아파트 경매물건 고르기
아파트 경매물건을 고르기 위해선 무엇을 첫 번째로 생각해야 할까요?
바로 본인의 자금조달 능력입니다.
아무리 좋은 아파트가 있어도 낙찰을 받고 자금을 조달하지 못한다면 낙찰받은 후 잔금을 납부하지 못하면 보증금은 몰수당하고 재매각으로 낙찰받은 물건은 다시 재경매가 진행이 됩니다.
자금 조달방법은 본인의 보유하고 있는 자금으로 하거나 대출 신청을 통해서 모자란 부분의 자금을 조달하는 방법이 있습니다. 낙찰을 받는다고 무조건 대출이 나오는 것이 아니니 입찰하려는 아파트에 대해서 본인의 신용상태등을 확인하여 대출이 신청이 되는지 미리 알고 보고 아파트 경매 입찰에 임하는 것이 좋습니다.
아파트 경매 물건 중에서 입찰 해볼만한 물건 찾는 유형 몇 가지 사항
- 인도명령이 어렵지 않을 것 같은 아파트
- 시세보다 저렴한 아파트
- 건물 관리가 잘 되어 있는 아파트
- 미납된 공용관리비가 적은 아파트
- 월세나 매매 수익이 잘 나올거 같은 아파트
- 본인의 자금사정에 잘 맞는 아파트
- 관리사무소가 잘 유지되는 아파트
- 임장 가서 발코니 및 창문 샷시 상태가 좋은 아파트
- 내부를 볼 수 있는 아파트
- 주변환경이 좋은 아파트
이렇게 아파트 경매 물건 중에서도 그나마 좋은 물건을 간추려 내는 유형입니다. 이 밖에도 여러 가지 유형이 있겠으나 본인의 스타일에 맞는 아파트 유형을 미리 정하시고 입찰에 임하시는 걸 추천드립니다.
열람해야 할 서류 및 임장시 조사할 사항
1. 열함해야 할 서류
- 대법원경매정보사이트나 유료 경매사이트를 통해서 아파트 경매 물건 선정하고 경매 신청채권자의 청구금액 확인하기
- 매각물건명세서에서 최선순위 설정권리와 임차인 신고내역 및 기타 주의사항 확인하기
- 현황조사서에서 입찰하려는 물건지 아파트의 점유자 현황 및 임차인 여부 확인하기
- 감정평가서에서 필요한 부분만 확인하기
- 등기사항전부증명서에서 말소기준 권리를 찾아서 인수되는 권리가 있는지 확인하기
- 건축물대장 전유부분 확인하기
- 관할 행정센터 방문하여 전입세대열람신청하기
2. 임장시 조사할 사항
- 주변환경 조사에 있어서는 도로조건이나 교통환경 및 주거지 연령층이 어떻게 되는지 확인해 보는 게 좋습니다.
- 아파트 건축물의 외관상태를 확인해 봅니다. 외부에서 직접 육안으로 확인할 수 있는 것들을 확인해 봅니다.
- 관리사무소에 방문하여 미납관리비가 있는지 확인해 봅니다. 미납관리비에서는 공용부분의 관리비만 인수가 됩니다.
- 관리사무소가 잘 유지되고 있는지도 확인해 봐야 합니다. 지방 소도시의 경우 관리사무소 직원이 1~3명으로 유지되는 경우도 있으니 임장을 가셨다면 관리사무소를 꼭 방문해 보셔야 합니다.
- 내부의 경우는 쉽게 확인해 볼 수 없으니 최대한 확인 할 수 있는 상태까지 확인해 봅니다.
- 주변 공인중개사 사무소 방문은 추천 하지 않습니다. 반가워하지도 않고 뿐더러 아파트에 대해새 물어보면 경매 때문에 왔구나 하고 중개사 분들도 어느 정도 짐작을 하셔서 알려주는 것도 거의 없습니다.
3. 인터넷으로 사전 정보 최대한 수집하기
- 위성지도로 주변환경과 교통조건 알아보기
- 주변에 학교와 공공기관 또는 인구 밀집지역인지 알아보기
- 각 종 서류 열람하기 인터넷등기소 또는 민원24
- 부동산감정원 또는 국토부실거래가에서 아파트 시세 및 거래상황 알아보기
- 부동산 거래 플랫폼을 통해서 아파트 거래 현황 알아보기
입찰가 산정하기
입찰가 산정을 실거래가가 기준이 되는 게 일반적입니다. 그렇다고 실거래가에서 해당 아파트 거래가 있다고 하여 세부적으로 몇 동 몇 층 몇 호까지 표시가 되는 것이 아니며 부동산거래신고 일자와 몇 층만 표시가 되므로 실거래가는 참고만 하셔야 합니다.
아파트의 경우 동수와 호수 그로 방향에 같은 동에 있는 아파트 호수라도 가격에 있어서 큰 차이가 있으므로 실거래가나 부동산 매물에 현황의 최고가와 최저가를 일단 정하시고 입찰할 아파트의 조건을 감안해서 입찰가를 산정해야 합니다.
아파트의 노후 문제에서는 샷시 공사비용이 제일 큰 비중을 차지하므로 해당 아파트의 샷시 상태를 직접 확인 하시는게 좋습니다. 임장가서 아파트 외관을 봤을 때 하이샷시가 아닌 흔히 오래전 설치한 알미늄샷시나 나무 창문틀로 되어 있다면 추후에 샷시 공사비가 많이 발생하므로 충분히 그 부분을 감가 하여 입찰가를 조정해야 합니다.
대출을 받아서 잔금을 납부하실 계획이라면 부동산 현황 상태를 잘 확인하셔서 점유자와 인도 절차를 빠르게 진행하셔야 비싼 이자비용을 줄일 수 있습니다. 여기서는 통상의 이자비용과 부동산의 인도가 늦어 짐에 따라 발생할 수 있는 월세 수익의 기회비용 그리고 점유자와의 협상에서 어느 정도의 이사비용을 지불할지 강제집행까지 가야 하는 상황이면 강제집행 비용까지 미리 계획을 세워두시는 게 좋습니다.
결론
아파트 경매에 입찰하는 이유는 두 가지가 있을 것입니다.
하나는 실거주하려고 하는 입찰자와 다른 하나는 임대 수익을 원하는 입찰자 유형입니다.
실거주 입찰자라면 수익보다는 거주 목적이기 때문에 임대 수익을 바라는 입찰자보다는 높은 입찰가를 적어서 제출할 거고요.
임대 수익이 목적이라면 조금이라도 낮은 가격에 입찰가를 적어서 입찰할 것입니다.
임대 수익과 매매 차익을 바라보고 입찰하는 경우에는 어느 정도의 수익을 정하고 입찰가를 산정하시는 걸 추천드립니다.
무분별한 낙찰을 원하시는 분은 없겠지만 아파트 입찰자 분들을 보면 대충 시세보다 얼마 싸게 낙찰받았네 지금 월세가 얼마네 이 정도로 계산만 하시고 입찰에 임하시는 분들이 많습니다.
그래서 아파트 경매의 경우 입찰자가 보통 수십 명에서 많게는 백여 명까지 몰리는 현상 자주 볼 수 있습니다.
결국에 제일 높은 가격을 쓰는 낙찰자가 낙찰받지만 대다수가 유찰된 아파트 물건을 무조건 싸게만 낙찰받으려고 소중한 시간을 낭비하면서 무분별한 무조건 싸게 입찰 방식을 고수하시는 분들이 대다수입니다.
그러니 이러한 묻지 마 입찰 방식을 되도록이면 하지 마시고, 본인이 원하는 수이금을 산정해서 기준을 정하시고 그 금액에 맞게 입찰가를 산정해서 입찰에 임하시길 바랍니다.
