년도별 주택 소액임차인 보증금 범위 확인하는 방법 - 더 이상 완결판 없습니다.

▣ 년도마다 소액임차인 보증금 범위가 다릅니다. 이 글을 끝까지 보시면 주택 소액임차인 보증금 범위를 더 이상 헤매지 않고 확인할 수 있으니 소중한 임차보증금을 지키는데 도움이 되시길 바랍니다. 

서류를 보고 있는 모습

목차

• 1. 주택 소액임차인 보증금이랑?
• 2. 주택 소액임차인 보증금을 환산보증금으로 계산하기
• 3. 주택 소액임차인 보증금 범위 확인하는 방법
• 4. 주택 소액임차인 환산보증금 기준일은 언제?
• 5. 주택 소액임차인 우선변제 요건 중요사항
• 6. 임대차 계약 체결 전 소액임차인 보증금 범위 미리 확인하기 ★★★

 1. 주택 소액임차인 보증금이란?

임차한 주택에 경매개시결정 등기 전 주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우 임차 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다. [주택임대차보호법 제8조]

 

주택의 인도와 주민등록을 갖춘 경우를 대항력이 있다고 합니다.

경매개시결정 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에 임차보증금 전액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 수 있는 것이 아니고, 주택임대차 보호법에서 정한 임차인 보증금 범위이내일 경우 보증금 중 일정액의 범위만큼만 우선하여 변제를 받는 것입니다.

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주택 소액임차인 보증금 범위는 지역마다 그 금액이 다르므로 본인의 해당한 지역의 임차인 보증금 범위를 확인하셔야 합니다. 

 2. 주택 소액임차인 보증금을 환산보증금으로 계산하기

■ 환산보증금이란?  임대차 계약에서 월 차임(월세)를 보증금으로 환산환 금액을 말합니다.

월세 임대차 계약은 보증금과 월차임으로 나누어 계약이 이루어집니다.

예)  보증금 3천만원에 월 차임 30만 원을 지급하기도 한다.

 

■ 환산보증금을 계산하는 공식은 

환산보증금 = 실제 보증금 + ( 월세 * 100) 

예시) 보증금이 3천만원이고 월 차임이 30만 원인 경우:

3천만 원 + ( 30만 원 *100) = 6천만 원

 

■ 6천만 원이 환산보증금이 되고, 환산보증금으로 계산된 6천만원이 주택임대차법에서 정한 소액임차인 보증금 범위 기준을 넘지 않으면 대항력을 갖춘 임차인의 경우 다른 담보물권자보다 우선하여 보증금의 일부분을 우선하여 변제를 받을 수 있는 것입니다. 

 

 3. 주택 소액임차인 보증금 범위 확인하는 방법

■ 주택 소액임차인 보증금 범위를 확인하는 방법 [ 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트]에 접속하시면 됩니다.

인터넷등기소 주택 소액임차인 범위 확인하는 화면

 

1. 인터넷 검색창에서 [인터넷 등기소]를 검색하면 대한민국 법원 인터넷등기소로 접속합니다.

2. 인터넷 등기소 메인 화면 중앙에서 4시 방향에 있는 [소액임차인 범위 안내]를 선택합니다. 

3. [소액임차인 범위 안내] 화면에 접속하면 [지도] 모양과 지도 바로 위 [소액 임차인 범위 안내 등 전체 보기]가 있습니다.

4. 지도에서 본인이 해당하는 지역을 선택하면 해당 지역의 주택 소액임차인 보증금 범위 금액이 연도별로 표가 나옵니다.

5. 지도 오른쪽 위에 있는 [ 소액임차인 범위 안내 등 전체 보기]를 선택하면 연도별로 전국 소액임차인 보증금 범위를 알려줍니다.

 4. 주택 소액임차인 보증금 기준일은 언제?

■ 임차인이 대항력도 갖추고 환산보증금 계산도 하셨다면 본인의 환산보증금 기준일을 찾아야 합니다. 

임대차 계약을 체결한 날은 환산보증금 기준일이 아닙니다. 

 

환산보증금의 기준시점이 되는 기준일은 해당 주택의 담보물권 설정일이 기준이 됩니다. 

담보물권은 저당, 근저당, 담보가등기 등입니다. 

 

예를 들어 확인해 보겠습니다. 

2024년 10월 1일에 주택을 보증금 5천만 원에 월세 30만 원에 계약을 체결한 뒤 경매개시결정 등기 전까지 대항력을 갖춘 상태라고 하겠습니다. 지역은 울산광역시를 기준으로 하겠습니다.

등기사항요약표

등기사항을 발급 또는 열람을 하면 위와 같이 [주요 등기사항 요약] 내용을 확인할 수 있습니다.

위에 [주요 등기사항 요약]을 보시면 "12번 근저당설정" 2020년 1월 10일 가장 날짜가 빠른 담보 물권 설정일입니다.

바로 이 날짜가 주택 소액임차인 환산보증금 범위의 금액을 정하는 기준일이 됩니다.

 

예시에서는 2024년 10월 1일 임대차 계약을 보증금 5천만 원에 월세 30만원을 체결하였으므로 환산보증금은 계산법에 따라서 8천만원이 됩니다. ( 환산보증금 8천만원 = 보증금 5천만원 + (30만 원 *100))

 

울산 지역의 주택소액임차인 보증금 범위를 확인해 보면 

울산광역시 소액임차인 범위

 

표에서 보는 바와 같이 2018.09.18일부터 2021.05.10일까지

울산광역시의 주택 소액임차인 보증금 : 6천만 원

보증금 중 일정액의 범위 : 2천만 원

입니다.

 

위 예시에서 24.10.01일 체결한 임대차 계약의 환산보증금은 8천만이므로 환산보증금의 기준일 주택임대차보호범에서 정하는 환산보증금 범위보다 임차보증금이 2천만 원이나 초과되므로 소액임차인에 해당하지 않게 됩니다. 

이렇게 되면 해당 주택에 경매개시결정일 전에 대항력을 갖추었다고 하여도 소액임차인에 해당되지 않습니다.

 

이 주택을 임대차계약을 체결하려고 한다면 환산보증금 범위가 6천만 원 이하가 되도록 계약을 하셔야 합니다. 

만약에 5천만 원에 임대차 계약을 체결하였다고 가장하고 소액임차인에 해당하여 보증금 중 일정액을 우선하여 변제받을 수가 있습니다.

 

하지만, 소액임차보증금 범위 내인 5천만 원에 계약을 체결하였다고 해서 5천만 원을 전액 우선변제받는 것이 아니고 위의 표에 명시된 것처럼 보증금 중 일정액인 2천만 원만 우선하여 변제를 받는 것입니다. 

 

임차보증금 중 회수하지 못한 3천만 원은 경매 배당 순위에 따라 받을 수 있거나, 또는 배당 순위에서 후순위라면 한 푼도 받지 못할 수도 있습니다.

 5. 주택 소액임차인 우선변제 요건 중요사항 

■ 소액임차인 보증금 범위에 해당이 되어서 우선변제를 받는 금액이 꼭 표에서 정하는 금액만큼 다른 담보물권자보다 우선하여 변제를 받는 것이 아닙니다.

 

■ 소액임차인 우선변제 요건 중요사항

1. 우선변제를 받을 수 있는 금액은 경매로 낙찰된 주택가액(대지 가액 포함)의 1/2 (50%)에 해당하는 금액에서만 우선변제를 받을 수 있습니다. 

예) 아파트 낙찰가액이 1억 원이면 50% 절반인 금액 5천만 원 내에서 법에서 정한 보증금 중 일정액만을 우선변제를 받는 것입니다. 

 

2. 경매개시 결정 등기 전까지 대항력을 갖추고, 배당요구 종기일까지 대항력을 계속 유지하여야 합니다.

배당요구 종기일 전에 다른 곳으로 전입신고를 하거나 주택의 점유를 유지하지 않으면 아무리 소액임차인 보증금 범위에 해당이 된다고 하더라고 우선 변제를 받을 수 없습니다. 

꼭! 대항력을 배당요구 종기일까지 유지하시기 바랍니다. 

 

3. 배당 요구 종기일까지 배당요구를 하셔야 합니다. 

배당요구를 해야 하는 이유는 다른 담보물권자보다 후순위이기 때문에 배당을 요구하지 않으면 보증금 한 푼도 받지 못합니다. 아무리 소액임차인 범위에 해당된다고 하여도 배당신청해야 받는 것이지 경매 법원에서 소액임차인이라고 절대 챙겨주지 않습니다. " 법 위에 잠자는 권리는 아무도 지켜주기 않습니다" 

반드시 배당요구 종기일까지 배당신청을 하시기 바랍니다. 

 

 6. 임대차 계약 체결 전 소액임차인 범위 미리 확인하기

주택 임대차 계약을 체결하기 전에 소액임차인 범위를 미리 확인하면 임차보증금을 더 안전하게 지킬 수 있습니다.

임대차 계약을 체결하기 전에 아래의 내용을 참고하여 소중한 보증금을 지키시기 바랍니다. 

 

★ 임차보증금을 더 안전하게 지키는 방법

1. 임차하려는 주택의 등기사항을 발급받습니다.

2. 등기 사항에 기재된 가장 빠른 날짜의 담보물권 (저당, 근저당, 담보가등기 등) 설정일을 찾습니다.

3. 담보물권 기준일의 임차보증금 범위와 보증금 중 일정액을 확인하여 우선변제받을 수 있는 금액을 확인해 봅니다.

4. 계약 체결하려고 하는 임대차 환산보증금을 계산해 봅니다. 

5. 환산보증금이 소액임차인 보증금 범위를 초과한다면 임대차 계약을 체결하시면 안 됩니다.

6. 임차한 주택이 경매가 진행된다면 보증금을 한 푼도 회수 못할 수 있습니다.

7. 임차보증금 범위 내에 해당이 돼서 우선변제를 받을 수 있다고 하여도 금액이 적은 경우에도 임대차 계약을 체결하면 안 됩니다.

 

전세 월세 계약시 내 보증금 안전한가 확인해보기

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