말소기준권리란 무엇인가
말소기준권리는 부동산 경매의 권리분석에 있어서 기준이 되는 권리를 말합니다. 말소기준이 되는 권리를 찾아서 선순위 권리이면 낙찰자가 인수하는 것이고, 후순위 권리이면 말소되는 것입니다.
말소기준권리를 제대로 알고 분석해야 하는 이유는 경매물건에 입찰하기 전에 낙찰을 받았을 경우 인수해야 부분에 대한 책임을 낙찰자가 져야한다는 것인데요. 여기서 인수되는 책임이란 여러 가지가 있습니다. 대표적으로 선순위 대항력 있는 임차인이 있을 것이고, 건축물에 대한 법정지상권 성립 여부도 말소기준권리에서 분석이 가능합니다. 그 밖에도 여러가지 알 수 없는 변수가 생길 수 있으나 최악의 경우에는 채무자를 빚을 낙찰자가 대신 배상해줘야 한다는 경우도 생길 수 있으니 말소기준권리의 개념과 분석을 제대로 알아야 낙찰자에게 발생하는 피해를 사전에 회피 할 수 있습니다.
또한, 말소기준권리보다 후순위에 있지만 경매물건을 낙찰 받은 낙찰자가 책임을 져야 하는 후순위 권리도 있는데요. 대표적으로 지상권, 법정지상권, 유치권 등이 되겠습니다.
말소기준권리의 종류에 관해서 알아보겠습니다
말소기준권리의 사항은 부동산의 등기사항전부증명서를 통해서 확인 하실 수 있습니다. 부동산의 등기사항전부증명서를 발급 받으실 때에는 건물과 토지 부분을 각 각 발급 받으셔야 합니다. 집합건물일 경우에는 등기사항전부증명서에 건물의 표시와 토지의 경우 해당 토지의 표시와 소유권에 관한 대지권이 표시되어 있습니다. 토지만 경매물건으로 나온 경우에는 토지 등기사항전부증명서와 토지대장을 서로 비교해 보면서 분석하면 되는 것이고, 집합건물을 제외한 건축물일 경우에는 건축물의 등기사항전부증명서와 토지의 등기사항전부증명서를 동시 같이 한 경매물건으로 보고 권리분석을 해야 합니다.
그럼, 등기사항전부증명서를 발급 받으시면 아래의 5가지가 말소기준권리에 해당하는 권리입니다. 각 종류별 말소기준권리를 단순히 보시면 안 되면 권리마다 설정 된 금액을 분석 할 줄 알아야 경매입찰에 있어서 좀 더 구체적을 전략을 계획할 수 있습니다.
1) 근저당/저당은
통상 은행이나 개인이 부동산 소유자에게 금전 이외의 무엇을 제공하면서 추후에 빌려준 금전 등을 안전하게 회수하기 위하여 어느 정도 부동산의 가치가 있는 물건에 등기를 통해서 설정을 하는 것입니다. 은행의 경우 근저당권설정시 통상 빌려 준 원금의 20% 정도를 근저당금액으로 설정하여 해당 부동산에 등기를 합니다. 추후에 발생한 이자분까지 미리 설정하여 손실을 방지하고자 하는 수단으로 등기사항증명서상에 등기 기입이 되어 있는 금액은 부동산 소유자가 차용한 원금이 아니고 원금과 이자를 충분히 미리 포함 시킨 채권최고액 표시가 됩니다. 채권최고액의 표시는 미리 대략적인 배당분석을 통해서 경매 물건에 대한 낙찰 후 발생 할 수 있는 문제를 사전에 미리 잠작해 볼 수도 있습니다.
2) 가압류/압류는
가압류의 경우에는 보통 민사재판을 거쳐서 받은 판결문을 통해서 상대방의 재산을 처분하기에 앞서 미리 압류하는 것을 가압류라고 합니다. 가압류가 해당 부동산 등기사항전부증명서에 기입등기가 되면 가압류의 사건번호가 같이 기입되어 있습니다. 가압류의 사건번호 조회를 통해서 어떤 이유로 가압류가 되었는지도 확인 할 수도 있으니 경매입찰 진행시 해당 물건의 부동산 소유자를 상태를 대략적으로 짐작할 수 있는 수단이 됩니다. 압류의 경우는 국가의 세금 체납이 대부분이라고 보시면 됩니다. 세금 체납으로 기입된 등기는 금액의 표시 나타나 있지 않습니다. 이 부분이 중요한데요 체납된 세금의 금액이 표시가 안 되어 있어 배당금이 누구에게 얼마가 배분 될 지 모르니 경매 입찰 시 세금 체납으로 인한 압류등기가 여러 건이 있다면 배당분석을 좀 더 해 볼 것을 추천합니다. 기본적인 배당 분석정도는 알고 있어야 낙찰 후 발생하는 여러 가지 문제를 미리 대비 할 수 있습니다.
3) 경매개시결정기입등기는
경매사건 접수를 통해서 경매를 진행함에 있어서 문제가 없다고 법원에서 판단이 되면 등기사항전부증명서에 기입이 되는 등기입니다. 굳이 금전적인 채무관계가 아니더라고 여러가지 민사소송의 결과로써 경매개시결정기입등기가 되는 경우도 있습니다. 경매개시결정기입등기가 되면 경매사건 번호가 부여됩니다. 특히, 경매개시결정기입등기 후에 새로 전입해 오는 임차인은 대항력이 절대 발생하지 않으니 그냥 무시하면 됩니다. 경매개시결정기입등기 후에 전입 신고가 되어 있는 임차인은 대부분 허위 가장 임차인이거나 낙찰자에게 조금이라도 이사비용을 갈취하려는 부당한 생각을 가지고 계신 분들이 많으니 이 점을 잘 기억해 두었다가 인도명령시 잘 활용하셔야 합니다.
4) 배당신청한 전세권자는
경매물건 부동산의 세입자라고 보시면 됩니다. 통상의 임차인의 전세와 전세권설정 등기 다른 권리 입니다. 임차인의 위치에 있다는 것은 비슷합니다. 전세권자가 경매신청을 한 후 배당신청까지 하면 그 전세권은 말소기준권리가 됩니다. 배당신청을 하지 않은 전세권자의 전세권은 말소기준이 되질 않습니다. 만약에, 후순위 전세권 설정자는 경매시 말소기준에 의해 말소가 되고, 전세권등기를 하지 않은 임차인의 소액보증금은 최우선배당으로 회수가 가능합니다. 전세권과 임차인의 임차권은 그 성질이 다르다는 것을 알아 두셔야 합니다.
5) 배당신청한 담보가등기권자는
사건기일내역에서 확인하실 수 있습니다. 등기사항전부증명서에 기입등기 되어있는 담보가등기권자가 기일내역에 배당신청을 하였다면 금전에 의한 담보가등권자가 되므로 말소기준권리보다 후순위면 말소가 되고 직접 경매신청을 한 담보가등기권자가 배당신청을 하였다는 내용이 기일내역에 등록이 되면 배당신청한 담보가등기권자의 담보가등기권리가 말소기준이 되는 것입니다.
선순위 말소기준권리 찾는 방법
말소기준을 찾는 것은 어렵지 않습니다. 몇 번의 연습을 통해서 쉽게 찾을 수 있으니 찾는 요령에 대해 잘 알아두셨다가 직접 권리분석을 해보시길 바랍니다.
1) 위에서 설명한 말소기준권리 5가지 중 가장 빠른 날짜를 찾는데 등기원인이 아닌 접수날짜를 기준으로 찾습니다.
2) 가장 빠른 날짜의 말소기준권리를 찾았다면 그 가장 빠른 날짜의 말소기준 보다 앞 선 날짜의 다른 기입등기가 있다면 낙찰 후 낙찰자가 인수하는 것이고,
3) 가장 빠른 날짜의 말소기준권리 5가지 보다 뒤 늦은 날짜에 기입등기가 되어 있다면 말소가 되는 것입니다.
4) 여기서 가장 빠른 말소기준권리의 5가지 보다 앞 선 임대차 관계가 있는 임차인이 있는 경우 인수하는 것이고, 늦은 임차인이 있는 경우는 낙찰 자는 신경 쓸 필요 없이 말소 대상 입니다. 후 순위 임차인은 대항력을 갖추고 있어도 인도명령 대상이니 걱정 안하셔도 됩니다.
결론, 말소기준권리 5가지 접수일자 보다 빠르냐, 늦냐에 따라서 인수와 말소가 결정되는 것입니다.
