울산에서 2억대에 25평 선경아파트! 울산 경매7계 2024 타경 4027 사건

감정가의 70%로 유찰된,  임차인 없는 아파트 경매!

울산 중구 우정동 선경아파트 3동 1층 101호는 2025년 5월 1일 두 번째 매각기일을 앞둔 전형적인 유찰 후 매수 타이밍 물건입니다. 이 물건은 임차인 관계 없음, 소유자 점유, 말소기준권리 완비 조건을 갖춘 경매 초보자용 아파트 물건으로, 실거주자와 투자자 모두에게 적합합니다.

사건 개요 및 물건 요약

• 사건번호: 2024타경4027
• 소재지: 울산광역시 중구 우정3길 9, 3동 1층 101호 (우정동, 선경아파트)

• 감정가: 330,000,000원
• 최저가: 231,000,000원 (감정가의 70%)

• 입찰기일: 2025년 5월 1일

• 건물면적: 84.65㎡ (약 25.61평)
• 토지지분: 41.69㎡ (약 12.61평)
• 건물용도: 아파트 (공동주택)

• 입찰방식: 기일입찰, 입찰보증금 10% (약 2,310만원)

 

→ 해당 물건은 1층 세대로 출입 용이성이 높고, 지상 주차장과 바로 연결되어 있어 노년층 또는 어린 자녀 있는 가정에 특히 매력적입니다.

 

→ 또한, 실면적 대비 감정가도 준수하며, 최근 유사 면적 실거래가와 비교 시 낙찰 시세차익 기대 가능성도 충분합니다.

→ 채권자 청구금액 160,920,727원로 취하 될 확율이 없어 보입니다.

권리분석: 말소기준권리와 점유관계

• 말소기준권리: 2020.6.30. 근저당권 (하나은행, 채권최고액 185,900,000원)

• 선순위 권리 없음 → 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸예정

→ 특히 중요한 점은, 현황조사서와 매각물건명세서 모두 임차인 없음이 명시되어 있고,
2020년 전입자 박OO씨 또한 소유자 본인으로 확인됨.

즉, 배당 요구자도 없고, 인수될 권리 전혀 없음.

아파트 미납관리비가 대략 2,700,000 원 정도로 관리사무소에 정확한 금액을 확인해야 함

 

• 점유 상태: 소유자 점유

→ 현장조사서에 따르면 전입세대를 열람한 바, 세대주와 세대원 1명이 전입되어 있다고 합니다. 낙찰 후 인도명령은 무난히 처리될거라 예상됩니다. 

 

✔ 결론적으로, 권리분석 완벽, 인수사항 제로! 초보자 입찰도 안전한 물건입니다.

 

입찰전략: 최저가의 의미와 입찰보증금

• 첫 번째 매각기일인 2025.03.27 입찰 유찰
→ 두 번째 매각기일은 2025.05.01, 최저가 2억3,100만원

→ 감정가 3억3,000만원의 70% 수준으로 가격 경쟁력 충분.

→ 유찰 직후 입찰은 경쟁자들이 몰릴 가능성이 높으므로, 보수적인 입찰가는 2억7천만이상로 제안 .

 

• 입찰보증금은 최저가의 10%인 2,310만원 필요
→ 유찰 1회 이후 매력도 급상승.  경쟁력 있는 입찰가 필요.

 

✔ 투자목적일 경우, 주변 전세 시세와 리모델링 가능성까지 고려한 실익 분석 필수

 

위치 및 단지분석: 선경아파트의 실거주 매력

 

• 단지명: 선경아파트 (현장표기는 SK VIEW 103동)

• 총 세대 수: 약 300세대 이상, 중형 단지

• 입지: 울산 중심권역인 중구 우정동 위치

→ 도보 생활권 내 관공서, 학교, 편의시설 완비

 

• 주변 시세:
→ 동일 면적 매매 실거래가 약 2.6억~3.2억 원대
→ 전세가는 약 1.8억~2.1억 수준

 

• 교통 접근성: 시내버스 정류장 도보 3분 이내
→ 울산역까지 차량 약 20분 소요

 

✔ 실거주 목적의 실수요자에게도 충분한 메리트가 있으며, 투자가치도 동시 확보 가능

경매 투자 포인트 및 리스크 요약

▸ 투자 포인트
• 임차인 無, 말소기준권리 완벽 → 인수 리스크 제로
• 1회 유찰 → 가격 경쟁력 높음
• 실거주, 전세, 매매 전환 모두 가능한 구조
• 교통/편의성/단지 조경 우수

 

▸ 리스크 체크 포인트
• 1층 세대 특성상 채광 및 사생활 문제 가능성
• 내부 확인 불가 시 상태 미확인 위험 존재
→ 사전 임장 필수!

 

▸ 마지막 유의사항
• 실거래가 대비 ‘상대적 저가’는 맞으나, 경매는 시세보다 저렴하다고 무조건 매수하는 것이 아니라, 반드시 입찰가 산정 전략이 있어야 안전하게 낙찰 가능합니다. 투자의 책임은 본인에게 있다는 걸 명심해야 합니다.