▣ 강원 속초시 조양도 케이씨씨시위첸 아파트 경매물건의 권리분석을 해보겠습니다. 이번 물건의 경우에는 대항력 있는 임차인이 있는 선순위전세권 물건으로 낙찰금액을 산정해 보겠습니다.
목차
1. 속초시 조양동 케이씨씨 스위첸 권리분석 기본사항
사건번호는 2024 타경 10117 속초법원에서 24.10.02일 신건으로 첫 매각기일입니다.
최저매각금액은 415,000,000원으로 아파트 입니다. 강제경매 사건입니다.
건물 면적 : 85㎡ 로 25.71평
대지권 : 41.5㎡ 로 13평
채권자 : 서울보증보험주식회사
[부동산 경매] - 경매 입찰표 작성시 이것 실수하면 보증금 날아갑니다.
경매 입찰표 작성시 이것 실수하면 보증금 날라갑니다.
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2. 매각물건명세서 분석
매각물건명세서의 최선순위 설정은 2023.07.17 가압류입니다.
배당요구종기일이 2024. 04.11로 이 날짜까지 배당을 신청해야 할 사람은 신청해야 합니다.
점유자는 한국전력공사의 직원이 점유하고 있으며 한국전력공사 직원 사택으로 이용하려고 전세권을 설정한 것 같습니다.
최선순위 가압류일 보다 점유, 전세권이 날짜가 더 빠르므로 위 전세권 금액은 전액 낙찰자가 인수해야 할 금액입니다.
3. 등기사항 권리분석
경매신청 채권자는 6번의 서울보증보험주식회사로 5번의 가압류입니다.
서울중앙지방법원에 2023 가소 30494 이행권고결정을 받아 가압류를 등기한 후 그 가압류 가지고 강제경매를 신청한 물건입니다.
등기사항에 설정된 5,6,7,8번은 모두 말소되나 을구 2. 전세권 설정은 낙찰까지 인수하여야 하는 물건으로써
신건 최저금액이 415,000,000원 이므로 인수해야 하는 금액 310,000,000원을 제외하면 105,000,000원입니다.
감정가가 시세보다 높게 책정되어 있으므로 낙찰을 받으시려면 취득세와 내부에 기본 공사비 도배, 장판등 가격을 대략 계산을 한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
4. 최종 분석 및 주의할 점
이 물건의 경우에서 경매 취하될 확률이 상당히 높은 물건임과 동시에 선순위 임차인 보증금 310,000,000원을 인수해야 하므로 유찰이 된다면 최저 입찰금액이 1억 이하까지 유찰될 것 같습니다.
가장 문제가 되는 점은 경매신청채권자의 청구금액이 물건대비해서 너무 적습니다.
신청채권자의 청구금액이 약 26,000,000원 정도 이므로 충분히 변제를 할 수 있을 가능성이 있습니다.
그러나 서울보증보험의 가압류 금액 외에 별도로 웰컴저축은행에서 약 55,000,000원과 농협은행의 가압류 약 14,000,000원의 채무가 더 있으므로 소유자가 재정이 어렵다면 유찰로 이어질 수 있습니다.
요즘 이슈가 되는 전세 사기 유형과 비슷한 감이 있으나 소유자가 충분히 남아 있는 채무를 변제할 가능은 있다고 여겨집니다.
신건에는 절대 입찰할 이유가 없는 물건으로써 관심이 있다면 입찰가 최저금액이 1억 이하로 떨어졌을 때까지 구경만 하시면 될 것 같습니다.
경매 입찰 책임은 본인에게 있으니 신중히 판단하시길 바랍니다.
