강원 고성군 간성읍 광산리 산31 공매 물건 임장 후기

공매 물건으로 입찰 진행 중인 강원도 고성군 간성읍 광산리에 위치한 산 31 물건에 대해서 분석을 해보겠습니다. 분석 이유는 감정평가서에 나온 현장 사진이 2장뿐입니다. 제공하는 자료가 적어서 분석을 해 보겠습니다. 

공매 물건 : 출처 스마트 온비드

 물건 기본 정보

물건관리번호 : 2024-05595-001
용도 : 임야
면적 : 18,446㎡ (약 5,590평 )
감정가액 : 36,892,000원 
최저입찰가액 : 25,825,000원
유찰횟수 : 3회 

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 물건 상세 내용

이번 물건은 주소지에 직접 현장 답사를 하지 않으면 정보를 얻기 어려운 물건입니다.

인터넷으로 확인할 수 있는 사항 4가지

토지(임야) 대장 : 정부 24
등기사항전부증명서 : 인터넷등기소
임야도 : 정부 24 
감정평가서 : 온비드 물건정보
 

 물건 특이 사항 및 주의할 점

위성지도

고성군 간성읍 광산리 산 31의 물건은 네이버, 다음, 카카오 위성지도로는 확인이 어렵습니다. 
이 지역 주변은 군사시설이 많아서 구글어스를 통해서 위성지도를 확인해야 합니다. 
군사시설이 많은 지역은 블록처리가 돼서 위성사진을 볼 수가 없습니다. 

입찰가격

해당 물건의 최저입찰가는 25,825,000원이고 임야의 면적은 약 5,590평 정도입니다. 
일단 임야는 면적에 비해 가격이 저렴한 물건이 많지만 입찰가격이 낮으면 낮은 이유가 있을 겁니다. 
입찰가격이 저렴하다고 무조건 입찰하시면 안 됩니다. 

감정평가서가 너무 성의가 없다

공매 물건의 경우 법원 경매 물건보다 제공하는 자료가 적은 건 초보자도 알고 있는 내용이라고 생각합니다.
하지만 이번 감정평가서의 내용을 보면 일반적으로 작성되는 감정평가 내용을 어느 물건이나 그다지 볼 만한 내용이 사실상 없습니다. 

감정평가서의 사진은 아무 쓸모없다

공매 물건의 감정평가서가 경매물건 보다 상당히 질이 떨어지는 것은 알고 있으나 사진 자료에서 너무 실망했습니다.
이 물건의 감정평가사는 해당 주소지 근처에 가서 도로가에 차를 세우고 사진 두 장만 찍고 오신 것 같습니다.
 
2024년 11월 04일 현장에 직접 가보니 광산리의 광산초등학교 뒤편에 위치한 물건이었습니다. 감정평가서에 있는 사진 속 임야의 뒤편에 위치한 임야로 도로변에서는 본 물건은 보이질 않습니다.
 
감정평가서 사진을 현장에 가서 비교해 보니 그냥 도로가에 차를 세우고 촬영한 사진입니다. 정말 너무 성의 없는 사진이라는 생각이 들었습니다. 이렇게 사진 찍을 거면 몇 장 더 찍어도 괜찮을 텐데 그것 조차 귀찮았던 모양입니다. 
 
결국 감정평가서에 제공된 두 장의 사진은 이 물건의  사진이 아니라는 판단을 하게 되었습니다. 
실제 이번 물건의 임야는 두장의 제공된 사진의 임야가 시야를 가려서 보이질 않습니다.

호기심에 임야 해당 임야를 찾아서

감정평가서 사진 1

 
사진 속에 비닐하우스와 오른쪽에 주황색 건물이 있습니다. 
주황색 건물이 광산초등학교입니다. 오후 1시에 현장에 도착해서 초등학생 수업에 방해가 될 것 같아 비닐하우스 쪽으로 해서 해당 임야에 진입을 했습니다. 
 
이곳은 주변에 군사시설이 있어서 위성지도가 보기 힘들어 휴대폰으로 지적도를 켜고 길을 찾아갔습니다. 
땅야 사이트의 지적도를 보면서 구거를 기준으로 길을 찾아가면 됩니다.

지적도

 
사진 속의 빨간색 점선을 통해서 진입했습니다. 농로가 있기는 한데 길이 당연히 좋지 않습니다. 
임야에서 물은 잘 흐르고 있어서 물소리를 들으면서 도랑을 따라서 계속 걸어가는데 물건지까지 도달하는 데 도랑을 3번 뛰어넘어야 합니다. 1m 이내 도랑이여서 큰 문제는 없으나 비가 조금이라도 온다면 물건지까지 가는 것은 상당히 어려울 수 있습니다. 
 
임야는 초보자라면 찾기가 어려울 수 있으니 처음 임야 경매를 하는 초보자는 주의가 필요합니다. 
해당 물건지 도착지점의 구거가 꺾이는 위치를 기준으로 잡고 물건지 앞에 도착하니 다행히 지적도와 잘 맞게 도랑이 꺽이는 위치를 쉽게 알아볼 수 있었습니다. 
 
물건지까지 도착하는 길은 사람이 다닌 흔적이 있어서 크게 어렵지는 않았으나 길은 좋지 않습니다. 풀과 낙엽 그리고 물이 흐르고 있어 걸어가는 동안 땅이 습한 느낌이 있습니다. 

현장을 도착

임야는 쉽게 찾을 수 있었고 현장에 도착하니 바로 비탈진 경사를 통해서 등산을 했습니다. 등산로가 있는 것은 아니고 생각보다 잡풀들이 없고 소나무가 많아서 비탈진 산을 천천히 올라갔습니다. 
 
잡풀과 사람키보다 작은 잡나무는 신경 쓰이지 않을 정도로 괜찮은 편이었습니다. 어느 정도 올라가 보니 첫 번째 묘지 1개가 보였고 산 경사도 또한 심한 편이 아니라 더 올라가 보니 정상즈음해서 관리가 잘된 묘지 2개가 있었습니다. 
 
관리가 잘 된 묘지 2개는 대략 10미터 정도 간격을 두고 있고 묘지가 차지하고 있는 면적은 대략적으로 50평 정도 되는 느낌이었습니다. 묘지 위로 등산로 정도의 길이 있어서 5분 정도 더 걸어가니 묘지 1개가 비석이 세워져 있고 관리가 잘 되고 있는 것 같았습니다. 
 
비석이 세워진 묘지는 해당 임야에 위치한 묘지인지는 판단이 조금 애매했고 주변에 송전탑이 하나 있습니다.
임야의 토양은 굵은 모래가 많아 토양이었습니다. 주변을 확인해 보니 완만한 경사를 이룬 임야는 아니었고 비탈진 경사로 이루어진 임야여서 구입 후 나무를 심으려고 했으나 경사면이 많아서 관리하기 어렵다는 판단을 했습니다.

현장을 보고 판단하다 

현장까지 천천히 걸어서 오르고 다시 내려오는 데까지 걸린 시간은 대략 1시간 20분 정도입니다. 20분 정도 산에 머물렸으니 도보로 왕복 1시간 거리입니다. 남성기준으로 도로에서부터 왕복 시간을 계산한다면 20분이면 충분히 현장에 도착하십니다. 
 
완만한 경사 부분이 너무 적어서 입찰은 하지 않기로 결정했습니다. 또한 비가 조금이라도 오면 진입이 어렵습니다. 
결국 입찰은 포기하기로 결정.

다른 길로 하산하면서 판단하기

하산을 할 때는 올라갈 때의 구거 옆길을 이용하지 않고 옆에 위치한 산 29를 통해서 내려왔습니다. 
길을 찾지 못해서 그런지 길이 안 보였습니다. 어느 정도 내려와 보니 광산초등학교 뒤편으로 나왔습니다. 
하산하면서 판단한 결과 역시 입찰하지 말자
 
원하는 임야의 조건에 맞지 않았습니다. 
올라가는 길부터 실망을 많이 하여 사진은 하나도 찍지 않았습니다.
궁금하신 분들은 꼭 현장을 방문해서 판단하세요~

임장을 가시려는 분들께 드리는 말 

제가 진입한 길로 가시지 마시고 초등학교 안으로 들어가서 학교 건물 뒤에 보면 작은 주택이 하나 있습니다. 
그 주택 옆을 보면 구거를 건너는 길이 있습니다. 그 길을 통해서 구거옆길로 쭉 올라가시면 되는데 어느 정도 도착하기 전에 구거가 두 개로 갈라집니다. 그때 왼쪽 구거를 선택하시면 됩니다. 갈라지는 곳부터는 걸어가는 길이 다소 불편할 수 있습니다. 비가 내린 다음날은 현장을 가지 마세요. 산에서 내려오는 물이라 도랑을 3번 건너야 하는데 물이 불어나면 어려울 수도 있습니다. 그리고 뱀 조심하세요.