상가 월세 계약시 권리금부터 낼까요? 임대차 계약부터 할까요? 순서 잘못되면 큰일

상가를 얻어 장사를 시작하려는 당신. 현장을 둘러보고 마음에 쏙 드는 가게를 찾았고, 기존 사장님은 권리금 이야기를 꺼냅니다. 그런데, 임대차 계약은 아직이고, 권리금만 계약금으로 먼저 달라고 합니다. 이거… 해도 될까요? 상가 임대 시 가장 큰 분쟁의 씨앗이 되는 권리금과 임대차 계약의 순서 문제를 살펴볼테니 소중한 돈을 지키시기 바랍니다.

상가 계약의 핵심: 권리금 계약과 임대차 계약은 무슨 차이인가?

권리금은 누구에게 주는가?

권리금은 보통 기존 임차인에게 지급됩니다. 기존에 장사하던 사람의 자리, 단골, 시설, 입지, 업종 프리미엄 등 무형의 가치를 구매하는 비용이죠. 이 돈은 법적으로 임대인과는 직접 관련이 없습니다. 하지만 임대인의 ‘묵시적 승인’ 없이는 아무런 의미 없는 약속이 될 수도 있습니다.

임대차 계약은 누구와 하는가?

임대차 계약은 건물 소유자(임대인)와 신규 임차인(당신) 사이의 법적 계약입니다. 이 계약이 성립되어야 해당 상가의 점유권이 공식적으로 발생합니다. 임대차 계약이 없는 상태에서 권리금을 지급하면, 건물을 사용할 권리도 없고, 법적으로 보호받을 방법도 없습니다.

두 계약은 법적으로 독립적이다

이 두 계약은 서로 별개의 계약이며, 한쪽이 성립됐다고 해서 다른 쪽의 성립을 보장해주는 것은 아닙니다. 즉, 권리금 계약을 먼저 체결하고 돈을 지불했더라도, 임대인이 임대차 계약을 거부하면 그 권리는 공중에 붕 뜨게 됩니다.

중개인이 중간에 껴 있을 때 더 위험해진다

권리금 계약을 중개인이 소개하고 주도할 경우, 종종 임대인의 동의 여부를 확인하지 않은 상태에서 계약이 체결됩니다. 이때 임대인이 나중에 신규 임차인을 거부하면, 권리금은 돌려받기 어려워지고, 중개인과의 책임 소지도 불분명해집니다.

권리금 계약이 먼저? 임대차 계약이 먼저? 정답은 '둘 다 아니다'

정답은 '동시진행', 혹은 '임대인 동의 확보 후 권리금 계약'

실무에서 권리금 계약과 임대차 계약 중 무엇이 먼저냐는 질문에 정답은 하나입니다. ‘임대인의 동의 또는 승낙을 확보한 후, 두 계약을 동시 진행’하는 것입니다. 권리금 계약만 먼저 진행하고 돈을 지불했다면, 이후 임대차 계약이 무산될 경우, 이미 지급한 돈을 되돌리기 매우 어렵습니다.

단계별 순서 예시

1. 임대인과 임대차 계약 의향 확인 (서면 또는 문서화된 동의 확보)
2. 기존 임차인과 권리금 협상 및 계약 체결 (단, 계약금만 지급)
3. 임대인과 임대차 계약 체결 및 확정일자 등록
4. 권리금 잔금 지급 및 시설물 인수인계, 점포 인도

이런 순서를 지켜야, 임대차 계약이 무산되었을 때 권리금 잔금은 지급하지 않은 상태가 되어 위험을 최소화할 수 있습니다.

임대차 계약 먼저 체결하면 좋은가?

임대차 계약만 먼저 체결하는 경우, 권리금 계약이 무산되면 임차인이 시설을 인도받지 못하는 문제가 발생할 수 있습니다. 특히 이미 계약을 맺고 입점한 상태라면, 이전 임차인과 갈등이 생기고, 장비 인수 등이 꼬이게 됩니다. 그래서 무조건 ‘임대차 먼저’가 좋은 것도 아닙니다.

임대인의 동의 없이 권리금 계약을 하면 생기는 문제

임대차 계약이 거절될 수 있다

권리금 계약 후, 임대인이 신규 임차인을 거절하면? 모든 게 무의미해집니다. 상가 임대차보호법에도 권리금 회수 기회 보호 조항이 있지만, 이는 이미 임대차 계약이 체결되어 있고, 갱신 과정에서 벌어지는 상황에 해당하는 것으로, 초기 계약 거절은 보호 대상이 아닙니다.

기존 임차인에게 손해배상 청구도 쉽지 않다

권리금 계약서에 임대인의 동의가 없다면 무효라는 특약이 없다면, 계약금은 돌려받기 어려울 수 있습니다. 기존 임차인도 “당신이 그냥 준 돈이다”라고 주장할 수 있고, 법적으로도 계약은 성립한 것으로 간주되기 때문입니다.

임대인과 기존 임차인이 '통정'할 수도 있다

악의적인 경우, 임대인과 기존 임차인이 짜고 신규 임차인에게 권리금만 받게 한 뒤, 임대차 계약은 거절해버리는 수법도 존재합니다. 이런 사기성 통정 계약은 민사소송으로 대응 가능하나, 입증이 어려우며 회복에는 오랜 시간이 걸립니다.

임대인의 별도 요구조건이 있을 수 있다

임대인은 신규 임차인에게 ‘보증금 인상’, ‘월세 조정’, ‘용도 제한’ 등의 조건을 추가로 요구할 수 있습니다. 이 조건이 권리금 계약과 상충될 경우, 이미 체결한 권리금 계약이 무력화될 수 있습니다.

안전하게 권리금과 임대차 계약을 진행하는 방법

임대인의 서면 동의 확보

가장 중요한 것은 임대인의 서면 동의입니다. “괜찮다고 하셨어요”라는 말만 믿지 말고, ‘신규 임차인 ○○○과 임대차 계약 체결 예정이며 권리금 계약 진행을 승인함’이라는 문장을 포함한 공문 또는 문자, 메일, 계약서 특약 형태로 증빙을 남겨야 합니다.

중개사와 삼자 면담 후 계약 추진

신규 임차인, 기존 임차인, 임대인, 그리고 중개사가 함께 모여 계약 순서와 조건을 조율한 후, 일정에 맞춰 순차적으로 진행하는 것이 가장 안전합니다. 이를 통해 책임 소재와 권한을 명확히 하고, 추후 분쟁을 최소화할 수 있습니다.

권리금 계약서에 ‘임대차 계약 불성립 시 무효’ 조항 삽입

권리금 계약서에 반드시 아래와 같은 조항을 삽입해야 합니다.

“본 계약은 신규 임차인과 임대인 간의 임대차 계약이 체결되지 않을 경우 무효로 하며, 기 지급한 계약금은 반환한다.”

이 조항은 분쟁 발생 시 결정적 증거가 되며, 법적 보호 장치 역할을 합니다.

계약 순서 체크리스트 정리

• 임대인 계약 의향 서면 확인
• 권리금 계약서 작성 시 특약 삽입
• 임대차 계약서 작성 및 확정일자 확보
• 권리금 잔금은 임대차 계약 이후 지급
• 시설물 인계는 잔금 지급 후 진행

계약서 작성 시 반드시 명시해야 할 핵심 조항들

권리금 계약서에 들어가야 할 항목

• 권리금 항목별 내역 (시설비, 영업권, 단골 등 구분)
• 지급 시기: 계약금 / 잔금
• 임대차 계약 체결 조건부 계약 조항
• 시설물 상태와 인수 기준
• 인계일 기준: 점포 인도일, 열쇠 인도일 명시

임대차 계약서에 들어가야 할 항목

• 임대료, 보증금, 계약 기간, 갱신 조건
• 인테리어 및 시설물 사용 가능 여부
• 주 업종 명시 (타 업종 운영 제한 조항 여부 확인)
• 임대인의 권리금 수수료 청구 금지 특약
• 보증금 반환 조건과 계약 해지 사유 명시