부동산 거래의 불법! 다운계약과 업계약의 유혹과 위험

부동산 거래 시 다운계약과 업계약은 불법임에도 불구하고 일부 거래에서 여전히 발생하고 있습니다. 이러한 행위는 법적으로 금지되어 있으며, 적발 시 심각한 처벌을 받을 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 왜 이러한 불법 행위가 이루어지는지, 그 이유와 문제점을 알아보겠습니다.

부동산 거래 다운계약과 업계약의 정의와 실제 사례

다운계약은 실제 거래 가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성하는 행위를 말하며, 업계약은 그 반대로 실제 거래 가격보다 높은 금액으로 계약서를 작성하는 행위를 의미합니다. 

 

이러한 행위는 세금 탈루나 대출 한도 증액 등의 목적으로 이루어지며, 부동산 시장의 투명성을 해치는 심각한 불법 행위입니다.

 

✔️ 실제로 5억 원에 거래된 아파트를 4억 원에 거래된 것으로 계약서를 작성하면, 매도인은 양도소득세를 줄일 수 있고, 매수인은 취득세를 낮출 수 있습니다. 

 

✔️ 업계약의 경우, 실제 거래 가격이 5억 원인데 6억 원으로 계약서를 작성하면, 매수인은 더 많은 대출을 받을 수 있는 장점이 있지만, 이는 대출 사기 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

부동산 거래 다운계약과 업계약이 성행하는 이유

부동산 거래에서 다운계약과 업계약이 발생하는 주요 이유는 세금 부담을 줄이거나 대출 한도를 늘리기 위한 경제적 동기에서 비롯됩니다. 

 

✔️ 매도인은 양도소득세를, 매수인은 취득세를 절감하려는 의도로 다운계약을 시도하며, 업계약의 경우 매수인은 더 많은 대출을 받아 자금 조달을 원활하게 하려는 목적이 있습니다.

 

✔️ 일부 부동산 중개인이나 거래 당사자들은 이러한 불법 행위가 적발될 확률이 낮다고 판단하여 위험을 감수하고 계약서를 조작하기도 합니다. 그러나 이러한 행위는 법적으로 엄격히 금지되어 있으며, 적발 시 심각한 처벌을 받을 수 있습니다.

부동산 거래 다운계약과 업계약의 법적 처벌과 위험성

✔️ 다운계약과 업계약은 부동산 실거래가 신고 의무 위반으로 간주되어, 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 처벌을 받습니다. 

 

✔️적발 시, 매도인과 매수인 모두에게 거래 금액의 5% 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 세금 탈루에 대한 추가적인 세무 조사와 추징이 이루어질 수 있습니다.

 

✔️ 업계약을 통해 부당하게 대출을 받은 경우, 이는 금융 사기로 간주되어 형사 처벌의 대상이 될 수 있습니다. 이러한 불법 행위는 개인의 재정적 위험을 증가시키고, 신뢰를 기반으로 하는 부동산 시장의 건전성을 해칩니다.

부동산 거래 다운계약과 업계약이 부동산 시장에 미치는 영향

다운계약과 업계약은 부동산 시장의 투명성을 저해하고, 시장 가격 왜곡을 초래합니다. 

 

이는 부동산 가격의 신뢰성을 떨어뜨리고, 다른 거래자들에게 잘못된 시그널을 전달하여 시장의 혼란을 가중시킵니다. 또한, 세수 감소로 인해 공공 서비스의 질 저하를 초래할 수 있으며, 이는 결국 사회 전체에 부정적인 영향을 미칩니다.

불법 계약을 방지하기 위한 대책과 올바른 부동산 거래 방법

✔️ 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해서는 다음과 같은 노력이 필요합니다:

• 실거래가 신고 의무 준수: 모든 부동산 거래는 실제 거래 가격을 정확하게 신고해야 합니다.
• 세무 지식 습득: 부동산 거래에 관련된 세금 제도를 정확히 이해하고, 합법적인 절세 방안을 모색해야 합니다.
• 전문가 상담: 부동산 거래 시 법률 전문가나 세무사의 조언을 구하여 합법적이고 안전한 거래를 진행해야 합니다.
• 윤리 의식 강화: 불법 행위가 개인과 사회에 미치는 부정적인 영향을 인식하고, 정직한 거래 문화를 조성해야 합니다.

부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 계약이므로, 법적 절차와 규정을 준수하는 것이 필수적입니다. 

 

✔️ 다운계약과 업계약과 같은 불법 행위는 단기적인 이익을 가져올 수 있을지 모르지만, 장기적으로는 심각한 법적 문제와 경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 따라서, 모든 거래 당사자는 정직하고 투명한 거래를 통해 부동산 시장의 신뢰성을 높이는 데 기여해야 합니다.

부동산 거래 다운계약과 업계약의 법적 처벌과 위험성 

✔️ 다운계약은 실제 거래금액보다 낮게 신고하는 행위이며, 주로 양도소득세, 취득세 등의 세금 회피를 목적으로 합니다. 반대로 업계약은 실제 거래금액보다 높게 신고하여 대출 한도 확대 등의 목적을 달성하려는 수단입니다.

 

✔️ 두 행위 모두 명백한 불법이며, 부동산 거래신고 등에 관한 법률, 소득세법, 국세기본법, 금융실명제법 등 다양한 법령 위반으로 민사적 손해배상부터 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

다운계약 시 처벌 내용

1. 과태료 부과
다운계약이 적발되면 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 실거래가 신고 의무 위반으로 판단되며, 거래 금액의 5% 이하 과태료가 부과됩니다.
예: 5억 원 거래를 4억 원으로 신고했다면 → 차액 1억 원의 5%, 최대 500만 원 과태료 가능

 

2. 양도소득세 탈루에 따른 가산세 및 추징금
매도인의 경우 실제 양도소득보다 낮게 신고했기 때문에 탈루된 세금 전액 + 최대 40%의 가산세가 추가 부과됩니다. 이는 국세기본법 제47조의3에 근거합니다.
예: 1,000만 원의 세금을 탈루한 경우 → 최대 1,400만 원의 세금 추징

 

3. 세무조사 및 탈루자 명단 공개
지속적이거나 고의적 탈세가 확인되면 국세청 세무조사 대상이 되며, 공공기관 및 금융기관에 명단이 통보될 수 있습니다.

 

4. 범칙조사 및 형사처벌
고의성이 입증될 경우, 사기죄, 조세범 처벌법 위반죄로 형사입건될 수 있습니다.
→ 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금형도 가능

업계약 시 처벌 내용

1. 과태료 및 허위 신고
업계약은 실거래 신고 의무 위반으로 역시 거래가액의 5% 이하 과태료 대상입니다.

 

2. 대출 부정 수령 시 금융사기
업계약으로 허위 시세를 만들어 금융기관에서 실제보다 많은 대출을 받는 경우 → 금융실명제법 위반, 사기죄, 금융기관 업무방해죄 등이 적용됩니다.
→ 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금

 

3. 담보가치 과대평가 리스크
금융기관은 허위 시세에 따라 담보 대출을 실행하게 되며, 이는 차후 담보부족으로 채권 회수 실패 시 채무자 전액 상환 책임 및 형사 고발로 이어질 수 있습니다.

 

4. 관련 부동산 중개업자 자격 취소
공인중개사가 업계약 또는 다운계약을 알면서 방조하거나 주도한 경우 → 자격정지 또는 등록 취소 가능하며, 과태료 최대 1,000만 원 부과 대상입니다.

실제 판례 사례

2021년 서울고등법원 판례에 따르면, 실거래가보다 1억 5천만 원 낮은 금액으로 거래신고를 한 부부에게 각각 과태료 500만 원 부과 및 세금 탈루 1,100만 원 추가 징수 조치가 내려졌습니다.

또한, 2020년 대출을 더 받기 위해 8억 거래를 9억으로 허위 신고한 A씨는 대출금 환수 조치 및 사기죄로 벌금 800만 원 형 확정을 받은 사례도 있습니다.