인도명령이란?
인도명령은 부동산 경매 낙찰 시 현재 그 부동산을 점유하고 있는 상대방에게 점유를 낙찰자에게 인도하라는 법원의 명령입니다.
인도명령은 부동산 경매에 있어서 낙찰 후 해당 부동산을 점유자를 상대로 점유권을 낙찰자가 넘겨 받기 위해서 신청하는 것인데요. 인도명령은 낙찰매각 대금 잔금납부 후 6개월 이내에 신청을 해야 합니다. 6개월이라는 기간을 넘긴 상태에서는
인도명령이 아니라 명도소송으로 갑니다.
인도명령신청 상대방은 누구인지 사전에 알아보는 방법?
부동산 법원 경매 물건을 낙찰 받은 후 인도명령 신청을 상대방을 미리 알 수 있는 방법은 아주 간단한 데요.
바로, 경매 물건에 첨부되어 있는 매각물건명세서와 현황조사서, 그리고 전입세대열람신청을 통해서 경매물건 입찰 전에 낙찰 후 인도명령 대상자가 누구인지 미리 짐작 하실 수 있습니다.
여기서 잠깐, 대항력 있는 임차인의 경우 인도명령의 상대방이 될 수도 있고 아닐 수도 있습니다.
이 경우에는 대항력 있는 임차인이 배당신청을 했는지 안했는지에 따라 구분이 됩니다.
이렇게 경매 물건 입찰 전에 인도명령 신청의 상대방이 될 점유자의 현재 상황을 파악을 한다면 간혹 벌어질 인도명령의 협상에 있어서 협상 난이도를 미리 짐작해 볼 수 있습니다.
인도명령에 대한 개인적인 생각?
1. 인도명령 입찰 전 제대로 분석해 보았는가 입니다.
인도명령은 매번 경험을 해도 사람을 상대하는 것이라 그런지 어떠한 돌발 상황이 발생할지 예측하기 어려운 게 사실인데요. 그래도 하나도 걱정하실 필요는 없습니다. 경매 물건 입찰 전에 미리 잘 분석을 하셨다면 인도명령이 쉬운 물건을 낙찰 받으셨을 거구요. 인도명령 상대방에 대한 분석을 게을리 하셨다면 그 만큼 시간적, 금전적인 손실이 발생할 것입니다.
2. 인도명령 미리 걱정할 필요 하나 없다.
인도명령도 시대에 맞추어 가는 것 같습니다. 오래전에는 인도명령시 저항이 심한 경우도 많았는데요.
요즘은 예전 같이 기존 점유자도 다들 지식이 있는 분들이라서 저항이 심하지 않습니다. 경험을 직접 해 보지 못하신 분들이 인도명령이 어렵다고 경매 물건에 대한 나쁜 인식을 가지고 있는데요. 그냥 무시하면 됩니다.
3. 인도명령 인정 없이 매몰차게 할 이유도 없다.
인도명령시 처음 보는 사람과 상대하는 일이기 때문에 경매 물건을 낙찰 받았다고 하여 인정머리 없이 매몰차게 밀어 붙일 이유도 없습니다. 어차피 인도명령은 어느 정도의 시간과 간혹 이사비 정도 비용이 지출되게 되어 있습니다.
최근에는 울산의 어느 아파트에서 경매 낙찰자의 인정머리 하나도 없는 거의 깡패 수준 같은 인도명령과 명도방법으로 인해서 일가족이 자살한 경우도 발생하였는데요. 절대 이렇게 주먹구구식으로 인도명령 하면 안 됩니다.
1) 사례 1
저는 여지껏 법정지상권이 문제가 되는 건축물도 별 문제없이 소유권이전 받았구요. 물론 비용을 지불한 적도 없습니다.
오히려 제가 건축물을 그냥 꽁짜로 저에게 주어서 미안해서 약간의 사례금은 준 적이 몇 번 있습니다.
2) 사례 2
주택을 인도 명령할 때도 기존의 점유자의 연락처만 알게 되면, 천천히 상대방이 처한 상황을 이해하도록 대화로 시간을 두고 풀어가면 서로간에 아무런 감정이 인도명령이 해결 되었습니다. 이사비 준 적도 없습니다.
오히려 제가 이사비를 좀 챙겨 주려면 그냥 그동안 고마웠다고 기존 점유자 분들이 청소하고 인사하고 가십니다.
저는 그 동안 경매 물건 낙찰 받고 인도명령은 위의 딱 2가지 상황으로 만 수년간을 경매 활동을 해 왔습니다.
4. 인도명령 상대방의 입장을 이해해줘라 입니다.
인도명령을 당하는 입장을 이해해 주자입니다. 저는 경매를 하나도 모를때 세상물정을 모르는 정확히 20살 시절에 부모님과 살고 있던 집이 경매를 통해서 인도명령을 당한 적이 있습니다. 그래서 인도명령 대상자의 마음을 아주 조금이나마 이해할 수 있습니다. 인도명령 대상자의 마음을 조금만 이해해 줘도 상대방은 아주 고마워 합니다.
단시간내에 인도명령을 해서 수익을 창출하겠다는 조급하고 어리석은 생각은 안하셨으면 합니다.
대출을 많이 받아서 낙찰을 받은 분들은 이해 못 하실수도 있는데 그래봤자 인도명령 하는데 1달 ~ 2달 이면 대부분 끝난다고 보시면 됩니다. 앞으로 수익 받이 보실 분들이 고작 1~2달 이자 때문에 상대방과 그 가족들에게 씻을 수 없는 고통을 줄 이유가 없습니다.
5. 인도명령 할 경우 상대방의 퇴로는 열어줘라
인도명령을 할 경우 상대방은 몇가지 유형이 있겠지만, 이제 당장 살고 있는 집을 비워하는 입장입니다. 평온히 잘 살고 있는 집을 사업실패나 그 외 사정으로 인해서 낙찰자에게 넘겨 줘야하는 입장입니다. 소설 삼국지에 보면 이런 글이 있습니다. "적군과 싸울 때는 적군의 퇴로는 열어 주고 싸우라" 이 문구는 그 동안의 인도명령 경험을 통해서 충분히 공감이 가는 말입니다. 인도명령을 할 경우 상대방은 말 그대로 최악의 상황에 처해 있을 것입니다. 최악은 아니여도 하루 빨리 집을 비워줘야 하니 막막할 겁니다. 이런 막막한 상태에 있는 상대방에게 강하게 밀어 부치기만 하면 인도명령의 상대방을 죽기 살기로 낙찰자에게 대항 할 수 밖에 없을 것입니다. 그러니, 부드럽게 인도명령 대상자와 협의를 통해서 죽기 살기의 저항이 아니 인도명령 상대방이 피해 나갈 수 있는 방법을 제시해 주어라 입니다. 경매에 관심이 있는 분이라면 집은 어떻게 구하는지 잘 아실거라고 봅니다. 세상은 서로 도우면서 살아가는 것입니다. 인도명령 할 때 퇴로를 열어 주고 도와줄 수 있는 부분이 있으면 도와주고 도움이 될 만한 조언을 해주면 인도명령 상대방도 낙찰자의 마음을 이해하고 충분히 평온하게 협의에 임할 것 입니다.
