▣ 경매로 낙찰받은 건물의 문을 열고 내부를 보니 심하게 파손되어 있다면 아주 당황스러울 겁니다. 법원의 매각물건명세서나 현황조사서에서 건물 내부 상태에 대한 사항이 없다면 경매 법원에 낙찰대금을 감액해 달라고 청구할 수 있습니다.
1. 낙찰 대금 감액 청구의 조건
낙찰받은 경매 물건 낙찰 대금을 감액 신청을 하기 위해서는 건물 내부의 상태에 대한 사전 공개가 전혀 없어야 합니다.
대법원 경매정보에서 공개하는 매각물건명세서나 현황조사서, 감정평가서 등에 건물 내부에 대한 상태자료가 없는 경우에는 입찰자 입장에서도 건물 내부 상태를 파악하기가 어렵습니다.
요즘은 집행관이나 감정평가사가 경매 진행 물건 조사를 위해 해당 물건 소재지에 방문은 해도 점유자를 만날 수 없거나 폐문부재, 점유자가 있어도 현장에서 점유자를 만나지 못하는 경우 상당히 많아졌습니다.
이제는 주택이나 아파트의 경우는 내부 사진 자료나 상태에 관한 내용을 찾아보기가 힘듭니다.
경매 법원에서 지정한 감정평가사도 건물 내부를 확인하지 못한 상태에서 감정가격을 산정하기 때문에 가만히 생각해 보면 좀 문제가 있는 거 같기도 합니다.
그래서 입찰자가 건물 내부 확인을 위해서 최대한 노력을 많이 해야 합니다. 노력을 해도 내부 상태를 확인할 수 없는 경매 물건이 거의 대다수 일 겁니다. 건물 내부를 확인도 못하고 입찰에 임하는 것은 앞으로 추가 비용이 얼마가 될지 모르는 상황에서 입찰을 하는 것으로 도박과 다름없습니다.
만약에 건물 내부 상태가 법원 공개자료에 명시되어 있는 경우나 매각물건명세서의 특이 사항에 그러한 내용이 조금이라도 기록되어 있다면 감액청구는 할 수 없다고 보아야 할 것입니다.
낙찰 대금 감액 청구의 기본 조건은 경매 법원에서 건물 내부에 대한 공개 자료가 없어야 합니다.
이런 경우 낙찰을 받고 건물의 문을 열고 내부를 직접 보고 파손 상태를 확인해야 합니다.
2. 파손의 기준
파손의 기준은 우선 건물 자체로 보시면 됩니다. 건물 내부의 벽지, 도배, 장판, 싱크대, 욕실 인테리어 관련된 부분은 감액청구가 안된다고 보시면 됩니다. 이 정도는 다들 아시는 상식이실 겁니다.
대표적인 파손의 기준을 정하자면 각 법원마다 그 기준이 상이할 수 있지만 대표적인 상황을 나열해 보자면
낙찰받은 아파트를 개문했는데 방바닥이 콘크리트가 다 깨져 있고 난방 배관이 다 보이고 터져 있는 상황이나
건물 밖에서 보았을 때 외부 새시는 멀쩡해 보였는데 내부에서 새시를 보니 상당한 부분이 파손되어 있고
점유자겸 채무자가 낙찰자 골탕 먹이려고 내부 안쪽 샷시에 초강력 본드를 듬뿍 발라서 이상한 짓을 해놓은 상황이나
건물 벽과 천장 콘크리트 일부 무너져내리 상황 등 여러가지 상황이 있을 수 있습니다.
이 정도의 상황을 대략 상상해 보신다면 생각만 해도 막막해 지실 겁니다.
내부가 이런 상황인데 낙찰 받은 입찰자가 무슨 잘못이 있겠습니까? 법원에서 제대로 내부 상태를 조사도 못하고 감정평가액을 산정하는 바람에 입찰자만 막대한 손해를 보게 생겼습니다.
입찰자는 채무자의 재산을 가장 비싼 금액으로 매입을 해준 아주 고마운 사람이라는 걸 채무자는 알아야 합니다.
채무자의 빚을 가장 높은 금액으로 매수한 사람한테 해코지는 하지 말아야 할 것입니다.
또, 경매를 하는 사람을 나쁜 시선으로 보시는 분들도 이 점을 알아야 합니다. 빚진 사람 재산을 싼 가격에 사는 게 아니고 다른 사람들보다 더 많은 금액으로 매입해 주는 사람이라는 인식이 아직 우리나라에서는 많이 부족해 보입니다.
3. 감액 청구 또는 매각불허가 신청
건물 내부를 확인했는데 파손의 정도가 심하다면 해당 법원에 감액 청구 또는 매각을 불허가해 달라는 신청을 해야 합니다.
파손의 여부를 감안하고라도 나머지 부분만이라도 매수를 하겠다면 감액청구를 하셔야 하고
경매 물건 자체를 낙찰을 원하지 않는다면 매각 불허가 신청을 하셔야 합니다.
감액청구는 잔금납부 전에 되도록이면 매각대금납부서 오기 전까지 하셔야 합니다. 잔금 다 납부하고 법원에 감액 청구하면 아주 아주 힘든 싸움이 되실 겁니다. 그냥 포기해야 할 수준입니다.
감액청구 또는 매각불허가 신청을 한다고 해서 무조건 법원에서 받아들여지는 것은 아니고 그 사안이 중대하다면 쉽게 해결되겠지만, 그게 아니라면 법원을 상대로 소송을 진행하셔야 합니다.
낙찰받은 물건의 건물 내부 상태 확인을 못한 상태라면 무조건 대금 먼저 납부하시기보다는 최고가매수인이 된 후 대금 납부 통지서가 도착하기 전까지 2주라는 시간이 있으니 입찰자 입장에서는 최대한 건물 내부를 확인하려고 노력을 하셔야 할 것입니다.
단순하고 간단한 예로 3억 원에 단독 주택을 낙찰받고 매각대금 지급기한이 지정되기 전에 쉽게 말해서 어제 낙찰받았는데 갑자기 낙찰받은 단독 주택 소재지 강력한 태풍이 와서 단독주택이 물에 잠기거나 집이 절반이나 무너져 버릴 상태라면 감액이나 매각불허가 신청하면 법원에서 허용합니다 비슷한 판례로 대법 2003마 1665 판결문을 보시면 됩니다.
낙찰보다 가슴 떨리는 순간이 내부 상태 확인이 안 된 건물 내부를 개문하는 것이 가슴이 더 떨리는 상황일 겁니다.
그 안에 무엇이 있는지 아무도 모르니까요........
