상가 매입 시 건물분 부가세? 난 안 낸다! 안 낼 수 있는 방법 있습니다

상가를 구입하려고 알아보면 부동산 계약서에서 갑자기 등장하는 단어 하나에 당황하게 됩니다. 바로 '건물분 부가세'. 하지만 모든 경우에 부가세를 내야 하는 것은 아닙니다.  상가를 구입하면서 건물분 부가세를 내지 않아도 되는 경우와, 이를 줄이는 방법 을 알아보겠습니다.

상가 건물분 부가세를 아예 안 내는 경우는 언제인가?

매도자가 비사업자인 경우

상가 매도자가 부가세 일반과세 사업자가 아닌 경우, 즉 비사업자이거나 간이과세자, 혹은 면세사업자인 경우에는 부가세가 아예 부과되지 않습니다. 부가가치세는 과세사업자가 공급하는 경우에만 발생하는 세금이기 때문에, 매도자의 사업자 등록 유형을 확인하는 것이 가장 첫 번째 포인트입니다.

상가의 실제 용도가 주거용인 경우

상가로 등록되어 있더라도 실제로 주거용도로 사용 중이거나, 주거로 건축물대장에 등재되어 있는 경우는 부가세 면세 대상이 됩니다. 예를 들어, 오피스텔을 사무용이 아닌 주거용으로 매입하는 경우에는 부가세가 발생하지 않는 구조입니다. 이는 국세청이 실제 사용 용도를 기준으로 세금 여부를 판단하기 때문입니다.

면세 업종이 들어간 복합건물

건물 내 일부 공간이 종교시설, 교육시설, 공공시설 등 면세 업종으로 구성되어 있을 경우, 전체 건물의 일정 비율에 따라 부가세가 일부 또는 전부 면제될 수 있습니다. 물론 이 경우는 드물고 복잡한 계산이 수반되지만, 가능성 있는 사례로 분류됩니다.

매도자가 간이과세자인 경우

간이과세자는 연매출 8천만 원 미만의 소규모 사업자에게 해당하며, 이 경우 부가세를 거래 시점에 부과하지 않는 경우가 많습니다. 간이과세자의 공급은 법적으로 부가세 과세 대상이 아니기 때문에 매수자 입장에서 부가세를 납부하지 않고 상가를 매입할 수 있게 됩니다.

부가세를 안 내기 위한 조건과 절차

매도인의 사업자 등록 여부 확인하기

가장 기본적인 확인 단계는 등기부등본과 사업자등록증 확인입니다. 부동산 계약 전, 반드시 매도인이 부가세 일반과세 사업자인지 확인하고, 부가세 대상인지 여부를 중개인에게만 의존하지 말고 문서로 검증해야 합니다.

건물용도와 실제 사용목적 정리

계약 전에 반드시 건축물대장과 현장 확인을 통해 해당 건물이 상업용인지 주거용인지 확인하세요. 상업용이라고 등재되어 있더라도, 실제 거주 중이라면 주거용 전용 사용 사실확인서 등을 통해 면세 판단이 가능하며, 세무서에 용도 확인 신청을 통해 면세 판정을 받을 수 있습니다.

계약서에 '부가세 포함' 명시하기

상가 구입 시 계약서에는 반드시 "부가세 포함 여부"를 명확히 적어야 합니다. 부가세 포함으로 작성해두면, 매도자가 일반과세 사업자더라도 매매금액 내에서 부가세가 정산되므로 매수자가 별도로 추가 부담하지 않아도 됩니다. 물론 이 경우 매도자는 실질 수익이 줄어들 수 있지만, 협의에 따라 조정 가능합니다.

토지와 건물 비율 산정 방식 선택

부가세는 건물에만 부과되므로, 전체 상가 가격 중에서 건물 비율이 낮을수록 부가세도 줄어듭니다. 이 비율을 산정하는 방식으로는 감정평가서 기준, 기준시가 비율, 건축 연한 기반 비율 등이 있으며, 가장 합리적인 방식으로 건물 비율을 낮추는 것이 중요합니다.

사업자로 상가 매입 시 부가세를 돌려받는 방법

부가세는 납부 후 환급하는 구조

사업자 등록이 되어 있는 상태에서 상가를 매입하면, 건물분 부가세를 납부한 뒤 세금계산서를 발급받고, 다음 부가세 신고 기간에 환급 신청을 할 수 있습니다. 이 과정을 통해 사실상 부가세 부담은 0원이 됩니다. 단, 조건이 충족되어야 하며 형식적 절차를 정확히 따라야 합니다.

환급 가능한 조건

• 일반과세 사업자로 등록되어 있어야 함
• 상가를 사업용 자산으로 사용해야 함
• 매도자에게 정확한 세금계산서를 수취해야 함
• 해당 상가는 과세 매출에 사용되는 공간이어야 함

이 네 가지가 모두 충족되어야 세금 환급이 가능합니다.

세금계산서 수취 시 유의사항

세금계산서에는 공급가액, 부가세, 공급일자, 공급자 및 수취자 정보가 명확히 기재되어야 하며, 공급일자는 잔금일 기준으로 설정하는 것이 일반적입니다. 잘못된 세금계산서는 환급 거부 사유가 될 수 있으므로, 세무사의 검토를 받는 것이 좋습니다.

환급 시기와 절차

부가세 환급은 분기별로 부가세 신고를 한 후 진행됩니다. 예를 들어, 1분기(1~3월) 내에 매입했다면, 4월 25일까지 부가세 신고와 함께 환급 신청을 하면 5~6월경 환급금이 입금됩니다. 이때 세무 대리인을 통해 환급을 진행하면 오류 가능성이 줄어듭니다.

건물 가격을 낮춰 부가세 부담을 줄이는 전략

감가상각 반영한 건물 평가

상가는 시간이 지날수록 건물 가치가 하락합니다. 이를 감가상각이라고 하며, 감가상각을 반영한 건물 가격으로 부가세를 계산하면 납부 금액이 크게 줄어듭니다. 예를 들어, 신축 상가는 건물 가격 비율이 40%지만, 20년 된 상가는 20% 미만일 수 있습니다.

감정평가서 활용하기

건물과 토지의 비율을 감정평가를 통해 공식적으로 산정받을 수 있습니다. 감정평가서를 활용하면 세무서와 매수자 간의 분쟁을 예방할 수 있으며, 세무상 건물 가격을 낮추는 합법적인 방법이 될 수 있습니다.

기준시가 활용하기

건물과 토지의 기준시가를 합산한 후 비율을 산정하는 방법도 있습니다. 기준시가는 국세청에서 정한 공시가격으로, 상대적으로 감정평가보다 수월하게 접근할 수 있지만, 현장 가치와 다를 수 있어 유리하지 않을 수 있습니다.

건물 가격 조정 협상

건물분 부가세를 줄이기 위해 매도자와 협의하여 건물 가격을 줄이고 토지 가격을 높이는 방식도 가능합니다. 이 경우, 전체 매매가 내에서 건물의 세금 부담이 줄어들어 매수자의 실질 부담이 경감됩니다. 단, 이 방식은 세무 조정에 대한 이해와 신뢰가 필요한 부분이므로 전문가의 조언이 필요합니다.

상가 매입 시 부가세 관련 계약서 작성 요령

부가세 포함/별도 반드시 명시

계약서의 부가세 조건을 명확히 작성하지 않으면, 거래 후 분쟁이 발생할 수 있습니다. 반드시 "매매가액은 부가세 포함임" 또는 "부가세 별도로 공급함" 등의 문구를 추가해야 합니다. 이 문구 하나로 수천만 원의 세금 분쟁을 예방할 수 있습니다.

세금계산서 발행 시기 지정

세금계산서 발행 시점을 계약일 또는 잔금일로 명시해야 하며, 잔금일 기준 발행이 가장 일반적입니다. 공급일자 기준으로 신고 시기가 정해지므로, 공급일자 오류는 환급 지연 또는 거부 사유가 될 수 있습니다.

계약서에 사업자 정보 기재

매수자가 환급을 받으려면 계약서에 반드시 사업자 등록번호와 상호, 대표자명이 명확히 기재되어 있어야 하며, 세금계산서와 계약서의 정보가 불일치하면 환급 거절 사유가 됩니다.

부가세 부담 주체를 문서로 명확히

누가 부가세를 부담하는지 명확히 정해야 합니다. 관행적으로는 매수자가 부담하지만, 협의에 따라 매도자가 포함한 금액으로 계약할 수도 있습니다. 이 부분을 계약서 특약에 "부가세는 매도인이 부담한다" 혹은 "부가세는 매수인이 별도로 납부한다"고 명시해 혼선을 방지해야 합니다.