▣ 임야 경매는 비교적 적은 자본으로 넓은 면적을 구입할 수 있어 매력적인 투자 방법 중 하나입니다. 하지만 임야의 개발 제한 및 다양한 규제는 신중한 선택을 요구하고 전문적인 지식이 필요합니다. 임야는 보전산지와 준보전산지로 구분되며, 각각의 특징과 규제를 이해하는 것이 중요합니다.
목차
임야의 구분
보전산지와 준보전산지의 차이점
임야는 크게 보전산지와 준보전산지로 나뉩니다. 두 유형은 개발 가능성에 큰 차이가 있으며, 이를 이해해야 최적의 선택이 가능합니다.
- 보전산지
보전산지는 주로 환경 보호, 생태계 보전, 재해 방지 등의 공익적 목적을 위해 지정된 산지입니다. 보전산지는 공익용 산지와 임업용 산지로 세분화됩니다.- 공익용 산지: 생태계를 보호하고 물 자원이나 환경을 보전하는 데 중점을 둔 산지입니다. 개발이 거의 불가능하며, 제한적인 관리만 허용됩니다.
- 임업용 산지: 목재 생산이나 산림 자원 활용을 목적으로 지정된 산지입니다. 보전산지 내에서 제한적인 임업 활동이 허용될 수 있지만, 기본적으로 개발 제한이 있습니다.
- 준보전산지
준보전산지는 상대적으로 개발 규제가 완화된 산지로, 보전산지에 비해 용도 변경이나 건축이 가능할 확률이 높습니다. 농업이나 소규모 개발을 위해 전환이 가능하다는 점에서 임야 경매 시 우선 고려하는 것이 유리합니다.
준보전산지를 선택하면 향후 개발 가능성이 커져, 직접 개발하거나 재판매할 때 유리한 조건이 될 수 있습니다. 하지만 준보전산지라고 해도 일부 개발 규제가 있을 수 있으므로 이를 확인하는 것이 중요합니다.
임야 선택 시 우선 조건
임야를 경매로 매입할 때는 단순히 면적과 가격만 고려해서는 안 됩니다. 실제로 가치 있는 임야를 선택하려면 다음과 같은 우선시 되는 기본 조건들을 꼭 확인해야 합니다.
지적도상 도로 접근 여부
임야가 지적도상 도로에 접해 있는지 여부는 매우 중요합니다. 임도가 아닌 지적도상 도로가 있어야 향후 용도 변경이 가능하고, 물리적 접근성이 보장되기 때문입니다. 그래야 임야에 건축허가를 받을 수 있습니다.
임도만 연결된 임야는 추가 도로 개설 비용이 발생할 수 있으며, 이는 향후 개발 비용 증가로 이어질 수 있습니다.
임도는 지적도상 도로가 아니라는 걸 반드시 알고 계셔야 합니다. 건축허가시 도로로 인정이 안됩니다.
구입하려고 하는 임야가 접해 있는 도로가 국유지 또는 군유지이면 다행이지만 접해 있는 도로가 개인이나 법인의 도로이고 타인의 땅을 지나가야 도로를 개설할 수 있는 임야라면 다시 한번 임야 구입을 생각해 보셔야 합니다. 개인이나 법인이 쉽게 도로 승낙을 해 줄 이유도 없고 엄청난 비용을 요구할 수도 있습니다. 임야를 구입한 비용이상을 요구하는 경우도 있습니다.
지적도상 도로가 접촉해 있는지 여부는 [정부24에서 지적도와 임야도]를 모두 발급 받아보셔야 합니다.
임야도만 발급받아 보시면 도로를 확인할 수 없습니다.
경사도 확인
경사도는 임야의 개발 가능성을 판가름하는 핵심 요소 중 하나입니다. 일반적으로 경사도 20도 이하의 평탄한 임야가 가장 선호됩니다. 평탄한 임야는 개발이 쉽고, 추가적인 토지 정지 비용이 적어 투자 가치를 높입니다. 산지가 지나치게 가파른 경우 개발이 어려울 뿐 아니라 허가가 상당히 제한적이므로, 경사도 확인은 필수입니다.
경사도 확인은 산지정보다드림 사이트에 표시된 해당 임야의 경사도는 참고용으로 보시고 100% 신뢰하시면 안 됩니다.
반드시 해당 지자체 산림과에 연락을 하셔서 확인을 해야 합니다.
경사도는 낮으면 낮을수록 당연히 좋은 임야입니다.
경사도 확인은 [산지정보다드림]에서 확인할 수 있습니다
수자원 및 개울 여부
임야 내 개울이나 하천이 존재하는 경우 임야의 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 수자원 인접 임야는 향후 농업, 펜션, 캠핑장 등 다양한 사업으로 활용 가능하며, 자연적 경관이 추가 가치를 부여합니다. 다만, 하천 주변은 수변 구역으로 지정되어 있을 수 있으며, 이 경우 개발 제한이 있으므로 사전에 확인이 필요합니다.
물이 공급이 돼야 추우에 작물을 재배하든 건축을 하든 물 걱정이 없습니다. 구입하려는 임야 가까운 위치에 오수와 우수관이 있으면 임야의 가치를 더욱 크게 상승시킬 수 있습니다.
임야가 보전산지와 준보전산지가 혼합된 경우
보전산지와 준보전산지의 혼합 임야 확인: [산지정보시스템] 활용 방법
대규모 임야의 경우 보전산지와 준보전산지가 혼재되어 있을 수 있습니다. 각 구역의 면적을 정확히 파악해야 실질적으로 활용 가능한 면적을 확인할 수 있습니다. 이를 위해 [산지정보시스템]을 활용하면 해당 임야의 법적 구역과 각 산지 유형을 정확히 파악할 수 있습니다.
산지정보시스템에서 확인할 수 있는 사항
- 보전산지 및 준보전산지 비율: 구입하려는 임야가 어떤 유형의 산지로 이루어져 있는지, 준보전산지 비율이 높은 지를 확인할 수 있습니다. 이는 개발 가능성을 직접적으로 평가하는 데 도움을 줍니다.
- 접근 도로 및 경계선 파악: 지적도상 도로와의 접근성을 확인하고, 임야의 경계선을 명확히 파악할 수 있습니다.
- 수변 구역 및 수자원 보호구역 여부: 수자원이 포함된 임야의 경우 수변 보호구역 여부를 확인할 수 있으며, 이로 인한 개발 제한 사항도 사전에 파악할 수 있습니다.
산지정보시스템을 통해 각종 산지 정보를 확인하는 것은 구입 결정을 내리기 전에 필수적인 단계입니다.
임야 구입 시 장기적인 투자 가치 평가
임야 경매는 경매가로 매입 후 개발하거나 재판매를 통해 수익을 창출할 수 있는 방법입니다. 하지만 모든 임야가 같은 투자 가치를 갖는 것은 아니기 때문에, 장기적인 관점에서 실질적인 가치 평가가 이루어져야 합니다.
개발 가능성 검토
임야의 개발 가능성은 매입 후 수익성에 직접적인 영향을 미칩니다. 준보전산지는 상대적으로 개발이 용이하지만, 임업용 또는 공익용 산지가 포함된 경우 다양한 규제를 받기 때문에 이를 전문가와의 상담을 통해 사전에 평가하는 것이 중요합니다.
잠재적 이용 목적 설정
구체적인 활용 목적을 정하고 임야를 구입하는 것이 성공적인 투자의 지름길입니다. 예를 들어 캠핑장, 농장, 펜션 운영 등을 계획하고 있다면, 임야의 경관, 접근성, 수자원 유무 등을 고려해 지역의 잠재 수요와 결합하는 전략이 필요합니다.
인근 개발 계획 확인
해당 지역의 개발 계획이나 인프라 구축 여부도 중요한 판단 요소입니다. 주변 도로 확장, 신규 주거지 개발 등 지역적 발전 계획이 포함되어 있으면 임야의 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
임야 투자 시 피해야 할 사항
임야 경매는 좋은 기회이지만, 잘못된 투자는 오히려 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서 임야 구입 전 리스크 관리에 대한 철저한 준비가 필요합니다.
- 예상치 못한 추가 비용: 도로 개설, 인허가 비용 등 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 비용이 초과되는 경우 매입 가격이 증가하여 수익성이 떨어질 수 있으므로 사전에 충분한 조사와 계획이 필요합니다.
- 개발 불가 산지 매입 위험: 보전산지가 포함된 임야는 개발이 어려워 수익성을 확보하기 힘들 수 있습니다. 전문가 상담을 통해 용도 변경이 가능한지를 반드시 확인해야 합니다.
- 산지 관리 비용 고려: 산림 관리 비용, 예를 들어 병해충 방제나 산불 예방, 토양 보호 등 관리 비용도 예상해야 합니다. 임야의 면적에 따라 관리 비용이 크게 달라질 수 있으며, 이는 장기적인 비용 부담으로 작용할 수 있습니다.
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