경매 입찰가격 최저가 싸다고 좋은 물건이 아니다

경매에서 입찰가격 최저가란?

경매 입찰가격 최저가는 해당 경매 물건에 입찰하려고 할 때 최소금액이므로 최저가 밑으로 입찰가격을 정하여

입찰표를 작성하면 경매 입찰 참여가 무효처리가 됩니다.

 

입찰가격이 싸다고 좋은 물건이 아니다

 

경매 입찰가격은 감정평가서상의 금액을 최초 입찰가격으로 정하고 해당 입찰기일에 입찰자가 없을 경우

지역에 따라서 20% 또는 30% 씩 최초 입찰가격에서 감액되어 다음 입찰기일에 최저가로 설정이 됩니다.

처음 입찰기일이 정해진 경우 '신건'이라 하고, 다시 입찰기일이 잡히는 경우를 '유찰'이라고 합니다.

 

경매 입찰가격이 낮아지는 이유?

입찰가격이 낮아지는 이유는 유찰이 되었다는 것입니다.

유찰이 되는 원인에는 여러가지가 있습니다.

 

1. 감정평가금액이 시세에 비하여 높게 측정되어 있다.

감정평가금액이 높게 측정되는 이유는 아래의 링크를 통해 확인해 보시면 되겠습니다. 

"감정평가서를-믿고-입찰가격-산정하면-부동산-경매-망한다"

 

2. 선순위 임차인이 있다.

선순위 임차인이 있는 경우 입찰가격은 감정가의 10%까지 내려가는 경우가 다반사입니다.

그 이유는  선순위 임차인의 보증금을 낙찰자가 전부 인수해야 되기 때문입니다.

임차인의 보증금만큼 인수해야 하기 때문에 당연히 보증금액만큼 입찰가격이 낮아지게 되어 있습니다.

초보자의 경우 인수해야 할 보증금 미리 분석 못하는 경우 입찰가격이 낮다고 하여 입찰을 받는 순간 

입찰 보증금을 포기해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

선순위 임차인이 있는 경우 임차인의 보증금액이 얼마인지 현황조사서와 매각물건명세서에 기록되어 있으니 잘 확인해 보시고 입찰에 임해야 할 것입니다.

 

3. 유치권이 설정되어 있다.

유치권의 경우는 후순위여도 인수 대상입니다. 요즘은 유치권 신고가 된 경매 물건은 몇 건이 없습니다.

예전의 경우에는 경매가 진행 되었다 하면 임차인이나 다른 누군가가 허위 유치권 신고가 어느 정도 많이 볼 수 있었습니다. 그러나 허위 유치권 신고는 어느 정도 경매에 경험이 있으신 분이면, 쉽게 판단하실 수 있습니다.

유치권의 경우도 유치권 성립 조건이라는 게 있습니다. 성립 조건을 충족 못 시키면 유치권은 성립이 되질 않습니다.

그러나, 유치권 성립된 물건을 낙찰받는 경우 유치권자와 협상을 통해서 유치권을 말소시켜야 합니다.

유치권 신고 된 금액을 보면 상당히 고액의 유치권 신고가 되어 있는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 

보통 유치권은 해당 부동산의 공사대금을 못 받아서 공사 업자가 행사하는 권리인데요. 

그 공사대금이 한 푼 두 푼 일리가 없습니다.

아파트의 경우 임차인이나 다른 누군가의 인테리어 또는 집수리 공사에 대한 유치권은 95% 이상이 허위유치권이 경우가 많으니 이 점 참고하시면 되겠습니다.

 

4. 토지 이용의 제한이 있다.

토지를 낙찰받은 경우 토지를 활용할 수 없다면 그 토지는 가치가 하락하여 당연히 입찰가격이 낮아질 수밖에 없습니다.

얼마 전까지만 해도 임야나 농지등에 묘지가 있는 경우 입찰가격이 상당히 떨어졌습니다.

그러나 법원에서 장사 등에 관한 법률을 새로 수정하정 하여 이제는 묘지의 연고자도 해당 토지에 대한 지료를 납부해야 한다는 이유로 묘지가 있는 토지도 입찰가격이 높아졌습니다.

그 밖에 부동산 공법에서 정하는 토지의 이용규제 제한입니다. 대표적으로 건축물을 건축할 수 없는 경우와 도로의 조건등으로 입찰가격이 낮아지며 토지의 경우는 많은 법적인 제재가 있으므로 토지 경매 입찰을 생각하신다면 이용규제를 확인해 보시기 바랍니다.

토지의 경우는 낙찰 후 처분까지 장기간이 걸리는 물건에 속하나 토지는 큰 수익을 가져다주는 최고의 물건이 되겠습니다.

 

5. 법정지상권이 성립된다.

법정지상권은 근저당권 실행에 의한 법정지상권과 관습법상 법정지상권으로 구분이 됩니다.

법정지상권은 토지 위에 건축물이 있으나 건축물을 제외한 토지만 경매로 나온 물건입니다. 

이 경우는 법정지상권이 성립이 되면, 건축물 소유자는 지료를 납부하고 계속 건축물을 사용하실 수 있고

법정지상권이 성립되지 않으면 건축물을 철거해야 하는 상황이 발생합니다.

법정지상권이 성립이 되는 물건은 입찰가격이 낮아지는데요 그 이유는 지료가 높게 책정이 되질 않기 때문입니다.

그러나 법정지상권이 성립되는 물건이라도 큰 수익을 가져다주는 물건이 많으므로 항상 법정지상권 물건은 

성립 여부를 잘 판단하여 입찰에 임하시길 바랍니다.

 

6. 건축물 철거 판결 정본이 제출되었다

이 경우 건축물만 경매에 나온 사건들이 대다수입니다.

토지 소유자와 건축물 소유자가 다른 경우 법정지상권 및 관습법상 법정지상권 성립여부가 문제가 되는 상황에서

토지 소유자가 소송등을 통해 건축물 철거 판결을 득한 후 건축물에 대하여 경매 신청한 경우에는 입찰가격이 낮다고 

덜컥 낙찰을 받아 버리면 건축물을 철거해야 합니다. 

 

이 처럼 입찰가격이 낮아지는 원인은 여러 가지가 있으니 경매 초보자 분들은 섣불리 입찰가격만 보고 입찰에 참가하는 일이 없도록 주의해야 합니다.

경매물건 표지

 

경매 초보자가 최저가 보증금을 날리는 사례를 몇 가지 알아보았습니다.