오피스텔 계약 시 주의할 점과 영업용·주거용의 차이

오피스텔은 집일까요, 사무실일까요? 이 단순한 질문 하나로 수백, 수천만 원의 손해가 생길 수 있습니다. 특히 처음 계약하는 분들이 놓치기 쉬운 ‘용도 차이’와 세금 문제는 사소한 듯 매우 중요합니다. 오피스텔 계약 전 꼭 알아야 할 핵심 포인트를  알아보겠습니다.

주거용과 영업용 오피스텔의 개념 차이

✔️ 오피스텔은 원래 사무용 오피스(Office) + 숙박시설 호텔(Hotel)의 합성어입니다. 우리나라에서는 업무와 주거가 가능한 혼합용 건물로 분류되며, 용도에 따라 ‘주거용 오피스텔’과 ‘영업용 오피스텔’로 나뉩니다.

 

✔️ 주거용 오피스텔은 건축법상 도시형 생활주택으로 등록되어 있으며, 실질적으로 아파트와 유사하게 거주할 수 있습니다. 전입신고, 주민등록 이전, 각종 공공서비스 이용이 가능합니다. 반면, 영업용 오피스텔은 ‘업무시설’로 등록되어 있어 전입신고가 제한되며, 주소지 이전이 불가능할 수 있습니다.

 

✔️  주소지 이전이 불가능 영업용 오피스텔을 임차할 경우에는 추후에 경매가 진행 될 경우 대항력이 없어서 보증금을 회수하지 못하는 일이 발생합니다. 반드시 영업용 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 전입신고가 되는 오피스텔인지 먼저 확인해야 합니다. 

 

✔️ 사용승인서나 건축물대장을 통해 오피스텔의 법적 용도 확인이 필수입니다. 계약 전에 해당 오피스텔이 업무용인지 주거용인지 반드시 확인해야 하며, 이 차이로 인해 발생하는 취득세율, 종합부동산세, 재산세 등 세금 차이도 존재합니다.

 

✔️ 예를 들어, 주거용은 주택으로 간주되어 1세대 1주택자 기준으로 세금 혜택을 받을 수 있지만, 영업용은 주택이 아닌 상가처럼 취급되어 세율이 높아질 수 있고 양도세도 더 높게 부과될 수 있습니다.

계약 전 반드시 확인해야 할 서류들

✔️ 오피스텔 계약 전에 가장 먼저 확인해야 할 것은 건축물대장과 사용승인서입니다. 이 서류를 통해 해당 오피스텔의 법적 용도(업무시설/주거시설)와 면적, 구조, 층수 등을 정확히 파악할 수 있습니다. 온라인 정부24 또는 구청 민원실에서 쉽게 열람 가능합니다.

 

정부 24 바로가기

 

 

✔️ 등기부등본 확인입니다.

등기부등본에는 소유자 정보뿐 아니라 근저당, 가압류, 압류 여부 등 법적 권리관계가 기재되어 있습니다. 특히 전세 계약 시 임대인이 설정한 근저당권의 존재 여부는 계약 안정성에 직접적인 영향을 미칩니다.

 

인터넷 등기소 바로가기

 

 

✔️ 관리규약과 건물사용규칙입니다.

일부 오피스텔은 주거 금지 규정이 있을 수 있으며, 공용공간 사용 제약, 주차장 배정 여부 등 실거주에 큰 영향을 주는 요소가 담겨 있습니다.

 

✔️ 임대차계약서상 ‘용도’ 명시 여부를 꼭 확인해야 합니다.

계약서상 ‘용도’가 주거로 명시되지 않으면, 법적으로 주거 목적의 계약으로 인정받지 못해 보증금 반환, 퇴거 문제 등에서 불이익을 받을 수 있습니다.

주거용 오피스텔 계약 시 주의사항

✔️ 주거용 오피스텔의 가장 큰 장점은 전입신고 및 세대주 등록 가능이라는 점입니다. 따라서 청약 가점제, 건강보험료 혜택, 자녀 학교 배정 등 생활 전반에 필요한 행정 서비스를 받을 수 있습니다.

 

하지만 반드시 건축물대장을 통해 주거용으로 등록된 곳인지 확인해야 하며, 일부 건물은 외형은 아파트 같지만 법적으로는 업무용으로 되어 있는 경우가 많습니다.

 

건축물대장 확인 바로가기

 

 

✔️ 주택수 산정 기준에도 포함됩니다. 이는 정부 정책에 따라 청약 제한, 양도소득세 증가 등의 영향을 미칠 수 있으므로 주택을 여러 채 보유한 사람은 신중히 판단해야 합니다.

 

✔️ 보증금 보호 문제도 주의가 필요합니다. 주거용 오피스텔은 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받을 수 있지만, 등기된 전입신고와 확정일자가 전제되어야 합니다. 전입신고 없이 거주할 경우 보증금을 보호받지 못할 수 있습니다.

 

✔️ 또한, 실제 주거 환경도 확인해야 합니다. 주차 공간, 단열 성능, 층간소음 여부 등은 아파트보다 열악한 경우가 많아 현장 방문을 통한 체크리스트 점검이 필수입니다.

영업용 오피스텔 계약 시 놓치기 쉬운 점

✔️ 영업용 오피스텔은 실질적으로 사무 공간으로 사용되도록 설계되어 있습니다. 따라서 전입신고가 되지 않으며, 공공요금도 상업용 요율이 적용됩니다. 전기세, 수도세가 더 높게 나오며, 가정용 가스보일러가 설치되지 않은 경우도 많습니다.

 

✔️ 부가가치세 환급이 가능한 장점이 있지만, 조건이 까다롭습니다. 일반과세자로 등록되어야 하고, 일정 기간 이상 사업에 실제 사용해야 하며, 임대업 등록까지 진행해야 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

✔️ 보통 투자 목적으로 영업용 오피스텔을 분양받는 경우가 많은데, 이 경우 공실 위험과 수익률 계산이 중요합니다. 주변 상권 분석 없이 계약할 경우 공실률이 높고, 수익률이 3%대 이하로 떨어지는 경우도 다수 발생합니다.

 

✔️ 또한 영업용 오피스텔의 경우 주택수에서 제외되므로 다주택자 규제를 피하고자 하는 투자자에게 유리할 수 있지만, 그만큼 실거주로 활용하기엔 불편함이 많습니다. 일부 거주자는 편법으로 사용하다 퇴거 명령이나 과태료 처분을 받는 사례도 존재합니다.

세금, 관리비, 주차문제까지 생활밀착형 팁

✔️ 세금은 용도에 따라 가장 큰 차이를 보입니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 분류되어 취득세, 재산세가 상대적으로 낮고, 양도소득세 혜택도 받을 수 있습니다. 반면 영업용은 상가로 분류되어 3.5%~4.6% 수준의 높은 취득세율이 적용됩니다.

 

✔️ 관리비 또한 주거용보다 영업용이 높게 책정됩니다. 냉난방 설비나 공용관리 기준이 다르고, 상가 관리회사에서 운영하는 경우 일반 아파트 대비 불투명하거나 비싼 경우도 많습니다. 계약 전 반드시 관리비 내역서를 요청해 확인하세요.

 

✔️ 주차 공간 문제도 간과해서는 안 됩니다. 일부 오피스텔은 실질적으로 주차장 부족 문제가 심각합니다. 특히 상가 밀집 지역일 경우 주차 배정이 되지 않거나, 유료 주차를 이용해야 하는 상황이 빈번하게 발생합니다.

 

✔️ 마지막으로 층간소음, 우편함 위치, 소방시설 등도 살펴야 할 생활 밀착형 요소입니다. 특히 혼합 용도로 지어진 오피스텔은 밤에는 조용하고 싶지만, 낮에는 소음이 심한 구조일 수 있으므로 시간대별 환경 변화까지 고려한 실측 방문을 추천합니다.