경매 매각물건명세서란?
경매 매각물건명세서는 부동산 경매에 있어서 제일 중요한 문서라고 볼 수 있습니다. 이 문서는 사건번호가 부여 된 경매물건에 대한 중요한 정보를 제공하여 입찰자에게 고지하는 역활을 하는 문서입니다. 첫 경매기일이 잡히기 7일전에 대법원 경매 사이트에 공개가 됩니다. 이 문서의 작성은 담임법관(사법보좌관)이 작성을 하므로 그 만큼 중요한 내용이 기입되어 있습니다.
경매 매각물건명세서 세부 사항은?
경매 매각물건명세서 세부 사항으로는
1) 사건 번호와 매각물건의 번호, 작성일자와 담임법관(사법보좌관)의 성명
2) 최선순위설정 권리
3) 배당요구종기
4) 부동산의 점유자와 점유의 권원에 관한 사항
5) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각시 그 효력이 소멸되지 아니한 권리의 표시
6) 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요
7) 비고란
8) 주의사항으로
세부적으로 8개 항목으로 구분되어 있다고 보면 됩니다.
경매 매각물건명세서 체크 할 부분은?
1) 사건번호에서는 해당 물건의 사건번호와 그 물건이 임의경매인지 강제경매인지 사번번호 옆에 표시 되어있으며 매각물건번호도 표기되어 있습니다. 또한 언제 작성하였는지에 대한 날짜와 매각물건명세서를 작성한 담임법관(사법보좌관)의 성명과 확인 직인이 찍혀있습니다. 여기서는 매각물건번호를 잘 확인하여야 합니다.
2) 최선순위 설정 권리는 해당 경매물건에 대한 기준이 되는 권리가 표시 되어 있습니다. 최선순위 설정 권리의 일자보다 다른 등기된 권리의 날짜가 빠르면 낙찰자가 인수해야하는 것이고, 최선순위 설정 권리의 일자보다 다른 등기된 권리의 날짜가 늦으면 낙찰 후 말소 된다고 보면 됩니다. 매각물건명세서에 기입 된 최선순위 설정 권리를 바로 흔히들 말하는 말소기준 권리가 되는 것입니다.
3) 배당요구종기란에 적힌 날짜 이전에 해당 사건 경매 물건에 대한 배당 신청할 채권자는 매각물건명세서에 명시된 배당요구종이 날짜 이전에 해당 법원에 배당 받을 채권 금액을 신고하여야 합니다.
4) 부동산의 점유자와 점유의 권원에 관한 사항에는 현재 해당 부동산에 대하여 누가 점유하고 있는지, 어느 정도를 점유하고 있는지 그 정보의 출처 구분하고 있으며, 점유하는 권원이 무엇때문인지 임대차이며 그 임대차 기간을 보증금과 차음으로 구분하여 기록되어 있습니다. 각 주소지별 행정센터에 신고 된 전입신고 사항과 과 확정일자 그리고 배당요구에 대한 여부가 자세히 적혀있습니다. 경매 물건 입찰시 임대차 관계가 존재하는 기록이 있을 시에는 반드시 확인해야 할 부분은 임차인의 대항력 입니다.
(임차인의 대항력이란? 임차인이 낙찰자에게 대항 할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추기 위해서 임차인은 필히 전입신고와 점유를 하여야 합니다. 확정일자은 대항력의 조건이 아닙니다. 확정일자는 배당요구를 할 수 있는 권리를 사전에 획득하고자 해당 물건 소재지 행정센터에서 신청하면 부여하는 것입니다. 임차인은 최선순위설정 권리보다 앞서서 임대차 계약을 하였더라도 대항력을 명백히 갖추지 못하면 낙찰자에게 대항 할 수 없습니다.)
대항력을 갖춘 임차인이 있을 경우 낙찰자는 임차인의 임대차 잔여기간 또는 임차인이 임대차 계약시 지급한 보증금을 인수 하여야 할 책임이 있습니다. 그래서 매각물건명세서에 임차인에 관한 사항이 기록되어 있을 시에는 임차인의 관한 사항을 반드시 확인하여 임차인의 보증금과 임차인의 임대차 기간을 낙찰자가 인수해야 하는 여부를 확인해야 합니다.
기록이 없으면 없다고 보시면 됩니다.
5) 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각시 그 효력이 소멸되지 아니한 권리의 표시에는 해당 물건에 입찰 함에 있어서 낙찰 받은 후에도 말소 되지 않는 권리의 내용을 기록되어 있습니다. 기록이 없으면 없다고 보시면 됩시다.
6) 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요는 설정된 지상권이 유무가 기록되어 있고, 기록에 없으면 없다고 보시면 됩니다. 이 기록란에는 보통 토지의 경매 물건에 대한 토지 사용에 관련 된 지상권 유무가 기록되어 있습니다.
여기에 지상권이 있다는 문구가 기록되어 있다면 지상권이 성립할 여지가 다분하니 정확한 분석을 통하여 낭패는 보는 일이 없도록 해야 할 것입니다.
7) 비고란에는 경매 입찰자가 알아야 할 여러 가지 중요한 내용들이 적혀 있습니다. 비고란을 단순히 지나치면 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 해당 경매 물건에 대한 주요 현황과 매수신청 보증금이 있을 경우의 최저매각가격의 표시 등 그 외
경매 입찰에 있어서 낙찰 후 추가적으로 제출하여야 할 서류등 경매 물건마다 기록되는 내용이 다양합니다.
경매 매각물건명세서의 중요성에 대하여?
경매 매각물건명세서는 부동산 경매에 있어서 제일 중요한 문서라고 보시면 됩니다. 기록된 내용은 해당 물건에 대한 중심이 되는 기준이 됩니다. 매각물건명세서에 큰 착오로 잘못 기입되어 있는 사항이 있으면 법원이 책임질 만큼 강력한 문서입니다. 이 문건은 입찰 참여자 모두에게 공개되는 문서로써 경매를 진행함에 있어서 권리분석에 기준점으로 삼으시면 됩니다. 다시 한번 강조 하지만 매각물건명세서는 경매에 있어서 제일 중요한 문서이므로 그 중요성을 잊지 말아야 합니다.
경매 매각물건명세서의 세부 사항별로 기록된 내용이 적으면 적을수록 아니면, 기록 된 내용이 없다면 권리분석에 있어서 신경 쓸 권리가 그 만큼 없다는 것입니다.
