.
감정평가서의 세부내용
1. 감정평가표
감정평가표에는 경매 신청 사건 부동산에 처음 매각기일이 정해진 경우 신건 물건으로 등록이 되어 최초 경매 입찰 최저가격이 정해집니다. 이때 정해지는 금액이 감정평가표에 기입된 감정평가액입니다.
감정평가표에는 감정평가액, 소유자 및 사건번호, 감정평가조사 기준시점과 작성일이 기입되어 있습니다.
감정평가표 하단에는 신청 사건 부동산에 대한 감정평가 내용이 기입되어 있으므로 평가 내용에 대한 세부적인 사항이
기록되어 있습니다.
2. 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견
이 부분은 감정평가 가액의 산정과 결정을 함에 있어서 관련된 감정평가사의 의견을 작성한 내용입니다.
실제 부동산 경매 입찰에 있어서는 그다지 도움이 되지는 않습니다. 한번 대충 보고 지나가시면 됩니다.
3. 구분건물 감정평가 명세표
감정평가 명세표 부분은 중요한 부분이므로 자세히 보셔야 합니다.
감정평가한 부동산에 관한 세부사항과 그 가치를 평가 금액으로 산정하여 기록한 부분입니다.
명세표의 세부내용은 주소지의 지목 및 용도, 용도지역 및 구조, 면적(공부상 면적, 사정상 면적), 각 부분에 대한 감정평가액의 배분내역이 기록된 부분입니다.
4. 구분건물 감정평가요황표
감정평가 요황표는 감정평가한 부동산의 현재 건축물의 상태와 주변 환경 등을 기록한 부분입니다.
위치 및 주변환경, 교통상황, 건물의 구조, 이용상태, 설비내역, 토지의 형상 및 이용상태, 도로상태, 토지이용계획,
공부와의 차이, 기타 사항의 순서대로 기록되어 있습니다.
입찰하려는 경매 물건을 직접 임장 가기 전에 대략적으로 그 부동산의 상태를 파악할 수 있는 내용을 담고 있으므로
감정평가서 내용 중 중요한 부분에 속합니다.
5. 관련 사진 등
관련 사진등은 평가 대상 부동산의 건축물의 내부, 외부 사진과 주변환경 사진, 지도, 구조도, 지적도 등 사진으로 쉽게 볼 수 있도록 감정평가사가 직접 방문한 현장 사진이 첨부되어 있습니다.
건축물의 경우 내부 사진은 감정평가사도 직접 내부를 볼 수 있는 법적인 권한이 없으므로 확인된 사진만 첨부합니다.
감정평가서를 맹신하면 안 되는 이유?
감정평가서는 경매를 입찰하려는 입찰자에게 해당 부동산의 경제적 가치를 산정하여 공개적으로 알려주는 평가서입니다.
그러나 감정평가서에서 제일 조심하여야 할 부분이 바로 감정평가금액입니다.
감정평가서에 산정된 감정평가금액은 절대 해당 부동산의 현재 시세가 아닙니다
경매 물건에 입찰하시는 많은 분들이 이 부분을 착각하시고 감정평가금액을 맹신하여 입찰가를 정하고 있는데요
감정평가금액은 주변 부동산의 시세와 건축물 상태를 보고 감정평가사가 이론상 정해진 틀에 맞추어 분석한 금액입니다.
감정평가사는 부동산 전문가도 아니고 공인중개사처럼 부동산에 대하여 많은 지식을 가지고 잊지 않습니다.
특히, 토지나 단독주택에 관하여는 그 부동산의 감정평가금액은 더욱 더 맹신하면 안 됩니다.
아파트 같은 물건의 경우에는 그나마 시세관련된 부분이 온라인상에서도 누구나 쉽게 알아 볼 수 있습니다.
KB아파트 시세나 부동산 실거래가 신고등을 열람하시면 대략적인 시세를 가늠할 수 있으나
아파트의 경우 남향인지 북향, 서향, 동향 등에 따라서도 해당 부동산의 가격이 몇 천만원에서 몇 억까지 차이가 있습니다.
토지나 단독주택의 경우는 매매에 관련된 정보가 적고, 그 시세 또한 측정이 어려운데 대략적인 주변 물건의
거래 사례 등을 조사하여 평가하여 감정평가금액을 산정하여 그 실제 거래되는 금액과의 차이가 큽니다.
이렇게 감정평가금액은 현재 부동산의 평가액이 높게 산정되거나, 저가로 산정되는 일이 빈번히 발생합니다.
특히, 경매 초보자분들이시라면 꼭 직접 현장을 방문하여 주변 시세와 그 부동산의 가치를 판단 후 입찰가를 산정하셔야
합니다.
제발 절대 감정평가금액이 부동산의 시세라는 착각을 가지고 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정하지 마세요.
감정평가서 어디까지 활용해야 할까?
그렇다면 감정평가서를 어디까지 활용해야 할까요
일단 감정평가서 마지막 부분에 있는 사진입니다. 사진은 실제 현장을 방문하여 기록을 남긴 것이기 때문입니다.
감정평가금액의 경우는 주변시세를 대략적으로 조사하여 산정한 금액이니 대략 이 정도이구나!
이쯤으로 참고만 하시면 됩니다.
예전에는 감정평가금액을 낮게 잡는 경우가 많았으나, 요즘은 감정평가금액을 높이 잡는 실정입니다.
감정평가금액이 낮게 산정되는 경우 채무자겸 소유자 감정평가금액이 낮게 산정되어 오히려 손해를 보는 경우
소송을 통해서 감정평가사에게 손해배상을 청구한 사례도 있고, 감정평가금액을 재 산정을 요구하는 경우도 있으며
채무자겸 소유자가 감정평가사 상대로 손해배상을 청구하여 승소한 사례도 있으며,
감정평가사가 그 손해를 배상한 경우도 있습니다.
그래서, 감정평가금액이 대부분 높게 산정되는 게 요즘 부동산 경매의 추세입니다.
모든 부동산 경매 물건이 높게 산정된다는 말은 아니고, 꼭 주변시세를 직접 조사해서 감정평가금액과 비교해 보라는
말입니다.
