상가투자 사기! 이 말에 속으면 끝장! 공실로 허송세월

상가 부동산은 수익형 투자 중 하나로 매력적인 분야지만, 속임수 하나에 수천만 원의 손해를 입을 수 있는 위험한 영역이기도 합니다. 특히 '곧 들어올 브랜드', '이 상가가 요즘 제일 잘 나가요', '공실 걱정 없어요'라는 말에는 늘 신중해야 합니다. 실제 현장에서 자주 들리는 말 중 속지 말아야 할 대표적인 사례와, 이를 분별하고 대처하는 방법까지 알아보겠습니다.

상가 투자 전 반드시 의심해봐야 하는 말들

"여기 곧 대형 프랜차이즈 들어옵니다!"

많은 중개업자가 투자자에게 하는 말 중 가장 흔하면서도 위험한 멘트입니다. 이 말은 보통 구체적인 계약서나 입점 확정서류 없이 단순히 '협의 중'이라는 말로 포장됩니다. 그러나 대형 브랜드 입점은 수개월에서 1년 이상 걸리는 과정이고, 계약이 성사되지 않는 경우도 많습니다. 말뿐인 입점 예정은 단순 마케팅 수단일 뿐입니다.

"1층이라 공실 걱정 없어요"

1층이라고 무조건 수익이 보장되지는 않습니다. 유동인구가 많지 않거나, 도로와 동선이 맞지 않는 위치라면 1층이라도 공실 위험은 큽니다. 동선과 시인성, 집객 요소가 없는 1층은 오히려 2층보다 활용도가 떨어지는 경우도 있습니다.

"지금이 제일 싸게 살 수 있는 기회예요"

이 말은 투자를 조급하게 유도하는 대표적인 상술입니다. 상가는 타이밍보다 분석이 중요한 투자입니다. 특히 건물 준공 전 분양의 경우, 향후 상권이 어떻게 변할지 예측하기 어렵고, 입주 후에도 공실률이 높을 수 있으므로 섣불리 움직이면 안 됩니다.

"수익률 8% 보장됩니다"

수익률 보장은 ‘조건부’인 경우가 대부분입니다. 임차인을 중개업자가 임시로 세워둔 상황일 수도 있고, 단기 보장 후 임차인 퇴거가 발생할 수 있습니다. 보장이라는 말이 있다면 반드시 그 근거가 되는 계약서 조항과 지급 방식을 확인해야 합니다.

상가 수익률, 월세, 공실률… 진짜 정보 확인하는 법

예상 월세 수익은 실제 계약서로 확인하기

상가의 수익률은 실제 임대 계약서에 근거해야 합니다. 단순히 중개인의 말이나 표준시세로 판단하면 위험합니다. 반드시 해당 상가의 임대차계약서, 임대료 납부 내역, 임차인 입주일 등을 확인하고, 안정성이 있는 계약인지 체크해야 합니다.

수익률 계산 시 ‘운영비’도 포함하기

수익률을 계산할 때 월세 수익만 보지 말고, 관리비, 세금, 공실 리스크 등을 고려해야 합니다. 예를 들어 관리비가 높은 상가는 임차인 이탈률이 높고, 임대수익 실현이 어려울 수 있습니다. 순수익 기준의 순수익률(NOI)을 기준으로 판단하는 것이 안전합니다.

공실률은 상가 전체의 흐름으로 확인

특정 호실만 꽉 찬 상태는 전문 투자자를 속이기 위한 세팅일 수 있습니다. 상가 전체의 공실률과 유동인구, 동 시간대 방문자 수 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 특히 2층 이상은 건물 내 계단 위치, 엘리베이터 유무가 공실률에 큰 영향을 줍니다.

현장 실사 없이 투자하지 않기

온라인으로만 정보를 보고 계약하는 것은 매우 위험합니다. 반드시 현장을 방문해, 근처 상가의 공실 상태, 유동인구 흐름, 경쟁 업종 여부 등을 체크해야 합니다. 특히 주중과 주말, 오전과 오후 유동인구 차이도 반드시 관찰해야 합니다.

상가 권리금, 임차인 정보로 벌어지는 속임수

‘운영 잘 되는 임차인’은 확인 필수

‘운영 잘 되고 있어요’라는 말만 듣고 투자하는 경우, 임차인이 퇴거 예정인 경우도 있습니다. 실제 계약서 종료일, 갱신 여부, 계약 갱신 요구권 행사 여부 등을 확인해야 하며, 임차인과 직접 소통해 진위를 파악하는 것이 중요합니다.

상가 권리금 수준은 비교 분석으로 확인

권리금은 감정평가가 어려운 영역입니다. 중개인이 권리금을 높게 부르는 경우, 실제보다 20~30% 부풀려져 있는 경우도 많습니다. 주변 유사 업종 상가와 비교하거나, 직접 다른 상가를 문의해 상대평가를 해보는 것이 좋습니다.

임차인의 업종과 경쟁력 분석하기

단순히 임차인이 있다는 이유만으로 수익을 기대하기 어렵습니다. 해당 업종의 유지 가능성, 경쟁률, 재계약 의지 등을 판단해야 합니다. 예를 들어 유행이 지난 업종이나 단기 매장일 경우, 안정적 임대료 수익을 기대하기 어렵습니다.

임차인의 임대료 연체 여부 확인

투자 전 반드시 임대료 연체 내역, 보증금 반환 가능성, 기존 임대료 지급이 안정적이었는지 등을 확인해야 합니다. 건물주 변경 후 임차인이 계약 조건을 변경 요청하거나 이탈하는 경우도 많으므로, 신뢰도 확인이 필요합니다.

개발 호재? 주변 상권? 실체를 확인하는 방법

'개발 예정'은 ‘계획서’로 확인하기

‘개발 예정’, ‘도로 생긴다’, ‘지하철 들어온다’는 말은 수년간 반복되는 단골 멘트입니다. 반드시 관할 구청 또는 국토부의 도시계획 고시문, 개발계획 발표문서를 통해 사실 여부를 검증해야 합니다. 실제 진행 여부와 시점까지 확인하는 것이 핵심입니다.

주변 상권의 성장성 파악하기

상가 투자는 단지 자체보다 주변 상권과의 연결성이 중요합니다. 현재 운영 중인 매장의 업종 분포, 유동인구 수, 소비층 연령대, 경쟁 상권의 입지 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 특히 최근에는 배달·비대면 업종에 강한 상권이 안정성이 높습니다.

공공시설, 교통 호재는 실효성 중심으로

지하철역 신설, 도로 확장, 대형마트 입점 등의 소식은 항상 나오지만, 실제 인근 상가 수익과의 연계성이 있어야 의미가 있습니다. 단순히 도로가 난다고 매출이 오르지는 않으며, 해당 변화가 소비 동선에 실질적 영향을 주는가가 핵심입니다.

상가 분양 광고 문구 의심하기

'임대 확정', '월세 보장', '100% 입점 완료' 등은 과장된 문구일 수 있습니다. 반드시 상가 관리실이나 입점 점포의 실사용 여부, 계약서 상 임대 조건 등을 직접 확인해야 하며, 광고 문구만 믿고 계약하는 일은 없어야 합니다.

상가 투자자들이 반드시 챙겨야 할 법적, 서류적 검토 사항

등기부등본 확인은 기본

상가를 매입할 경우 등기부등본을 통해 소유권, 근저당, 가압류 등의 권리관계를 확인해야 합니다. 특히 담보 대출이 많이 잡혀 있거나, 소유권 이전이 잦은 상가는 리스크가 큽니다.

임대차 계약서 검토

현재 임차인이 있다면 임대차 계약서를 반드시 열람하고, 계약 기간, 보증금, 월세, 특약 조건 등을 확인해야 합니다. 구두로 전달된 조건과 계약서 내용이 다를 수 있으므로 꼼꼼한 비교가 필수입니다.

건축물대장 및 사용승인서 확인

상가의 용도와 구조가 불법 변경된 건물은 추후 문제가 될 수 있습니다. 건축물대장을 통해 용도, 연면적, 층수, 구조 등을 확인하고, 불법 증축이나 무허가 상태는 없는지 검토해야 합니다.

중개사와의 계약 관계 명확히 하기

투자 전 중개업자와의 중개보수 조건, 책임 범위, 허위 정보 제공 시 책임 여부 등을 문서화해 두는 것이 좋습니다. 특히 상가 거래는 고액이므로, 중개인과의 신뢰보다는 계약서로 모든 것을 증빙하는 습관이 중요합니다.