법정지상권 너무 간단하고 쉬워요

법정지상권에 대하여

법정지상권은 건축물을 계속 사용할 수 있는 권리에 관한 법입니다. 

건축물이 있는 토지가 있다고 가정하였을 때 토지만 경매로 나온 경매사건을 흔히 법정지상권 물건이라 하는데요

법정지상권

 

법정지상권의 성립이 불분명한 경매 물건일 경우 입찰자 경쟁자 수가 다른 물건에 비하여 적은 편이며

감정가격 또한 건축물에 의해 토지가 사용에 제한이 있으므로 나대지 상태의 토지일 때보다 저렴하게

감정가격이 산정이 됩니다. 그래서 입찰자들에게 인기가 있는 물건이지만 약간의 권리적이 분석을 해야

하는 수고로움이 있습니다.

 

10년 전만 해도 법정지상권 물건의 경우에는 입찰경쟁자가 1~2명 정도뿐이었는데 요즘은 경매 학원과

경매에 관심 있는 분들이 많은 자료를 공유해서 예전보다는 경쟁률도 높아지고 입찰가격도 많이 높아졌습니다.

그러나 아직도 투자 원금 대비 높은 수익을 얻을 수 있는 물건으로 상당히 매력적인 경매 물건입니다.

 

법정지상권 성립이 불분명한 경우 매각물건명세서의 비고란에 기입이 되니 참조하시기 바랍니다.

법정지상권 구분하는 방법

법정지상권 구분하는 방법은 어렵지 않으니 몇 번 읽어 보시면 충분히 이해하실 겁니다.

법정지상권은 크게 법정지상권과 관습법상 법정지상권 이렇게 2가지로 구분이 됩니다.

 

1. 근저당권에 의한 법정지상권

   토지에 근저당 설정당시에 건축물이 존재하였는지 안 하였는지에 따라서 성립여부가 결정되는 것이

   근저당권에 의한 법정지상권입니다. 

 

2. 근저당권을 제외한 매매, 가압류등에 의한 관습법상 법정지상권

   관습법상 법정지상권의 경우에는 토지와 건축물이 각 각 존재하고 있을 경우에 발생하는 상황입니다.

   매매등 기타 사유로 토지 소유자와 건물 소유자가 서로 다르게 되는 경우에 관습법상 법정지상권의

   성립 불분명 여부가 결정되는 법정지상권입니다.

 

법정지상권 성립유무 분석하기

1. 근저당권에 의한 법정지상권 분석

    토지 위에 건물이 없는 상태에서 토지에 근저당권을 설정한 뒤에 건물을 토지 소유자가 아니 다른 사람이 건축을 하여

    소유권을 갖게 된다면 토지 소유자는 건물이 없는 나대지 상태의 토지를 보고 근저당권을 설정하였는데 추후에 건물이      생겨서 토지 사용에 제한을 받게 된다면 토지에 근저당권을 설정한 근저당권자는 피해를 입게 됩니다.

 

    그래서 건축물이 없는 토지에 근저당을 설정한 근저당권자를 보호해 주고자 만들어지진 법이 법정지상권입니다.

    이경우에 나대지 상태의 토지에 근저당권이 설정된 이후 건물을 건축한 건물소유자의 건물에 대한 법정지상권은 

    인정해 주지 않고 있으며 토지 낙찰자의 경우에는 건물소유자에게 토지 사용에 대한 토지 사용료를 청구하거나 

    토지인도 및 건축물 철거 소송을 통해 건물을 철거하실 수 있습니다.

 

   건축물 소유자의 경우 토지에 근저당권이 설정되어 있는 걸 알고 건물을 건축하였으므로 당연히 법정지상권이

   성립하지 않습니다. 이렇게 된다면 건축물 소유자는 최악의 경우 건축물을 철거해야 하는데 이럴 경우에 건물 철거 

   비용이 상당한 액수를 지불해야 하는 관계로 토지 소유자에게 건물을 무상으로 넘겨주거나 최소한의 금액으로 협의를

   통해서 건물을 인도하는 경우가 다반사입니다.

 

   이처럼 근저당권에 의한 법정지상권이 성립하지 않는 건축물이 있는 토지를 낙찰받는다면 건물을 무상으로 인도받을       수 있다는 상당히 매력 있는 경매 물건이며 건물을 인도받고 난 후 건물이 토지 소유자 명의로 이전이 된 후에 매매 등을

   통하여 높은 수익을 볼 수 있습니다. 

 

   반대로 건물 소유자에게 시세보다 낮은 금액으로 낙찰받은 토지를 협상을 통해 높은 가격에 매도하는 방법도 있습니         다. 

  

   근저당권에 의한 법정지상권 물건의 경우에는 경매 물건에서 자주 나오는 물건이 아니므로 이러한 물건이 경매에 

   나온다면 한 번 도전해 볼 것을 추천합니다.

 

2. 관습법상 법정지상권 분석

    관습법상 법정지상권의 경우에는 근저당권 설정 당시를 제외한 상황입니다.

    예를 들어 토지 소유자가 A이고 건물 소유자가 B라고 할 경우를 가정하여 설명드리겠습니다.

    관습법상 법정지상권의 경우는 우선적으로 토지와 건물의 소유자가 동일인 소유이었지를 먼저 확인해야 합니다.

    강제경매 기입등기 당시에 토지와 건물의 소유자가 동일인이 아닌 상태에서 토지만 경매로 낙찰받은 낙찰자는 건물소      유자에게 토지 사용료를 청구하거나 토지인도 및 건축물 철거 소송을 통해서 승소 판결을 받고 건축물을 철거할 수 있습니다. 

 

    관습법상 법정지상권으로 대표적인 물건이 미등기 무허가 주택입니다. 

   수도권에서는 쉽게 찾아볼 수 없지만 건축물의 외형이 2000년 이전에 짓어진 시골이나 지방 소도시 주택이라면 

   미등기이면서 무허가 주택을 많이 볼 수 있습니다. 

   미등기 무허가 주택의 경우 주택 소유자가 한 번이라도 변경된 경우가 있다고 하면 주택에 대한 관습법상 법정지상권은

   성립하지 않습니다. 

 

   소유권 보존등기가 되어 있는 건물의 경우에도 토지와 건물의 소유자가 동일인인적이 없으면 경매개시기입등기 일자를 

   기준으로 토지와 건물 소유자가 각 각 다르다면 관습법상 법정지상권은 성립하지 않습니다.

 

   법정지상권이 성립하지 않는다는 것은 건물을 철거해야 하는 상황으로 간다는 것입니다.

 

결론

법정지상권 경매 물건의 경우에는 낙찰을 받는 것보다 낙찰 후 어떻게 처리할 것인가가 핵심입니다.

모든 경매 물건이 그렇겠지만 낙찰은 높은 금액만 쓰면 누구나 받을 수 있는 것입니다.

법정지상권 물건의 경우에는 지료청구 소송도 경험을 해 봐야 할 것이며

토지인도 및 건축물 철거 소송도 직접 경험을 해 봐야 됩니다. 

시간이 다소 소요되겠지만 그만큼 높은 수익이 보장되는 경매물건인 만큼 한번 경험하시면

앞으로 높은 수익을 가져다줄 수 있는 물건인 만큼 많은 관심을 가지고 도전해 보시길 바랍니다.