임차보증금 먼저 달라는 세입자, 그냥 내줘도 되는 걸까?

임대차 계약이 끝나기도 전에 세입자가 “보증금 먼저 돌려달라”고 요구한다면, 당황스럽기 마련입니다. 돈 문제인 만큼 관계가 틀어질 수도 있고, 법적 분쟁으로 번질 수도 있습니다. 임차보증금을 계약 만료 전에 요구받았을 때 임대인이 어떻게 대응해야 하는지, 법적 근거부터 실제 대응 전략까지 꼼꼼히 알아보겠습니다. 

세입자가 임차보증금 먼저 요구할 수 있는 경우는?

계약 해지 통보가 이미 된 경우

임대차 계약은 통상 2년 기준으로 이루어지며, 임차인은 계약 만료 1~3개월 전에 이사를 통보하는 것이 일반적입니다. 이때 임차인은 보증금 반환을 요청할 수 있지만, 법적으로는 이사 완료 후에 반환이 이뤄져야 합니다. 그러나 실제로는 전입세대 열람, 확정일자, 퇴거 시기 등을 이유로 미리 보증금 반환을 요구하는 경우도 생깁니다.

주택의 하자가 명백한 경우

주택에 하자가 있어 정상적인 거주가 어렵다고 판단될 경우, 임차인은 계약 해지와 함께 보증금 조기 반환을 요구할 수 있습니다. 예를 들어 곰팡이, 누수, 난방 고장 등으로 주거 환경이 심각하게 저하된 경우가 해당됩니다. 단, 임차인이 이를 입증해야 하며, 임대인이 수리를 거부했을 때만 해당됩니다.

임대인이 의무를 이행하지 않은 경우

임대인이 월세를 과도하게 인상하거나, 계약 조건을 일방적으로 변경하려는 시도가 있을 경우, 임차인은 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 이 경우에도 임차인의 주장만으로 인정되진 않으며, 양측 간의 합의나 법적 판단이 필요합니다.

계약 기간 중 새로운 세입자가 정해졌을 때

간혹 세입자가 직접 새로운 세입자를 구해오며 "이 사람으로 바꿔줄 테니, 내 보증금은 미리 주세요"라는 경우도 있습니다. 이는 임대인의 승낙이 반드시 필요한 사안이며, 일방적으로 보증금 반환을 강제할 수는 없습니다.

법적으로 보증금은 언제 반환해야 하나

기본 원칙: 임차인이 퇴거한 후 반환

주택임대차보호법 제3조의2에 따르면, 임대인은 임차인이 퇴거를 완료한 후 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 즉, 임차인이 실제로 이사를 나가고 집을 비워야 반환의무가 발생합니다. “짐도 그대로인데 보증금 달라”는 요구는 법적으로 인정되지 않습니다.

퇴거 확인은 어떻게 하나?

퇴거는 단순히 열쇠를 반납하는 것만이 아니라, 거주 흔적 없이 집을 완전히 비우고 명도(명확한 인도)를 완료한 상태를 말합니다. 이를 확인하는 방법은 보통 열쇠 반환, 전입세대 열람 확인서 제출, 내부 확인 등을 통해 이루어집니다.

보증금 반환 기한

보증금은 퇴거 후 즉시 반환하는 것이 원칙이나, 통상적으로 1~2일 내에 처리하는 것이 일반적입니다. 다만 임대인이 다른 세입자 보증금으로 반환을 충당해야 하는 경우, 새로운 임차인이 계약금을 지급하는 시점까지 일부 유예되기도 합니다. 이때는 임대인과의 협의가 필수입니다.

반환을 미루면 어떻게 되나

정당한 이유 없이 반환을 지연하면, 임차인이 소송을 통해 이자 및 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 특히 퇴거 이후 1개월 이상 반환이 되지 않으면 법원 판단에서 임대인에게 불리하게 작용할 가능성이 큽니다.

보증금 조기 반환 요청, 받아들여야 할까?

임대인 판단 기준

임차인이 조기 반환을 요청했을 때, 임대인은 계약 기간, 현재 세입자의 퇴거 계획, 새로운 임차인 유무, 자금 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 법적으로 의무는 없지만, 관계가 원만하고 다른 세입자 확보가 가능하다면 유연하게 대응하는 것이 최선일 수 있습니다.

조기 반환의 리스크

보증금을 먼저 돌려주고 난 뒤, 임차인이 퇴거를 지연하거나, 하자 수리를 요구하거나, 고의로 손해를 발생시킬 가능성도 있습니다. 또한 명도 완료 전에 보증금이 지급되면, 임차인의 퇴거 거부 시 강제 퇴거 절차가 복잡해지고, 법적 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

안전장치가 필요하다

부득이하게 보증금을 먼저 돌려줘야 한다면, 반드시 ‘퇴거 확약서’나 ‘사전 명도 확인서’ 등의 서면 계약을 체결해야 합니다. 이 문서에는 퇴거일, 명도 방식, 반환 일자, 위약 시 책임 내용 등을 명확히 기재해야 법적 효력이 있습니다.

중도 해지 시 위약금 여부

임차인이 자의적으로 계약을 중도 해지하며 보증금을 요구하는 경우, 계약서에 따라 위약금이 발생할 수 있습니다. 이 조항이 없다면 관습법에 따라 통상적인 손해에 대해 청구가 가능하므로, 계약서를 처음 작성할 때부터 중도 해지 관련 조항을 반드시 명시하는 것이 좋습니다.

임차보증금 조기 반환 요구 시 실무 대응 요령

상황 판단 후 대응 방향 정하기

세입자가 보증금을 미리 요구하면 우선 퇴거 계획과 대체 임차인의 유무를 파악하세요. 현실적으로 임대인은 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 반환하는 경우가 많기 때문에, 새로운 계약자가 없는 상황에서는 반환이 어렵다는 점을 명확히 전달해야 합니다.

공식 문서로 대응하기

말로만 대응하지 말고, 내용증명이나 문자, 이메일 등 서면 증거가 남는 형태로 입장을 전달하는 것이 좋습니다. 보증금 반환 시기, 조건, 퇴거 예정일 등을 구체적으로 기록해두면 추후 분쟁 시 입증 자료로 활용할 수 있습니다.

중개사와의 협력

세입자가 직접 다음 임차인을 구해오겠다고 할 경우, 중개사를 통해 신규 임차인의 신용 상태와 입주 의사, 자금 계획을 확인해야 합니다. 계약서 작성을 중개사가 함께 하도록 하고, 기존 세입자와의 삼자 계약서 또는 ‘승계 동의서’ 작성도 고려할 수 있습니다.

보증금 일부 반환 전략

임차인의 상황이 급박해 임대인도 이해는 하되 전체 보증금을 미리 돌려주는 것이 부담될 경우, 일부 보증금 반환 후 퇴거 완료 시 잔금 지급 방식을 활용할 수 있습니다. 단, 이 또한 반드시 서면으로 합의해야 하며, 퇴거 조건과 명도일 등을 함께 기재해야 합니다.

문제 없이 정리하는 현명한 계약 종료 방법

퇴거 전 체크리스트 활용

계약 종료 시점이 다가오면 사전 퇴거 점검 리스트를 활용하세요. 벽지 훼손, 설비 고장, 청소 여부 등을 미리 점검하고 세입자와 함께 확인하면 퇴거 후 문제 발생을 줄일 수 있습니다.

명도 완료 후 보증금 반환

세입자가 집을 완전히 비우고 열쇠를 반납한 것이 확인되면, 하루 이내에 보증금을 반환하는 것이 가장 안전합니다. 반환과 동시에 ‘보증금 수령 확인서’에 서명받고, 열쇠 반납, 공과금 정산 완료 사실을 문서로 남기면 분쟁의 여지를 없앨 수 있습니다.

공과금 정산 누락 방지

종종 임차인이 이사하면서 가스, 전기, 수도 요금을 정산하지 않고 떠나는 경우가 있습니다. 보증금에서 이를 제하고 반환할 수 있도록 계약서에 명시하고, 반드시 계량기 수치 확인 후 사진으로 남겨두는 습관이 필요합니다.

임차인과의 관계 유지도 중요

모든 절차를 법대로 하더라도, 사람과의 관계는 끝까지 좋게 마무리되는 것이 가장 중요합니다. 냉정한 대응보다, 논리적이고 공감하는 대화로 상황을 풀어가는 자세가 임대인에게도 큰 도움이 됩니다.