상가 계약 10년 보장? 현실은 그리 단순하지 않습니다

상가 임대차 계약, 주택이랑 똑같다고 생각하셨다면 이 글은 반드시 읽어보셔야 합니다. 임대 기간은 물론, 갱신 청구권 행사 가능 여부, 월세 연체에 따른 계약 종료, 묵시적 갱신의 해석까지 법이 다르게 적용됩니다. 

상가와 주택, 임대차 계약의 기본 보장 기간은 다르다

보장 기간이란 임차인이 별도 요구하지 않아도 법으로 자동 보장받는 최소한의 임대차 기간을 뜻합니다.

주택 임대차는 2년, 상가 임대차는 1년이 법에서 보장하는 기본 기간입니다. 이는 상가 건물임대차보호법 제9조에서 규정하고 있으며, 주택 임대차 보호법과는 구조적으로 다릅니다.

 

즉, 계약서에 6개월 임대라고 적었다 하더라도, 주택은 2년, 상가는 1년으로 간주됩니다.
다만 임차인이 직접 "짧은 기간을 인정한다"고 주장하면 그 단기 계약은 유효합니다. 예를 들어 단기 팝업스토어를 목적으로 3개월 계약을 체결한 임차인은 1년을 주장하지 않고 3개월 종료 후 퇴거할 수 있습니다.

실전 팁

• 임대인이 실수하기 쉬운 부분은 “기간을 6개월로 적어놨으니 6개월 뒤에 나가야죠?”라고 요구하는 경우입니다. 이 경우 임차인은 “보장기간이 있으니 더 살겠다”고 주장할 수 있습니다.
• 따라서 계약서에 기간을 기재할 때는 반드시 임대인과 임차인의 동의와 의사가 일치했음을 명시하고, 임차인이 짧은 기간을 주장할 수 있다는 조항을 포함하는 것이 안전합니다.

요약하자면,

• 주택: 법이 보장하는 최소 기간은 2년
• 상가: 법이 보장하는 최소 기간은 1년

갱신 청구권 행사 시기, 조건, 그리고 실수하지 말아야 할 포인트

갱신 청구권은 임차인이 계약을 연장하겠다고 요구할 수 있는 법적 권리입니다.
하지만 이건 아무 때나 가능한 것이 아닙니다.

• 주택: 계약 종료 6개월 전 ~ 2개월 전 사이
• 상가: 계약 종료 6개월 전 ~ 1개월 전 사이

상가의 경우 이 ‘1개월 전’이 특히 중요합니다.
실제 사례: 한 상가 임차인이 계약 만료일 15일 전에 “계속 장사하고 싶습니다”라고 구두 통보했지만, 임대인은 “기한 지났으니 재계약 안 해줌”이라고 통보했고, 법원은 임대인의 손을 들어줬습니다.

실수 방지 전략

• 무조건 서면 통보 (내용증명 우편 권장)
• 가능하면 종료 2~3개월 전 여유 있게 청구
• 계약서에도 갱신 관련 조항 명시해 분쟁 소지 차단

또 하나, 상가 임대차의 경우 갱신 청구권은 한 번이 아니라 최대 10년까지 반복 행사 가능합니다.
이는 최초 계약 포함 누적 기간입니다. 과거에는 5년이었지만 2018년 개정 이후 10년으로 확대됐습니다.

예시로 보면,

• 2년 + 갱신 3년 + 재갱신 2년 = 총 7년 → 가능
• 5년 계약 후 추가 6년 계약 요구 → 불가능 (10년 초과)

임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우, 어디까지 가능할까

임차인이 갱신을 요구했다고 해서 무조건 연장되는 건 아닙니다. 임대인에게는 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있는 권한이 있습니다.

상가 건물임대차보호법 제10조 제1항 각호는 임대인의 거절 사유를 열거하고 있습니다. 이 중 실무에서 가장 많이 적용되는 케이스는 월세 연체입니다.

• 주택 임대차: 2기(개월) 분 이상 연체 시 갱신 거절 가능
• 상가 임대차: 3기(개월) 분 이상 연체 시 갱신 거절 가능

여기서 중요한 점은 **'누적 금액 기준'이 아니라 '회차 기준'**이라는 점입니다.

예를 들어 6개월 치 월세 중 2개월은 냈고, 4개월 밀린 경우. 이건 3기 초과 연체로 간주되므로 거절 가능.

또 다른 주요 거절 사유

• 임차인이 건물의 일부를 제3자에게 불법 전대
• 임대인이 직계가족과 함께 직접 사용할 계획 (단, 증명이 필요함)
• 계약 시 약속한 용도 외 사용 (예: 카페인데 노래방 운영 등)

임차인이 유리해지려면?

• 월세 연체는 피하고
• 임대인 변경이 예상되면 갱신 청구를 서둘러야 합니다
• 계약서에 불리한 내용이 있다면, 법적 보호 우선 여부 검토 필수

묵시적 갱신 시 임대 기간과 임차인의 계약 해지, 오해하지 말기

묵시적 갱신이란, 임대차 계약이 끝났지만 양측이 아무 말 없이 계속 계약을 유지하는 상황을 말합니다.
여기에도 법은 명확한 기준을 두고 있습니다.

• 주택: 묵시적 갱신 시 새로운 계약기간은 2년
• 상가: 묵시적 갱신 시 새로운 계약기간은 1년

여기서 많은 임차인들이 "2년은 자동으로 되는 거 아닌가요?"라고 착각하지만, 상가 임대차는 다릅니다. 1년만 보장됩니다.

 

임차인의 계약 해지 통보와 효력 발생 시기
상가든 주택이든 묵시적 갱신 상태에서는 임차인이 언제든 해지 통보를 할 수 있습니다.

단, 해지는 통보일로부터 3개월이 지난 후에 효력이 발생합니다. 이건 임대인도 동일합니다.

예를 들어,

• 3월 1일 해지 통보 → 6월 1일부로 효력 발생
• 그 사이 임대인은 보증금을 반환할 준비를 해야 함

주의할 점

• 구두 통보보다는 내용증명 우편이 법적 효력이 강함
• 임차인이 중도 퇴거할 경우 손해배상 분쟁이 발생할 수 있으므로 계약서 내 중도 해지 조항도 검토

실전에서 자주 발생하는 문제 상황과 예방법

문제 1. 갱신 청구 기한 넘겨서 연장 못 받은 케이스
→ 정기 알람 설정, 6개월 전 법률 자문 받기

 

문제 2. 임대인이 갱신 거절하며 직계가족 입주 주장, 실제론 새 임차인 받음
→ 증거 확보 후 계약 무효 주장 가능

 

문제 3. 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 2개월 만에 퇴거 통보
→ 통보일 기준 3개월 경과해야 효력 발생, 위약금 요구 불가

 

문제 4. 월세 2회 이상 밀려 갱신 거절당함
→ 입금 이력, 통장 거래 내역으로 누적 연체 여부 정확히 증명해야 함

 

문제 5. 10년 초과 갱신 청구했지만 거절당함
→ 최초 계약일 기준 총 임대차 기간 계산 필수

 

이 외에도 상가 보증금 인상 시 법적 한도, 재계약 시 조건 변경 문제, 권리금 보호 기간 문제 등도 함께 검토해보는 것이 중요합니다.