울산 아파트 경매물건 : 중구 우정동에 위치한 우정코아루웰메이드

울산 중구 우정동 우정코아루웰메이드 아파트 경매 물건으로 4억짜리 아파트가 단돈 2억 8천만 원까지 떨어졌습니다. 불과 2회 유찰만에 70%까지 낙찰 가능성이 열린 셈입니다. 하지만 경매는 감정가와 입지보다 더 중요한 것이 있습니다. 권리관계, 임차인 유무, 말소기준권리의 이해 없이는 낙찰받고도 눈물 흘릴 수 있습니다. 이 물건, 과연 투자 가치가 있는 매물인지, 실제 입찰 가능한지 알아보겠습니다.

출처 : 대법원경매정보

울산 중구 우정코아루웰메이드 아파트 경매 사건 개요 및 위치 정보

✔️ 사건번호: 2023타경108403

✔️ 소재지: 울산광역시 중구 당산2길 25, 101동 2603호(우정동, 우정코아루웰메이드)

✔️ 경매개시결정일: 2023년 7월 6일

 

✔️ 최초 매각기일: 2025년 4월 1일 → 유찰

✔️ 2차 매각기일: 2025년 5월 13일 예정

✔️ 감정가: 400,000,000원

✔️ 최저가: 280,000,000원 (70% / 1회 유찰)

 

이 아파트는 울산 중구 우정동 핵심 생활권에 위치하며, 단지 전체가 중대형 평형으로 구성되어 있어 실수요층이 탄탄합니다. 주변으로는 초등학교, 중학교, 홈플러스, 버스노선 밀집 등의 인프라가 잘 갖춰져 있으며 실거주 목적이나 전세 수요 임대용 모두 가능한 물건입니다.

감정가와 최저가 비교분석

✔️ 감정평가 기준시점 : 2023년 7월 14일

✔️ 감정가: 4억 원

✔️ 현재 최저가: 2억 8천만 원 (1억 2천 하락)

✔️ 평단가 환산: 감정가 기준 평당 약 1,556만 원 → 최저가 기준 평당 약 1,090만 원

 

입찰 최저가는 감정가 대비 약 30% 저렴한 수준입니다. 현재 동일 평형대 실거래가는 3억 5천~3억 8천만 원 사이로 형성되어 있으며, 이 물건은 낙찰 후 소폭의 리모델링을 거치면 시세 차익도 기대할 수 있는 수준입니다. 하지만 중요한 것은 가격보다도 법적 리스크와 권리 분석입니다.

 

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임차인 현황 및 법적 위험도 분석

✔️ 점유자: 이**  (채무자 겸 소유자)외 세대원2명 등재 

✔️ 전입일자: 2023.07.27. (최초 전입자 :2019.08.28)

✔️ 임대차 계약 없음

✔️ 점유 형태: 소유자 점유 (현황조사서 기준) 

 

이 물건은 소유자 본인이 직접 거주 중이며, 임대차 계약으로 인한 대항력이나 우선변제권을 주장할 수 있는 임차인은 없습니다. 즉, 낙찰자 입장에서 인도명령 및 명도 소송 리스크가 없으며 매우 안정적인 상태입니다. 다만, 실제 명도 시 저항 여부는 점유자의 태도에 따라 달라질 수 있습니다.

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권리관계 분석 및 말소기준권리

✔️ 말소기준권리: 2019.09.18. 설정된 (주)경남은행 근저당권 (채권최고액 2억 7,500만 원)

✔️ 후순위 권리: 총 12건

✔️ 임의경매신청자: 경남은행 (청구금액: 255,042,808원)

본 경매는 은행이 설정한 근저당권을 기초로 한 임의경매이며, 해당 근저당이 말소기준권리입니다. 말소기준권리 이후에 설정된 모든 권리는 낙찰과 동시에 말소되므로 권리상 문제는 없습니다. 단, 등기부에 기재된 가압류 등 다수의 권리 관계가 있으므로 반드시 낙찰 후 말소 확인 절차를 거쳐야 합니다.

입찰 전략과 실전 조언

✔️ 입찰보증금: 최저가의 10% = 28,000,000원

✔️ 입찰 전략: 3.3억 수준 입찰가 추천 (경쟁률 예측: 중상)

✔️ 명도 리스크: 없음 (점유자는 채무자 겸 소유자)

✔️ 추가비용: 관리비 약 400만 원 체납 (2025년 3월 기준)

 

이 물건은 실입주 목적보다는 저가 낙찰 후 전세 또는 매도 전략에 적합합니다. 현재 임대차 시장이 빠르게 회복 중인 지역입니다. 시세가 3.6~3.8억 수준인 점을 고려하면 전세 2.5~2.7억 세팅 시 충분한 수익률 확보가 가능한 구조입니다.

낙찰 후 세입자 리스크가 없고, 등기부상 권리도 말소되는 안정된 물건인 만큼, 입찰에 관심이 있는 경매 투자자는 신중하게 분석을 한 후 손실이 발생하지 않도록 계획을 잘 세우시기 바랍니다. 

 

< 개인적인 의견이므로 경매 물건 투자에 대한 손실 책임을 지지 않으니 절대적으로 신중하게 입찰하시기 바랍니다.>