소액임차인을 위한 주택임대차법
주택임대차보호법에서는 경제적 약자인 소액임차인의 보증금을 지켜주기 위한 보호 장치가 있습니다.
그중에서도 소액임차인이 되기 위한 조건이 있는데요.
주택임대차보호법에서 정하는 소액임차인의 보증금 범위와 소액임차인으로 인정받기 위한 조건을 알아보겠습니다.
소액임차인 보증금 범위에서 본인의 보증금이 어느 정도 최우선변제를 받을 수 있는지 잘 확인하고 임대차 계약을 체결하시 바랍니다.
소액임차인의 보증금 범위
소액임차인 보증금 범위는 크게 수도권과 지방 지역으로 구분 할 수 있습니다.
오늘은 세부 지역보다는 통상적으로 시행 되는 소액보증금 범위를 확인해 보겠습니다.
아래의 표에서 기준시점과 지역 그리고 보증금 일정액의 범위가 본인이 속해있는 위치를 찾으시면 됩니다.
| 기준시점 | 지역 | 보증금 중 일정액의 범위 |
| 1990년 2월 19일 부터 | 서울특별시, 직할시 기타 지역 |
2,000 만원 이하일 경우 700 만원 1,000 만원 이하일 경우 500 만원 |
| 1995년 10월 19일 부터 | 특별시 및 광역시 (군지역 제외) 기타 지역 |
3,000 만원 이하일 경우 1,200 만원 2,000 만원 이하일 경우 800 만원 |
| 2001년 9월 15일 부터 | 수도권 중 과밀억제권역 광역시(군지역과 인천광역시 지역 제외) 그 밖의 지역 |
4,000 만원 이하일 경우 1,600 만원 3,500 만원 이하일 경우 1,400 만원 3,000 만원 이하일 경우 1,200 만원 |
| 2008년 8월 21일 부터 | 수도권 중 과밀억제권역 광역시(군지역과 인천광역시 지역 제외) 그 밖의 지역 |
6,000 만원 이하 일 경우 2,000 만원 5,000 만원 이하 일 경우 1,700 만원 4,000 만원 이하 일 경우 1,400 만원 |
| 2010년 7월 26일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외) 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 그 밖의 지역 |
7,500 만원 이하 일 경우 2,500 만원 6,500 만원 이하 일 경우 2,200 만원 5,500 만원 이하 일 경우 1,900 만원 4,000만원 이하 일 경우 1,400 만원 |
| 2014년 1월 1일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외) 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 그 밖의 지역 |
9,500 만원 이하 일 경우 3,200 만원 8,000 만원 이하 일 경우 2,700 만원 6,000 만원 이하 일 경우 2,000 만원 4,500만원 이하 일 경우 1,500 만원 |
| 2016년 3월 31일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외), 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) , 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 그 밖의 지역 |
1억원 이하 일 경우 3,400 만원 8,000 만원 이하 일 경우 2,700 만원 6,000 만원 이하 일 경우 2,000 만원 4,500만원 이하 일 경우 1,500 만원 |
| 2018년 9월 18일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외),용인시, 세종특별자치시,화성시 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시,김포시, 광주시 및 파주시 그 밖의 지역 |
1억 1천만원 이하 일 경우 3,700 만원 1억원 이하 일 경우 3,400 만원 6,000 만원 이하 일 경우 2,000 만원 5,000만원 이하 일 경우 1,700 만원 |
| 2021년 5월 11일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외),세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시,김포시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 그 밖의 지역 |
1억 5천만원 이하 일 경우 5,000 만원 1억 3천만원 이하 일 경우 4,300 만원 7,000 만원 이하 일 경우 2,300 만원 6,000만원 이하 일 경우 2,000 만원 |
| 2023년 2월 21일 부터 | 서울특별시 과밀억제권역(서울특별시 제외),세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외) 안산시,김포시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 그 밖의 지역 |
1억6천500만원 이하 일 경우 5,500 만원 1억4천500만원 이하 일 경우 4,800 만원 8,500 만원 이하 일 경우 2,800 만원 7,500만원 이하 일 경우 2,500 만원 |
위 표에서 중요시 보아야 할 부분이 기준시점과 보증금의 범위입니다. 많은 분들이 이 부분을 어려워하시는데요.
설명을 잘 보시고 소액임차 보증금 범위를 잘 확인하시기 바랍니다.
첫 번째로,
기준시점은 임차인이 임대차 계약서를 작성 또는 체결한 날짜가 아닙니다.
여기서 말하는 기준 시점은 임대차하려는 부동산의 등기사항전부증명서에 설정되어 있는 권리 설정일이 기준이 됩니다.
이해를 돕기 위해 예를 들어서 근저당권을 설정하였다고 가정해 보겠습니다.
2010년 5월 10 일자로 근저당 설정이 되어 있는 서울에 있는 주택을
2023년 3월 1 일자로 8,000만 원의 전세 임대차 계약을 체결하였다고 본다면
소액임차인의 보증금 환산 범위는 임대차 계약을 체결한 2023년 3월 1일짜가 아닌
최초 설정된 2010년 5월 10일짜의 근저당권 설정 날짜를 기준으로 환산보증금을 정하게 되어 있습니다.
그렇다면 해당 주택이 경매나 공매로 매각이 된다고 한다면 임차인은 2010년 5월 10일짜의 기준시점에서 보증금의 범위는 6,000만원의 보증금 중 2,000만원만 우선변제를 받을 수 있습니다.
하지만 근저당 설정당시 기준시점의 소액임차인 보증금 범위가 6,000만원인데
2023년 3월 1일짜로 임대차 계약을 체결한 임차인은 전세 보증금을 8,000만원으로 계약을 하였으므로
소액임차인 보증금 범위를 벗어났습니다.
기준시점에서 정한 소액임차인 보증금 범위를 초과하면 보증금을 한 푼도 우선변제 받을 수 없습니다.
그래서 만약에 위와 같은 조건의 주택을 임차할 경우에는 보증금을 6,000만원 이상으로 임대차 계약을 체결하시면
안됩니다.
간단한 예시를 통하여 보증금이 한 순간 사라져 버리는 경우를 설명해 드렸습니다.
부동산 임대차 계약을 하실 경우 꼭 임대차 목적의 부동산 등기사항전부증명서를 직접 발급 받아 본 후
근저당권등 다른 권리가 설정 되어 있는지 확인 한 후 그 설정된 연도와 날짜를 보신 후
임대차 보증금을 산정하셔야 합니다.
두번째로,
월세의 경우는 임대차 보증금 환산이라는 계산을 하셔야 합니다
환산 보증금 계산 방식은 보증금+월세 x 100 을 해주시면 환산 보증금이 산정이 됩니다.
예를 들어 월세 보증금이 500 만원 이고 매달 지불하는 월세가 50만원 인경우
계산을 하면 (500만원 + 50만원 x 100) = ( 500만원 + 5,000만) = 5,500 만원이 환산 보증금이 되는 것입니다.
월세의 경우 월세 보증금만으로 소액임차인 보증금 범위라고 착각 하시는 일이 없도록 계산 방법을
잘 숙지 하셔서 피해 보는 일 없도록 꼼꼼히 계산해 보세요.
소액임차인의 되기 위한 사항
소액임차인 조건으로는 보증금이 기준시점을 기준으로 보증금액 범위 이하 이여야 합니다.
또한, 임대차 주택에 경매기입등기 이전에 주민등록과 전입신고가 되어 있어야 합니다.
주택 부동산 등기사항전부증명서에 경매기입등기가 되어 있으면 소액 임차인이라도 보호해 주지 않습니다.
주민등록과 전입신고는 그리고 부동산 인도와 점유는 필수적으로 해야하며 보증금 범위도 잘 확인하셔야
소중한 보증금을 지킬수가 있습니다.
