▣ 미등기 주택은 최초 소유자가 법원 등기소에 소유권보전 등기를 신청하지 않은 주택을 말합니다.
경매 물건 중 법정지상권 문제가 있는 토지를 낙찰받고 토지 위의 미등기 주택을 넘겨받은 후 처분을 하기 위해서는 주택에 소유권보존등기가 되어 있어야 합니다.
미등기 주택을 등기하는 방법 중 채권자 대위등기 방법에 대해 알려드리겠습니다. 잘 활용해 보시기 바랍니다.
채권자 대위권이란?
채권자가 채무자로부터 자신의 채권을 확보하기 위해 채무자의 권리를 대신해서 행사할 수 있는 권리입니다.
쉽게 설명하면 채무자가 채권자로부터 금전을 빌렸는데 갚기로 한 날짜가 지나도 빌려간 금전을 갚지 않자 채권자가 채무자 소유의 주택이 있어 경매를 신청하려고 하는데 그 주택이 미등기 주택이어서 경매 신청이 안 되는 경우
채권자는 빌려준 금전을 회수하기 위해서 채무자의 미등기 주택을 법원을 통해서 채무자를 대신해서 채무자의 주택에 등기 절차를 진행할 수 있습니다.
채권자 대위권으로 대위등기 하는 방법
채권자 대위권은 민법 제404조에 규정되어 있으면 필요한 요건을 충족해야 합니다.
채권자는 채무자에 대하여 유효한 채권을 가지고 있어야 합니다.
유효한 채권은 차용증서나 금전대차소비계약서 등이 있겠지만 채권자 대위등기를 확실히 하기 위해서는 차용증서나 금전대차소비계약서 등을 가지고 전자소송을 통해서 지급명령 판결을 받아 두는 것이 좋습니다.
3천만원 이하의 채권이라면 전자소송으로 빠르게 판결문 나옵니다.
지급명령 판결문을 받은 후 가압류 신청하기
법원에 전자소송으로 채무자의 미등기 주택에 가압류를 신청하면서 동시에 미등기 주택에 대한 대위등기도 같이 합니다.
소송을 제기할 때
피고인 채무자가 권리를 행사하지 않아 피고가 재산을 처분한다면 원고는 채권을 회수할 수 없다는 내용으로 소송을 진행하고 지급명령받은 판결문을 첨부하여 제출하면 됩니다.
그러면 법원에서 채권자인 원고의 대위권 행사가 정당하다고 판단되면 채권자는 대위등기할 수 있는 판결문을 받을 수 있습니다.
등기소에 대위 등기 신청하기
대위등기할 수 있는 판결문을 받은 후 채권자는 직접 등기소에 채무자의 미등기 주택에 대한 등기를 신청할 수 있습니다.
등기 신청시 필요한 서류 등기소에 제출하기
- 대위등기 허가 판결문
- 지급명령 판결문
- 등기 신청서
- 수수료 납부내역
등기소에서 서류 검토 후 문제가 없다면 채권자 대위등기가 완료되면서 등기에 가압류등기까지 기재됩니다.
여기까지 진행하셨다면 채무자의 미등기 주택에 등기 완료되고 등기사항증명서가 생성을 되었을 것입니다.
채권자 대위등기 하는 방법을 알려드린 이유
미등기 주택을 등기하는 방법으로 직접 건축물대장부터 생성해서 소유권보존등기를 신청하는 방법이 있지만 비용이 많이 발생합니다. 건축사사무실을 통해서 도면까지 지자체에 제출해야 하기 때문에 시골의 작은 주택이라도 허가 기준을 맞추기 위해서는 몇 백만 원에서 몇 천만 원까지 지출될 수 있습니다. 그래서 좋은 방법은 아니라고 생각됩니다.
지자체에서 시행하는 미등기 주택 양성시기가 있는데 이것 또한 그 시기가 언제가 될 지 몰라서 막연히 기다려야 합니다.
10년 넘게 양성화하지 않는 경우도 있으니 마냥 기다릴수만 없는 문제입니다.
채권자 대위등기하는 방법을 몇 번 잘 읽어 보시면 어떻게 처리하는지 감이 오실 겁니다.
미등기 주택이 소유자 누구인지 기준을 다시 한번 잘 판단해 보시면 앞으로 미등기 주택을 하는 데 있어서 큰 비용 없이 등기하는 방법이 보이실 겁니다.
혹시나 전자소송 경험이 없으시다면 변호사나 법무사를 통해 법률 전문가에게 도움을 받으시길 바랍니다.
