■ 주택을 임차하여 살고 있는 중 집이 경매로 넘어가서 낙찰자가 집을 비워달라고 하면 세입자는 언제 집을 비워줘야 하는지 알아보고 대처방법은 무엇이 있는지 소개해 드리겠습니다.
목차
세입자별 유형 구분하기
살고 있는 집이 경매로 넘어가서 낙찰자가 집을 비워 달라고 한다면 세입자 유형별로 집을 비워줘야 하는 시기는 다릅니다.
집을 비워줘야 하는 시기는 상황마다 다르지만 결국에는 세입자는 집을 비워는 줘야 합니다.
세입자 유형별 구분
1. 경매 신청하지 않은 선순위 세입자로 보증금 전액을 배당받았을 경우
2. 경매 신청하지 않은 선순위 세입자로 보증금 일부 또는 한 푼도 받지 못한 경우
3. 경매 신청한 선순위 세입자로 보증금 전액을 배당받은 경우
4. 경매 신청한 선순위 세입자로 보증금 일부 또는 한 푼도 받지 못한 경우
5. 말소기준 후순위 세입자이고 보증금 전액을 배당받은 세입자
6. 말소기준 후순위 세입자이고 보증금 일부 또는 한 푼도 받지 못한 경우
세입자의 처한 상황에 따라 낙찰자도 취하는 행동이 다르고 낙찰자가 경매에 대한 고수, 중수, 초보냐에 따라서도 세입자에게 대하는 행동 또한 상당한 차이가 납니다.
세입자가 낙찰자에게 해서는 안 되는 행동들
세입자는 절대 낙찰자를 이길 수 없습니다. 낙찰자에게 저항을 심하게 할수록 세입자는 오히려 금전적 피해를 보게 됩니다.
우리나라 법에 경매로 낙찰받은 주택의 세입자에게 이사비를 줘야 한다는 규정 자체가 없습니다.
이사비는 낙찰자가 세입자에게 하루라도 빨리 주택을 인도받기 위해 예의상 드리는 보상금이라고 생각하세요.
1. 무리한 이사비 요구
이사비를 1백만 원이라도 챙겨 주는 낙찰자는 착한 사람입니다. 무리한 이사비는 요구하지 마세요.
2. 이사 기간은 아무리 늦어도 2달 이내
집을 빨리 비워 줄수록 그나마 착한 낙찰자는 이사비를 몇 십만 원이라도 더 챙겨줍니다. 이사는 1달 이내 하시는 게 좋습니다. 세입자 분들이 시간을 끌면서 버티면 버틸수록 그나마 낙찰자가 세입자에게 챙겨주려고 하는 이사비도 못 받을 수 있습니다.
3. 낙찰자와 협상할 때 기본 매너 지키기
세입자는 어차피 거주하는 주택을 낙찰자에게 인도해 주어야 합니다. 낙찰자가 협상하려고 접근하면 세입자 중에는 피하거나 욕설 또는 협박을 하시는 분들이 있습니다. 이런 행동은 오히려 세입자에게 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.
4. 이사비와 이사 기간 선택
세입자는 이사비와 이사 기간 둘 중에 하나를 선택하셔야 하는데, 이사비 없이 이사 기간을 여유 있는 받는 것보다 이사비를 어느 정도 받고 빨리 이사를 하는 게 세입자한테 좋습니다.
낙찰자가 취하는 절차적 행동 순서
집을 비워줘야 하는 시기는 딱히 정하여 있지는 않습니다. 하지만 결국에는 낙찰자에게 집을 인도해 주어야 합니다.
낙찰자가 경험도 있고 행동이 빠르다면 그만큼 세입자가 집을 비워줘야 하는 시기는 빨라지는 것이고
낙찰자가 경험도 없고 행동도 느리다면 그만큼 집을 비워줘야 하는 시기는 늦어지는 것입니다.
세입자는 낙찰자가 취하는 절차적 행동 순서를 알아야 합니다.
경매 매각기일 확정
- 경매 매각기일에 최고가 매수신고인이 확정되면 그때부터 모든 절차가 시작됩니다. ( 매각기일 기준 0일)
매각대금 잔금납부 통지서 발송
- 경매 법원은 낙찰자에게 2주 후 매각대금 잔금납부 통지서는 발송합니다. ( 소요시간 14일)
잔금 납부 기한
- 매각대금 납부 통지서는 14일이 지난 후 낙찰자가 송달받기 까기까지는 2일 정도 소요되고 납부 기간은 29~30일이 주어집니다. ( 소요시간 30일)
- 매각대금 잔금 납부통지서를 받고 즉시 잔금을 납부하는 낙찰자가 있는 방면에 주어진 기간 30일 마지막 날에 잔금을 납부하는 낙찰자도 있습니다.
잔금 납부 여부 확인 방법
- 낙찰자가 잔금을 납부했는지 알아보고 싶다면 [대법원 경매정보 사이트]에 접속해서 해당 사건을 검색 후 사건내역이나 문건 송달 내역을 보시면 잔금을 납부했는지 확인이 됩니다.
대출 여부에 따른 납부 방식
- 낙찰자가 자금이 충분해서 잔금을 전액 현금으로 납부하는 방식은 세입자와 협상을 빠르게 진행합니다.
- 매각대금 잔금이 부족해서 대출을 받아서 납부하는 경우는 낙찰자는 대출받는 기간이 필요하므로 세입자에게 어느 정도 시간이 지나서 협상을 하려고 접근을 합니다.
인도명령신청
- 매각잔금 전액을 납부한 낙찰자는 일반적으로 잔금 납부와 동시에 인도명령을 신청합니다.
- 인도명령은 잔금납부 후 6개월 이내에 낙찰자가 경매 법원에 낙찰받은 주택의 거주자에게 주택을 인도받기 위해 법원에 신청을 하는 것입니다.
낙찰자가 세입자에게 접근하는 시점
- 낙찰자는 잔금 납부와 인도명령을 신청한 뒤 그때부터 세입자와 주택의 인도를 해결하기 위해 연락을 취해오거나 접근을 할 것입니다.
- 낙찰자가 이 단계까지 오게 되면 세입자의 상황과 주택의 상황을 고려해서 이사 날짜와 이사비를 세입자와 협상하여 주택을 인도받으려고 합니다.
대출받은 낙찰자
- 주택 인도 협상 단계에서 매각 잔금을 대출로 납부한 낙찰자는 세입자가 빨리 이사를 가야 낙찰받은 주택을 수리해서 새로운 전세나 월세 세입자를 받아서 대출금을 상환하거나 대출금 이자를 납부하기 위해 현재 거주하고 있는 세입자를 압박하기 시작합니다.
- 대출받은 낙찰자는 세입자에게 주택의 인도를 늦게 받을수록 손해가 발생하기 때문에 빠른 시간에 집을 비워주기를 원할 것이고 자금 여유가 부족하기 때문에 이사비 또한 적은 금액을 제시할 것입니다.
- 대출받았는지 여부는 등기사항을 열람하면 나오니 확인해 보시기 바랍니다.
현금 납부한 낙찰자
- 대출 없이 전액 자기 자본으로 매각 잔금을 납부한 낙찰자는 세입자에게 이삿날을 여유 있게 주는 경향이 아주 많습니다. 대출 이자에 대한 부담이 없기 때문에 세입자에게 어느 정도 충분한 시간을 줍니다.
- 하지만 충분한 이사할 시간을 준다고 해도 길어봐야 1달에서 2달 정도입니다. 2달의 이사기간을 주었다면 그 낙찰자분은 상당히 좋은 사람이라고 할 수 있습니다.
- 세입자는 이사 기간을 여유롭게 준 낙찰자에게 이사비를 요구해서 안됩니다. 낙찰자도 충분한 시간을 주었기 때문에 이사비를 지급하지 않을 것입니다.
세입자가 취해야 하는 행동
세입자가 취해야 하는 행동
다시 한번 강조하자면, 세입자는 결국에 낙찰자에게 주택의 점유를 넘겨주고 집을 비워줘야 합니다.
세입자가 취해야 하는 행동은 세입자 유형별로 상황이 다릅니다.
세입자가 거주하는 주택이 경매로 낙찰되어 최고가매수인이 나왔다면 이제는 세입자도 낙찰자와 어떠한 협상을 할지 준비를 해야 합니다.
임차하여 살고 있는 주택이 경매로 넘어갔다면 경매신청시기부터 집에 법원에서 여러 우편물이 발송되기 때문에 세입자도 주택이 경매에 넘어갔다는 걸 충분히 알 수 있습니다. 세입자 입장에서 살펴보겠습니다.
경매 사건번호 기억하기
- 법원에서 집으로 발송된 우편물에는 경매사건번호가 있습니다. 이 경매사건번호를 잘 기억해 둡니다.
경매 진행 상황 확인하기
- 언제 경매를 신청했는지 날짜를 확인합니다. 경매를 신청한 뒤 첫 매각기일은 보통 6개월 정도의 시간이 소요됩니다.
- 월 1회~2회 정도 [대법원경매 정보사이트]에 접속해서 경매사건번호를 입력한 후 사건이 어떻게 진행되고 있는지 사건내역 또는 문건내역을 확인합니다
등기사항 열람하기
- 현재 임차하여 살고 있는 주택 등기사항을 열람하여 세입자의 지위가 어느 정도인지 임차보증금이 회수가 가능한지 살펴보아야 합니다. 이때 등기사항 내용을 확인하여 임차보증금 전액을 배당받을 수 있는지 또는 대항력 조건을 갖추고 있는지 세입자가 파악하여 미리 계산을 해 보아야 합니다.
낙찰자와 협상 준비하기
- 첫 매각기일이 잡히기까지는 보통 6개월이란 시간이 소요되기 때문에 그때까지는 그냥 맘 편히 지내시면 됩니다. 너무 두려워할 필요 없습니다. 집주인이 채무를 해결하지 않는 이상 세입자가 대신 해결해 주지 않을 것이기 때문에 경매사건이 진행되는 데로 지켜보면 됩니다.
- 첫 매각기일이 잡히고 나서 경매가 진행되면 아마도 신건 물건이라 거의 유찰이 된다고 생각하시면 됩니다.
- 세입자는 이때부터 1일 1회 [대법원경매 정보사이트]에 접속해서 문건송달 접수내역을 확인하시는 게 좋습니다.
- 경매사건이 어떻게 진행되고 있는지 정확히 파악할 수 있습니다.
- 첫 매각기일에 낙찰자가 없으면 유찰이 되는데 다음 매각기일이 대략 30일 정도입니다.
- 세입자에게 새로 주어지는 시간입니다. 이때부터 이사할 집이 있는지 천천히 찾아보러 다니시면 됩니다.
- 주택은 보통 2회 차에서 낙찰이 이루어지는 경우가 많은데 세입자는 굳이 긴장할 필요 없습니다.
- 긴장할 필요가 없는 이유는 어차피 낙찰자는 세입자에게 집을 비워달라고 할 것이기 때문입니다.
- 주택 낙찰 금액이 얼마인지 확인하고 세입자 임차보증금 전액이 회수가 되는지 아니면 일부 또는 한 푼도 받지 못하는 상황인지 분석을 하셔야 합니다.
- 1일 1회 경매사건 진행상황을 열람하면서 낙찰된 날로부터 2주가 지나야 법원에서 낙찰자에게 매각잔금을 납부하라는 통지서를 발송합니다.
- 낙찰자는 매각잔금을 납부하면서 주택에 대한 소유권이전등기촉탁과 인도명령을 같은 날 한다고 판단하시면 되고, 경매사건을 열람하면 문건송달 접수내역에 잔금을 납부하고 낙찰자가 소유권이전등기촉탁신청을 했다고 사건기록에 기재됩니다.
낙찰자와 협상하기
- 사건내역을 열람했는데 낙찰일로부터 2주가 지났음에도 잔금납부와 소유권이전등기촉탁 내용이 사건내역에 기록이 되지 않은 상태에서 낙찰자가 협의하려 세입자를 찾아온다면 단호하게 " 잔금 납부 하시고 오세요"라고 말하면 됩니다.
- 잔금을 납부하지 못하면 낙찰자는 주택의 소유권을 주장할 수 없습니다.
- 낙찰자가 잔금을 납부하지도 않아도 낙찰일로부터 2주 안에 연락이 오거나 집을 보여달라고 찾아오면 절대로 집 내부를 보여주시면 안 됩니다. 낙찰자는 집 내부를 보고 여러 가지 계산을 하기 시작합니다.
- 잔금을 납부하진 못한 낙찰자에게 집 내부는 공개하지 마시고 " 집 내부가 너무 엉망이고 망가진 곳이 많다고 하고 절대 내부를 낙찰자가 확인할 수 없게 해야 합니다."
- 낙찰자가 집 내부를 상태를 알게 되는 순간 세입자의 상황을 파악할 수 있어 이사비를 한 푼도 안 줄수도 있습니다.
- 낙찰자가 잔금을 빠른 시일 내에 납부하지 못하고 시간을 끌고 있다면 자금이 부족해서 대출을 받아야 하는 상황인 것이고 잔금을 빨리 납부했다면 자금이 충분히 있는 낙찰자로 판단하시면 됩니다.
- 잔금을 빠른 시간 안에 납부하는 낙찰자는 자금 여유가 있기 때문에 협상이 좀 더 수월하고 대출을 받아 잔금을 납부하는 낙찰자는 자금이 부족하기 때문에 그만큼 세입자를 압박하고 이사비도 조금 주려고 할 것입니다.
- 잔금까지 납부하고 연락이 오는 낙찰자에게는 감정적으로 행동해서는 안됩니다. 낙찰자는 현재 세입자에게 조금이나마 도움을 줄 수 있는 사람입니다.
- 낙찰자와 협상을 하실 때는 정중하게 대하시고 세입자의 현재 상황에 대한 감정 호소를 할 필요도 없습니다. 세입자 분들이 하는 말은 전국을 다녀봐도 다들 거기서 거기입니다. 하는 말이 거의 다 똑같습니다.
- " 이사를 갈 여유가 없다", " 힘들다" , " 이사 기간을 충분히 주고 이사비도 챙겨달라", " 마음대로 하시라", " 얼마 주지 않으면 안 나가겠다" 가끔은 세입자가 낙찰자에게 아주 심한 욕설과 협박도 하시는데 그러다가 경찰서 끌러갑니다.
- 세입자에게 이사비를 조금이라도 더 챙겨준다는 낙찰자를 만난다면 정말 좋은 사람입니다. 이사비로 100만 원만 챙겨줘도 그 낙찰자는 정말 좋은 사람이라는 걸 아셔야 합니다.
- 낙찰자는 세입자보다 협상 문제에 대해서 공부를 훨씬 더 많이 하고, 정보도 더 많이 수집해서 준비하고 오십니다.
- 세입자는 낙찰자와 협상에 있어서 지식과 정보가 상당히 부족하고, 어디서 이상한 말만 듣고 와서 이사비를 오백만 원, 천만 원을 요구하시는 터무니없는 분들도 계십니다. 그러시면 안 됩니다. 이렇게 요구를 하시면 그나마 이사비를 어느 정도 주려고 했던 좋은 낙찰자도 세입자에게 이사비를 한 푼도 줄 마음이 생기지 않습니다.
- 낙찰자는 세입자에게 이사비를 줄 이유가 전혀 없습니다. 집을 하루라도 빨리 인도받기 위해 이사비를 세입자에게 주는 것이지 대한민국 어떠한 법에도 경매로 낙찰받은 주택의 세입자에게 이사비를 지급하라는 법이 없습니다.
- 이사기간과 이사비를 을 선택해야 한다면 당연히 이사비를 선택하시고 기간은 1달 이내가 가장 합리적입니다.
- 세입자 중 배당을 받을 수 있는 세입자는 낙찰자에게 주택을 인도한 뒤 명도확인서를 받아 법원에 제출해야 임차보증금 배당을 받을 수 있습니다.
