▣ 부동산을 법원 경매로 구입하려는 경우 어떠한 위험이 있는지 경매에서 조심해야 할 부분은 무엇인지 알아보겠습니다.
경매 물건에 입찰하기 전 권리분석을 제대로 하지 않으면 기본적으로 입찰 보증금을 포기하거나 몰수당하고 낙찰대금을 전부 납부한 뒤에는 상당한 금전적 손실이 발생하게 되니 아래의 글을 잘 읽어 보시고 도움이 되시길 바랍니다.
경매 위험성 - 조심해야 할 부분
부동산 경매 물건을 권리분석하는 방법은 두가지로 구분할 수 있습니다. 법원에서 공개하는 문서로 눈에 보이는 권리와 문서에서는 공개가 되는 않는 실제 눈에 보이는 않는 숨은 권리를 분석할 줄 알아야 합니다.
경매 초보시절부터 실제 눈으로 보이지 않는 권리에 대해서 많은 상상과 예상 시나리오 설정해 보는 경험을 쌓아야 경매 고수가 될 수 있습니다.
목차
실제 눈으로 보이는 권리
실제 눈으로 보이는 권리란?
법원과 관공서에서 기본적으로 제공되는 문서들입니다.
실제 눈으로 보이는 권리는 경매 첫 입문자도 어렵지 않게 수준을 향상할 수 있습니다.
경매는 사전 권리분석을 할 수 있는 시간이 충분하기 때문에 실제 눈으로 보이는 문서상 권리에서부터 분석을 할 줄 모른다면 경매에 입찰하면 안 됩니다.
경매는 말소기준만 제대로 알고 있으면 눈으로 보이는 권리분석은 다 하셨다고 봐도 무방합니다.
실제 눈으로 보이지 않는 숨은 권리
보이지 않는 숨은 권리를 찾는 방법은 문서상 권리분석이 기본 바탕됩니다. 경매 경험이 많다면 그 만큼 보이지 않는 권리의 분석이나 대처 방법도 다양할 것입니다. 숨은 권리를 대비하기 위해서는 상상속 예상 시나리오를 많이 그려봐야 합니다.
실제 눈으로 보이지 않는 숨은 권리를 나열해 보겠습니다. 꼭 스스로 미리 예상을 해보시기 바랍니다.
1. 점유자가 있는 경우 인도명령시
- 임차인인지 채무자인지?
- 임차인이라면 보증금이 얼마이고 배당은 받았는지?
- 채무자라면 채권자의 빚이 얼마인지?
- 임차인이든 채무자이든 다른 곳으로 이사 갈 수 있는 경제적 능력은 있는지?
- 현재 점유자가 나이가 많은 고령자거나 중증 장애인 또는 환자라면?
- 현재 점유자의 저항이 너무 심해서 강제집행을 한다면 시간과 비용이 얼마나 소모되는지?
- 점유자가 이사비를 어느 정도 요구하고 이사는 언제쯤 갈 수 있는 사람인지?
2. 시설 상태
- 내부 시설이 어느 정도 노후 됐는지?
- 비용이 많이 들어가는 시설은 어떠한 상태인지?
- 만약에 낙찰 받은 상태에서 현재 점유자가 내부시설을 교묘하게 망가뜨리면?
- 수도 계량기 및 수도 배관은 문제없는지?
- 전기 계량기 및 전기 배선 상태는?
- 누수 문제는?
3. 사연이 있는 물건
- 낙찰받은 물건에 혐오스러운 범죄나 사건이 있었는지?
- 주변 환경시설 또는 주변 사람들에게 이 물건의 인식이 어떤 한지?
- 왜 여러 번 유찰이 되었는지?
- 왜 재매각으로 다시 나왔는지?
- 등기사항을 열람하여 그 물건에 대한 사연을 분석하기?
경매 물건에 입찰을 하려면 이 정도는 기본적으로 여러 가지 시나리오 만들어 분석을 해보셔야 앞으로 경매를 함에 있어서 추가적인 비용지출이나 손실을 예방할 수 있습니다.
보이지 않는 숨은 권리를 무시하고 단지 부동산에 대한 소유에 욕심이 있다면 언젠가는 크게 손실 보실 날이 반드시 옵니다. 문서상 권리분석부터 숨은 권리까지 차근차근 분석한 뒤 입찰에 임하시기 바랍니다.
경매는 모든 입찰자가 그 물건을 분석할 시간이 충분히 주어지기 때문에 위험하지 않습니다.
단지, 입찰자가 개개인마다 물건을 분석하는 데 있어 차이가 나기 때문에 누구는 경매 수익을 보고 누구는 경매로 손해를 보는 것입니다.
