지분경매 좋은 물건 찾는 법

지분경매란

지분경매란? 하나의 부동산이 있을 경우 그 부동산의 소유자가 1명이 아니고 2명 이상이 소유할 경우 지분을 소유했다고 합니다. 지분의 경우에는 동등한 비율의 지분일 수도 있고 아닐 수도 있습니다. 지분의 비율은 지분권자들이 마음대로 분할하여 소유할 수 있습니다.

지분경매는 지분권자가 2명이상이 경우이므로 그 중 일부 지분권자의 채무로 인하여 경매가 진행되는 물건입니다.

지분권자은 2명이상 수십 명, 수백 명 이어도 아무런 상관이 없으며, 그 중 채무로 인한 채무자의 지분만큼만 경매가 진행되는 경우 지분경매라고 합니다. 지분권자를 통상 공유자라고 호칭합니다.

지분권자 전부의 전체 지분이 경매 사건으로 진행되는 경우에는 지분경매가 아니고 공유물분할에 의한 경매입니다.

지분경매는 동일 부동산 지분권자에게 공유자 우선매수청구권이라는 권리가 있습니다.

공유자 우선매수청구권이란? 지분경매물건이 낙찰이 될 경우 해당 부동산 공유자가 해당 경매기일에 경매 법정에 직접 출석하여 공유자 우선매수권 청구하겠다고 권리를 주장해야 인정이 됩니다. 공유자 우선매수권을 신청하려는 공유자는 필히 입찰 보증금을 지참하여야 합니다.

요즘은 공유자 우선매수청권의 방식이 예전보다는 조금 변화하였습니다. 불과 몇년 전까지만 하더라고 지분경매사건에 있어서 공유자가 우선매수청구권을 미리 신청하면 매각물건명세서에 공유자우선매수청구 신청이 접수되었다고 등록을 하여 다른 입찰자들이 입찰을 못하도록 방해적인 역할을 해왔습니다. 왜냐하면 공유자우선매수청구가 접수된 지분 물건의 경우에는 일반 입찰자들은 낙찰을 받는다 하더라고 공유자우선매수 청구가 접수되어 공유자가 낙찰자의 입찰가격 그대로 매수하는 방식이라 많은 사람들이 지분 물건에 관심이 없었습니다.

지분경매 물건에 관심이 줄어든 만큼 해당 지분 물건은 계속 유찰을 거듭하여 절반 가격이하로 내려가는게 보통이었는데요. 이때 공유자가 여러 번 유찰 된 물건을 저가의 입찰가격으로 낙찰을 받았습니다. 그러다 보니 부동산에 대한 경제적 가치 하락과 채무자의 채무를 최고금액으로 청산을 하지 못하다는 단점과 공유자가의 우선매수권 청구권으로 경매사건 진행 절차에 있어서 오랜 시간과 방해가 된다는 점을 집행법원에서 인정을 해 줌으로써 공유자우선매수권 행사에 제한을 두고 있습니다.

요즘은 공유자 우선매수청구권 제한을 1회에 한정하는 추세입니다. 그러나 아직 전국 경매법원이 공통적으로 시행하는 것은 아니고 대다수의 경매법원이 실행을 하고 있으므로 앞으로 전국 모든 경매법원이 공유자우선매수권행사를 1회로 제한할 것이라 봅니다.

지분경매 좋은 물건 찾는 법

지분경매에서 좋은 물건이란 단연 수익이 좋은 물건이겠지만 수익이 좋은 지분 물건은 낙찰을 받은 후 공유자와의 협상이나 처분을 빨리 할 수 있는 물건이 좋은 물건이라고 하겠습니다.

그렇다면 권리분석을 할때 낙찰 후 처분이 가능한 한 빨리 진행될 수 있는 물건인지에 초점을 맞추어 분석을 해야 합니다.

1. 공유자 수가 적을수록 좋다.

지분경매에 있어서 마지막 처리 단계는 공유물분할 청구의 소송입니다.

이 경우 공유자의 수가 많은 재판 진행에 있어서 문서 송달등의 문제로 상당한 시일이 소요 됩니다.

공유자 수가 적을수록 협상 진행도 한결 쉽게 진행할 수 있고, 공유물 분할소송도 수월하게 진행할 수 있습니다.

2. 지분비율이 적을수록 좋다.

지분비율이 적을수록 유리한 고지에 서 있다고 보시면 됩니다.

재산이 많은 사람이 잃는 것도 많습니다. 적은 지분을 가지고 있더라도 소유권을 행사할 수 있기 때문입니다.

적은 지분일수록 입찰 가격은 적을 것이므로, 큰 부담 없이 지분경매에 입찰할 기회에 많이 생깁니다.

3. 공유자가 부유한 지역에 거주하거나 재력이 있다.

지분경매를 낙찰받은 후 등기사항전부증명서를 발급받아 보면 공유자의 인적사항이 기록되어 있습니다.

공유자의 주소를 확인해 보면 부유한 지역에 거주하는지 여러 가지 추측을 통해서 공유자와의 협상을 유도해 보는 것입니다. 어느 정도 재력을 가지고 있다면 공유물분할소송의 가기 전에 협상으로 낙찰받은 지분을 매수 할 경우가 많기 때 문입니다.

4. 주택의 경우 공유자가 해당 주택에 직접 거주하고 있다.

지분경매 물건이 주택인 경우 공유자가 해당 주택에 거주하고 있다면, 낙찰 후 공유자에게 부당이득금 청구의 소송을

진행해서 낙찰받은 지분만큼 월 차임을 청구하므로써, 월 차임에 대한 청구와 지분 매수에 대한 협상을 통해 수익을

창출할 수 있습니다.

5. 공유자가 해당 부동산에 애착이 많다

공유자가 낙찰받은 지분경매 물건에 애착이 많으면 부동산을 개발하려고 할 때 적은 지분권자의 지분이라도 마음대로 처분 할 수 없으므로 유리한 지위에 서게 됩니다. 우리는 적은 지분을 낙찰 받은 입장이라 비용적인 문제에 큰 부담이 없으므로 시간 싸움에 이길 수 밖에 위치입니다. 이 점을 활용하여 지분 매수 방향으로 협상을 유도해 보는 것도 좋은 방법입니다.