배당 순위를 알아보기
경매 입찰가격을 정해서 입찰 후 낙찰을 받게 되면 2주 후 매각대금 납부통지서를 수령하고 매각잔금을 30일 이내 납후하게 되어 있습니다. 매각대금 납부 후 그 매각대금으로 배당요구를 한 채권자들이 배당금을 받게 됩니다.
배당요구를 한 채권자들은 각 자의 순위에 맞게 배당금을 수령할 수 있습니다.
배당금에 대해서 누가 얼마나 얼만큼 받아가는지 세밀히 분석까지 하며 알 필요는 없습니다.
낙찰자의 입장에서 경매가 무효가 되지 않는 배당금의 분배와 낙찰 후 인수되는 금액이 있는지 없는지만 분석할 줄 알면 됩니다.
배당금의 순서는 아래와 같으며 대략적으로 알고 계셔도 경매를 진행함에 있어서 문제가 되질 않습니다.
1. 집행비용
집행비용은 경매 사전을 진행함에 있어서 필요한 비용을 말합니다.
경매신청비와 서류 송달비 등이 여기에 포함됩니다.
경매신청비 같은 경우에는 경매 물건의 감정가 금액 따라 다르게 측정됩니다.
송달비의 경우는 경매 신청된 물건에 대하여 이해관계인에게 보내는 문건의 송달비입니다.
이해관계인이 많을수록 문건 송달비가 많이 발생합니다.
2. 필요비와 유익비
필요비는 해당 건물에 대해서만 발생하는 건물 보존에 필요한 비용을 지출했을 때 청구할 수 있는 금액이 필요비입니다.
간단히 예를 들어서 주택의 보일러가 고장이나서 교체를 하였다면 보일러는 꼭 필요한 주택의 일부이니 먼저 필요비에 산정됩니다.
유익비의 경우에는 대표적으로 주택의 샷시가 되겠습니다.
샷시는 비용이 고가이고 샷시를 교체했을 경우 주택의 가치는 상승하기 때문에 주택의 개량비용 중에서 가치를 상승 시 키는 요인이 되어야 합니다.
필요비와 유익비를 차이를 어느 정도 이해하시면 좋습니다.
단순히 방 문고리를 교체하는 것은 필요비와 유익비에 포함되지 않습니다.
3. 소액임차인 최우선 보증금 변제금액과 임금채권
소액임차인의 최우선 보증금은 법에서 정해 놓은 환산보증금 범위 내에서 최우선으로 배당을 해줍니다.
소액임차인의 경우와 소액임차인이 있는 경우 환산보증금의 범위를 통해서 배당순위가 어떻게 되는지 확인해 봐야
합니다. 소액임차인 보증금의 경우는 자주 접하는 상황이므로 보증금액을 잘 알아볼 필요가 있습니다.
임금채권의 경우는 근로자의 최종 3개월분의 임금채권을 배당해 주는 것이고
근로자의 퇴직금은 최종 3년 치분만 배당해 주는 것입니다.
임금채권과 퇴직금은 접할 수 있는 기회가 상당히 적으므로 가볍게 넘어가도 됩니다.
4. 당해세
당해세는 경매 사건 부동산의 배당요구종기일을 기준으로 배당요구종기일 전까지의 부과된 국세 또는 지방세입니다.
당해세 부분은 배당신청 금액이 크지 않으므로 낙찰자는 크게 신경 쓰지 안 써도 됩니다.
5. 우선변제권
우선변제권부터가 등기사항전부증명서에 기입된 각 종 권리자들의 배당신청입니다.
대표적으로 근저당권과 임차권 등이 여기에 속하고 당해세 이외 부분의 국세와 지방세가 여기서 포함됩니다.
입찰자는 보통 여기서부터 계산하시면 됩니다. 우선변제권 뒤에 오는 대당신청 채권들 쉽게 말해서
등기사항전부증명서상 말소기준 뒤에 있는 배당신청 채권자들은 신경 안 쓰셔도 된다는 말입니다.
6. 일반 임금채권
최우선 변제 임금채권 외의 임금 채권입니다.
이게 무슨 말이냐면 근로자의 최종 3개월치 임금과 3년 치 퇴직금 외에 더 청구할 수 있는 임금과 퇴직금을 배당신청하면
받게 됩니다. 순위가 상당히 뒤에 밀려서 사실상 배당 분배 시 받기가 어려운 경우가 다반사입니다.
7. 후순위 조세채권
뒤늦게 접수된 후순위 조세채권입니다.
입찰자는 신경 안 쓰셔도 됩니다.
8. 공과금
4대 보험이라고 보시면 됩니다. 신경안 쓰셔도 됩니다.
9. 일반채권
가압류등 집행력을 가지고 있는 일반채권자가 배당신청하는 경우입니다.
가압류 같은 경우에는 등기사항전부증명서에 접수가 되므로 쉽게 파악할 수 있습니다.
그러나 집행력 있는 일반채권등의 같은 경우에는 등기 접수를 하지도 않고 배당신청도 하지 않으면
배당 제원에서 배당금을 나누어 주지를 않습니다.
배당금에서 발생하는 무잉여에 의한 낙찰 후 무효
경매신청 채권자가 배당 제원에서 한 푼의 배당금을 받지 못하는 일이 발생하면 경매가 무효처리 됩니다.
무잉여는 입찰 전부터 확인을 하고 입찰에 참여해야 합니다.
경매물건을 보실 때 경매신청 채권자가 누구인지, 받은 돈이 얼마인지를 꼭 확인해 보셔야 합니다.
| 아파트 | 낙찰가 1억 |
| 근저당 | 5천 |
| 근저당 | 5천 |
| 가압류 | 1천 |
이 같은 상황인 경우에 가압류권자가 경매 신청 채권자이며 아파트 낙찰가가 1억인데
근저당 5천 근저당 5천 씩 배당을 해주면 배당금이 하나도 남아있지 않습니다.
그럼 가압류권자는 한 푼의 배당금을 받지 못하므로 잉여가 없다는 뜻 무잉여로 경매가 무효처리 됩니다.
이 경우에는 입찰가를 1억 이상으로 입찰가격을 제시하여야 가압류권자가 1원이라도 배당을 받을 수 있습니다.
경매신청 채권자가 1원 100원이라도 배당금을 받아야 경매가 문제없이 정상 진행됩니다.
배당금에서 미배당 보증금 인수하는 경우
미배당 보증금 인수하는 경우는 임차인이 있는 경매사건에서 자주 접할 수 있는 상황입니다.
특히 소액임차인이면서 권리와 권리사이 중간에 낀 경우입니다.
이때 환산보증금 최우선 변제로 보증금 중 일부를 최우선 변제받고 나머지 못 받은 미배당 보증금은
입찰자인 낙찰자가 미배당 금액만큼 전액 배상을 해야 합니다.
배당분석의 필요한 부분만큼은 제대로 숙지하셔서 무잉여나 미배당 보증금 인수로 인한 피해를
미리 분석하여 경매 입찰에 임해야 합니다.
부동산 경매는 입찰자 본인이 공부한 만큼 아는 만큼 수익이 발생하는 구조입니다.
그러니 차근차근 수익을 늘려 나갈 수 있는 경매 공부가 되시길 바랍니다.
