월세 보증금 차임 증감 연체

주택임대차 계약을 체결하고 거주기간이 1년이 지나면 임대인이 보증금 또는 월 차임 인상하는 경우가 빈번히 발생합니다.

착한 임대인의 경우에는 계약 기간 동안에 최초 계약한대로 유지하지만 욕심이 많은 임대인은 보증금이나 차임을 인상하는 경우가 있습니다.

임차인이라면 임대인이 주택임대차보호법에서 정한 증감 금액보다 높은 액수를 인상하는 경우 상당히 부담이 될 텐데요.

오늘은 월세 보증금과 차임 증감에 대해서 알아보겠습니다.

임차인은 임차주택을 사용 또는 수익 하는 조건으로 임대차 계약서 작성 시 보증금과 월 차임을 정하고 계약을 하고 그 금액을 지급해야 합니다.

차임에 대한 지급 날짜를 계약서에 명시하면 그 날짜에 지급을 하고 지급시기에 관해 서로 약정이 없다면 매월 말에 지급하면 됩니다.

주택임대차에서 임차인이 2기(2달)의 월 차임을 지급하지 않으면 임대인은 임대차 계약을 해지 할 수 있습니다.

그러나, 현실적으로 임대인이 보증금을 충분히 설정해서 계약을 하므로 차임을 연체했다는 이유로 임대인이 직접 계약을 해지하는 경우는 보기가 어렵습니다.

여기서 말하는 2기의 차임 연체란 연속해서 2번의 월 차임 연체가 아닌 기간을 두고 총 2번의 차임을 연체하면 해지할 수 있다는 말입니다. 연속된 2기의 차임이 연체가 아니라는 걸 기억해 두세요.

주택임대차보호법은 임차인을 보호하는 법이므로 계약서에 1회 차임을 연체하면 계약을 해지하겠다는 조항은 무효입니다. 임대차 계약서 작성 시 임차인에게 불리한 조건으로 작성한 계약은 무효가 됩니다.

임차 보증금과 차임을 감액해 주는 흔히 말해서 깍아주는 경우에는 법적으로 아무런 제한이 없으나, 증액의 경우에는 그 증액 부분에 대한 한도가 법으로 정해져 있습니다.

2.1 감액

보증금 또는 월 차임을 감액해주는 착한 임대인을 살면서 만나기 힘들실 겁니다. 천사 같은 신 분들입니다.

임차인도 임대인에게 감액을 청구할 수 있지만 사실상 감액을 청구한다는 게 현실적으로는 맞이 않는 부분이기는 하나 감액을 청구할 수 있는 부분에 대해서 알아보겠습니다.

감액을 청구할 수 있는 경우는 임차한 주택이 노후나 그 밖의 세금문제로 임차인이 임대인에게 감액을 요구할 수 있으나 과연 임대인 입장에서 감액을 받아 드릴일이 없습니다. 집에서 나가라고 할 것입니다.

그러나 주택이 상당히 노후가 되거나 임대인이 수리를 안 해 주어서 거주하는 동안 상당히 불편을 실제 입었다면 감액을 청구해 보는 것도 나쁘지는 않다고 생각합니다.

2.2 증액

임차인에게 보증금이나 증액을 청구하는 임대인은 현실에서 많이 접할 수 있고, 직접 그 경험을 당해보신 분들도 상당히 많으실 겁니다. 가뜩이나 돈이 없어서 월세 사는데 보증금이나 월세를 올려달라고 하면 참 난감합니다.

임대인은 1년 단위로 보증금이나 월 차임 증액을 청구할 수 있도록 법으로 명시되어 있습니다. 하지만 그 한도는 정해져 있습니다.

보증금과 월 차임의 증액한도는 5% 이내입니다. 그러나 현실에서는 1년이 되었다고 5% 이내의 금액을 요구하는 임대인은 없다고 보시면 됩니다. 5%를 어떻게 계산하는지 먼저 알아보겠습니다.

예) 전세 보증금이 1억이라면 1년 단위로 증액을 할 수 있으므로 1억의 5%는 5백만 원입니다. 5백만 원까지만 인상을 해야 하고 그 이상을 인상하는 것은 위법입니다.

예) 월세의 경우 보증금이 3천만 원이고 월 차임이 30만 원 이면 보증금은 그대로 두고 월 차임을 인상하는 경우가 대부분인데 이때 월 차임 30만 원의 5% 이내 1만 5천 원을 넘는 금액은 인상할 수 없습니다.

법에서 정한 인상 한도액은 소송을 통해서 전부 돌려받을 수 있습니다.

임차인은 임대차 계약서 작성 시 기본 2년을 거주기간으로 계약을 많이 합니다. 가끔 1년으로도 계약을 해주시는 임대인 분들이 있습니다만 임차인의 경우 한번 거주하게 되면 2년이라는 시간은 사실상 길지가 않습니다.

이사비용만 해도 만만치 않고 상당한 시간도 허비하고 이것저것 준비하고 집 정리하고 할게 많아서 조건이 크게 나쁘지 않다면 2년 이상을 다들 거주하고 싶어 합니다.

임대인이 감액을 해줄리는 꿈도 꿀 수 없는 상황이고 분명히 증액을 1년 단위로 해달라고 할 경우가 많으니 울며 겨자 먹기 식으로 보증금이나 월 차임을 임대인이 요구하는 대로 지급하는 경우가 현실입니다.

그러나 주택임대차 보호법에 명시된 증액 한도 5% 제한과 묵시적 갱신 그리고 계약갱신청구권을 활용하여 임대인에게 권리를 주장하는 것도 나쁘지는 않다고 봅니다.

첫 1년 차부터 임대료를 인상하거나 2년 차부터 임대료를 제한 한도 이상 요구하는 임대인들을 앞으로 어떻게 감당하겠습니까? 1년마다 계속해서 상당한 금액을 요구할 텐데 그냥 가만히 있으면 임차인분만 피해를 보십니다.

아주 많은 분들이 이러한 상황을 겪고 계실 겁니다. 그래도 아무것도 모르고 무작정 임대인이 요구하는 금액을 맞춰주기보다는 한 마디라도 임차인의 권리를 주장을 해 본다면 임대인도 임차인을 가볍게 보지는 않을 거라고 생각합니다.

목차