지분경매 최고가매수신고인인데 공유자우선매수 들어온 경험담

부동산을 여러 명이 공동으로 소유하고 있는 경우, 이를 **공유(共有)**라고 합니다. 만약 공유자의 일부 지분이 경매로 나오게 되면, 다른 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 공유자 우선매수권이라 하며, 이를 행사하기 위한 절차가 공유자 우선매수신고입니다.

공유자 우선매수신고의 개념

공유자 우선매수신고는 공유자의 지분이 경매로 나왔을 때, 다른 공유자가 일반 입찰자보다 우선적으로 해당 지분을 낙찰받을 수 있도록 하는 제도입니다.

예를 들어

• A와 B가 한 부동산을 각 1/2 지분씩 공동 소유하고 있다고 가정해 봅니다.
• 그런데 A의 지분 1/2이 경매로 진행되면, 이를 일반 입찰자가 낙찰받을 수도 있습니다.
• 하지만 B는 공유자로서 "공유자 우선매수신고"를 통해 A의 지분을 우선적으로 매수할 수 있습니다.
• 이 경우 B는 최고가매수신고인이 제시한 금액과 동일한 가격에 해당 지분을 우선적으로 낙찰받을 수 있습니다.

공유자 우선매수신고 방법

공유자가 공유자 우선매수권을 행사하는 방법은 크게 두 가지가 있습니다.

① 매각기일 전에 미리 신청하는 방법

• 경매기일 전에 법원에 미리 공유자 우선매수 의사를 신청하는 방식입니다.
• 하지만 실무에서는 이 방법보다는 입찰 당일 법정에서 공유자 우선매수신고를 하는 경우가 더 일반적입니다.

② 경매 당일 법정에서 신고하는 방법 (실무에서 가장 많이 사용됨)

공유자가 직접 경매법정에 출석하여 공유자 우선매수신고를 하는 방법입니다.
이 방법은 보다 즉각적이고 확실한 방식으로, 실무에서 가장 많이 활용됩니다.

경매 당일 공유자 우선매수신고 절차

• 필요한 준비물
  • 입찰보증금: 최저매각가격의 10% (현금 또는 법원이 지정하는 방식으로 준비)
  • 신분증
  • 도장 (없으면 지장으로 대체 가능)
• 신청 절차
  • 경매법정에서 집행관이 "공유자 우선매수신고 하실 분 계십니까?"라고 묻는 순간 손을 듭니다.
  • 그리고 **"사건번호 ○○○ 공유자 우선매수 신고합니다."**라고 말하면 됩니다.
  • 이후 집행관이 공유자 우선매수권 행사 여부를 확인하고 절차를 진행합니다.

이렇게 하면 공유자는 경쟁 입찰 없이 해당 지분을 낙찰받을 수 있는 기회를 얻습니다.

공유자 우선매수신고의 주요 규정

공유자 우선매수신고는 단 1회만 가능

과거에는 공유자가 우선매수를 여러 번 신청할 수 있었기 때문에, 경매 절차가 지연되는 문제가 발생했습니다.
이로 인해 지분 경매 물건의 유찰이 많아져 입찰자와 채권자(채무자) 모두 손해를 보는 상황이 빈번했습니다.

 

💡 현재는 공유자 우선매수신고를 단 1회로 제한하여, 입찰자와 채권자의 권리를 보호하고, 경매 절차를 원활하게 진행하도록 개선되었습니다.

공유자 우선매수 절차와 낙찰 결정 방식

• 입찰자가 없는 경우 → 공유자는 최저매각가격으로 낙찰을 받을 수 있습니다.
• 입찰자가 있는 경우 → 공유자는 최고가매수신고인의 입찰가와 동일한 가격으로 낙찰을 받습니다.

즉, 공유자는 입찰 경쟁 없이 가장 높은 입찰 금액으로 낙찰받을 수 있는 기회를 얻게 되는 것입니다.

공유자가 매각잔금을 기한 내 납부하지 못하면?

• 공유자가 매각잔금을 정해진 기한 내에 납부하지 못하면, 차순위매수신고인이 잔금을 납부하고 소유권을 가져갑니다.
• 이때 최고가매수신고인이 차순위매수신고를 해두었다면, 공유자가 납부하지 못한 경우 차순위매수인이 자동으로 낙찰자가 됩니다.

공유자 우선매수신고 시 자주 하는 실수 

① 보증금을 준비하지 않고 법정에 오는 경우

• 공유자도 일반 입찰자와 동일하게 최저매각가격의 10% 보증금을 미리 준비해야 합니다.
• 이를 준비하지 않고 경매법정에 오는 경우, 공유자 우선매수신고를 하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

② 법원 집행관의 대응 방식 차이

법원의 집행관마다 입찰보증금 미지참 시 대처 방식이 다를 수 있습니다.

• 황당한 집행관(최고가매수신고인인을 어이없게 만드는 황당한 집행관)
  • 법원 내 은행에서 입찰보증금을 찾아올 시간을 허용해 주는 경우가 있습니다.
  • 경우에 따라 당일 경매 진행 사건이 모두 끝날 때까지 기다려주는 경우도 있음.
  • 직접 경험해 보니 정말 어이없습니다. 사건 종결을 하지 않은 체 제일 마지막으로 경매 사건을 처리해 버립니다.
  • 공유자가 입찰보증금을 준비할 시간을 도대체 얼마나 주는지 시간을 정해 달라고 해도 대답이 없이
  • 최고가매수신고인을 그날 경매 모든 사건이 끝날 때까지 기다리게 만듭니다. 
  • 황당합니다. 뭐 이렇게까지 경매를 절차를 진행하는지 어이가 없습니다. 
  • 제발 너무 그렇게 하지 말아 주시길 바랍니다. 그 시간이면 공유자가 법원에서 집에까지 다녀올 시간이 되겠습니다. 
  • 아니면 다른 의도가 있어서 그런 건지는 모르겠습니다. 
• 엄격한 집행관( 올바른 집행관의 모습)
  • 경매법정을 벗어나지 말고, 동행인이 있다면 대신 은행에 가서 입찰보증금을 준비하도록 유도하는 경우도 있습니다.
  • 이러한 경우, 최고가매수신고인에게 유리할 수 있습니다.

공유자 우선매수신고 종결 시점 (대법원 판례)

• 공유자 우선매수신고는 해당 경매 사건이 종결될 때까지만 가능합니다.
• 집행관이 사건번호를 부르고, 최고가매수신고인을 호명한 후 “사건 종결”을 선언하는 순간, 공유자는 더 이상 우선매수신고를 할 수 없습니다.
• 만약 공유자가 이의를 제기하고 싶다면, 경매법원에 이의신청을 해야 합니다.

결론 및 정리

✅ 공유자 우선매수신고는 공유자가 자신의 지분을 보호할 수 있는 중요한 제도입니다.
✅ 경매 당일 법정에서 공유자 우선매수신고를 하는 방식이 일반적입니다.
✅ 입찰보증금(최저매각가격의 10%)을 미리 준비하지 않으면 신고가 불가능합니다.
✅ 우선매수신고는 단 1회만 가능하며, 기회를 상실하면 다시 신청할 수 없습니다.
✅ 매각잔금을 기한 내 납부하지 못하면, 차순위자가 낙찰을 받게 됩니다.
✅ 사건 종결 후에는 공유자 우선매수신고가 불가능하며, 이의가 있으면 경매법원에 정식으로 이의신청을 해야 합니다.