상가 임대차, 임대인 마음대로 갱신 거절 가능할까? 무조건 나가야 할까?

상가 임대차 계약에서 가장 예민한 순간은 '계약 갱신' 시기입니다. 임차인은 계속 영업을 이어가고 싶어 하지만, 임대인은 때로 갱신을 거절합니다. 법은 어느 한 쪽 편만 들지 않습니다. 임대인이 정당하게 계약 갱신을 거절할 수 있는 조건, 그리고 임차인이 알아야 할 방어 전략을 실전에서 바로 써먹을 수 있는 방법을 알아보겠습니다.

상가임대차보호법의 핵심 – 갱신요구권이란 무엇인가?

 

상가임대차보호법은 영세상인, 소상공인을 보호하기 위해 2002년에 제정된 법률입니다. 그중 가장 핵심적인 권리 중 하나가 ‘계약갱신요구권’입니다. 이 권리는 임차인이 일정 요건을 충족할 경우, 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있도록 보장합니다.

 

특히 2018년 개정으로 갱신 요구 가능 기간이 기존 5년에서 10년으로 연장되면서 임차인의 안정성이 크게 강화되었습니다. 즉, 처음 계약한 기간을 포함해 10년 동안은 임차인이 원한다면 특별한 사유 없이 임대인이 일방적으로 계약을 종료할 수 없습니다.

 

하지만 ‘갱신요구권’은 어디까지나 법이 정한 조건을 충족했을 때에만 효력을 가집니다. 임차인이 계약을 성실하게 이행하지 않았다면 이 권리는 제한될 수 있습니다. 예를 들어, 차임(월세)을 연체하거나 무단 전대, 시설 파손 등의 위반행위가 있을 경우, 임대인은 이를 근거로 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

또한 갱신 요구는 반드시 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 서면으로 통지해야 합니다. 이 시기를 놓치면 자동으로 갱신 거절로 간주될 수 있어 임차인 측에서도 꼼꼼한 일정 관리가 필요합니다. 상가 운영이 안정적으로 지속되기 위해선 이 권리의 개념과 절차를 정확히 이해하는 것이 필수입니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 법적 사유

상가임대차보호법은 임차인을 보호하지만, 임대인에게도 일정한 권리를 보장합니다. 단순히 ‘임차인이 원하면 무조건 연장’되는 것은 아니며, 법률에 따라 정해진 사유가 있을 경우, 임대인은 계약 갱신을 정당하게 거절할 수 있습니다.

 

가장 대표적인 사유는 차임 연체입니다. 임차인이 3기 이상 월세를 연체하면, 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있습니다. 여기서 ‘3기’란 연속으로 3개월이 아니더라도 누적 기준으로 적용되며, 연체 기록이 쌓이면 임대인 입장에서는 위험 요소로 판단할 수 있습니다.

두 번째는 무단 전대입니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 제3자에게 상가를 넘겨 사용할 경우, 이는 계약 위반에 해당되며, 계약 갱신 요구권이 제한됩니다. 특히 요즘 프랜차이즈나 공유매장 형태로 위장해 전대를 시도하는 사례가 많아 임대인은 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

 

세 번째는 임대인 또는 그 가족의 실사용입니다. 임대인이 직접 상가를 사용하거나 직계존비속(부모, 자녀)이 실제로 상가를 사용할 계획이 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 단, 단순한 핑계가 아닌 실제 사용 목적과 준비 과정이 뒷받침되어야 하며, 사후에 제3자에게 다시 임대하면 법적 문제가 될 수 있습니다.

 

네 번째는 재건축이나 철거입니다. 건물 노후화로 인해 철거 또는 재건축이 필요할 경우, 임대인은 갱신 없이 계약을 종료할 수 있습니다. 하지만 이 또한 단순한 구두 통보로는 부족하고, 건축허가서, 안전진단 등 관련 증빙이 필요합니다.

 

이 외에도 임차인의 영업 방식이 공공질서나 법령을 위반하거나, 기타 사회 통념상 계약 관계를 유지하기 어려운 상황 등도 갱신 거절 사유에 포함될 수 있습니다. 하지만 이들 사유는 해석의 여지가 크기 때문에 분쟁 발생 시 법적 다툼으로 이어질 가능성이 높습니다.

정당한 갱신거절과 부당한 거절의 경계선

상가임대차 분쟁에서 가장 흔하게 발생하는 문제는 ‘임대인의 갱신 거절이 과연 정당한가’입니다. 겉으로 보기에는 법에서 인정하는 사유 같지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 많습니다. 임차인이 불합리하게 퇴거 압박을 받을 수 있는 만큼, 정당성과 부당성의 구분은 명확해야 합니다.

가장 자주 악용되는 사유는 ‘임대인의 직접 사용 목적’입니다. 임대인이 “가족이 장사하려 한다”는 이유로 갱신을 거절했지만, 실제로는 일정 기간이 지난 후 더 높은 임대료로 새로운 임차인을 받는 경우가 있습니다. 이런 경우 법원에서는 임차인의 손을 들어주는 사례가 많으며, 임대인의 ‘허위 갱신거절’로 판단될 수 있습니다.

 

또한 ‘재건축’을 명목으로 한 갱신 거절도 조심해야 합니다. 건물의 노후화나 실제 건축 계획 없이 단순히 임차인을 내보내기 위해 재건축을 이유로 내세운다면, 이 역시 정당한 거절로 보기 어렵습니다. 임대인이 제출한 건축허가서, 구조안전진단서 등 실체가 있어야 법적 효력이 인정됩니다.

 

개인적 감정이나 영업 방식에 대한 불만도 정당한 갱신거절 사유가 될 수 없습니다. 예를 들어, 손님이 많아 시끄럽다는 이유만으로 갱신을 거절하거나, 인테리어가 마음에 들지 않는다고 계약을 끊겠다는 식의 주장은 부당한 거절로 간주됩니다.

 

또 하나 중요한 기준은 ‘사후 행동’입니다. 임대인이 갱신을 거절하고 난 후 일정 기간 내 그 상가를 실제로 사용하지 않거나, 다른 사람에게 임대하면 그 자체가 부당한 갱신거절의 증거가 됩니다. 이런 경우 임차인은 법원에 손해배상청구도 가능합니다.

임차인이 대응할 수 있는 현실적인 방법

 

임대인이 갱신을 거절했을 때, 임차인이 반드시 숙지하고 실천해야 할 현실적 대응 방법이 있습니다. 법이 보호하는 권리는 있지만, 그 권리를 지키는 책임은 임차인에게 있기 때문입니다.

 

가장 먼저 해야 할 일은 계약 종료 6개월~1개월 전 사이에 갱신 요구 의사를 공식적으로 통보하는 것입니다. 이때는 구두가 아닌 서면으로 해야 하며, 내용증명을 활용해 발송하는 것이 법적 효력을 확보하는 데 필수입니다.

 

두 번째는 임대인의 거절 사유가 법적 요건을 충족하는지 확인해야 합니다. 단순히 “다른 사업자가 더 좋은 조건을 제시했다”는 이유로 거절하는 건 불법입니다. 임대인이 제시한 사유에 대해 법적으로 타당한지, 어떤 자료를 갖고 있는지 확인하고 필요시 법률 전문가 상담을 받아야 합니다.

 

세 번째는 임차권 등기명령 제도를 활용하는 것입니다. 갱신요구권이 인정됨에도 임대인이 임의로 점유를 회수하려 할 경우, 임차인은 법원에 임차권등기명령을 신청해 퇴거를 막고 점유권을 유지할 수 있습니다.

마지막으로는 소송입니다. 상황에 따라 갱신청구 소송, 손해배상 청구소송 등을 제기할 수 있으며, 실제로 법원이 임차인에게 유리한 판결을 내리는 사례도 많습니다. 단, 준비가 철저해야 하며, 통보기한이나 사용내역, 영수증 등 관련 증빙자료는 반드시 미리 확보해야 합니다.

분쟁을 줄이는 임대차계약서 작성 팁

임대차 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법은 계약서를 꼼꼼하게 작성하는 것입니다. **‘계약서가 곧 방패’**라는 말처럼, 이후 모든 판단 기준은 계약서에서 시작됩니다.

 

계약서에는 갱신 관련 조항을 명확히 넣는 것이 중요합니다. 예를 들어 “임대인은 10년 내 임차인의 갱신 요구를 정당한 사유 없이 거절할 수 없다”는 문구를 넣어 법적 분쟁 시 근거로 사용할 수 있습니다.

 

또한 용도 제한, 전대 금지, 원상복구 범위, 연체 경고 조치 등 구체적인 조항들도 필수입니다. 모호한 표현 대신 수치와 시기를 명확히 정하면 분쟁 소지를 줄일 수 있습니다.

 

가능하다면 공인중개사를 통해 표준계약서를 활용하되, 추가 조항은 별도 합의서 형식으로 첨부하는 것도 좋은 방법입니다. 서로가 내용을 숙지하고 사인했다는 증거는 훗날 분쟁에서 큰 힘이 됩니다.

 

계약 시에는 ‘믿고 쓰는’ 것이 아닌, ‘서로를 보호하기 위해 조심스럽게 기록한다’는 인식 전환이 필요합니다. 문서가 말보다 오래 남는다는 점을 항상 기억해야 합니다.