빈 집 경매 노하우 2탄 - 왜 집이 비워져 있을까?

집이 비워져 있는 몇 가지 유형

실제 경험을 바탕으로 적은 경험담이므로 문장력이 많이 부족합니다. 이해하고 봐주세요

주택은 낙찰 후 현재 점유자에 대한 인도명령을 통해서 점유를 넘겨받아야 소유권에 대한 마무리가 완전히 끝났다고 할 수 있습니다. 매각 잔금을 납부하면 소유권이전 등기 전이라도 사실상의 소유권은 낙찰자에게 있는 건 맞지만, 최종적으로 주택에 다른 누군가가 거주하고 있다면 점유까지 넘겨받아야 미리 세워 둔 계획대로 매매나 임대차를 통해서 수익을 창출할 수 있습니다.

집이 비워져 있는 경우는 여러 사연들이 있겠으나, 그중에서도 높은 비중을 차지하는 상황은 아래와 같습니다.

거주하던 집을 포기하고 떠나는 경우
부모님으로부터 상속으로 물려받은 집을 장기간 방치하여 비워진 상태로 경매로 진행된 경우
가족 중 한 명이 외지에 떨어져 혼자 거주하다가 생활고에 생을 마감하여 비워져 경우
병을 앓고 있다가 돌아가셔서 빈집인 경우
임차인이 거주하였다가 임대인의 채무관계로 집에 대한 정이 떨어져서 그냥 이사를 간 경우

대도시의 경우에는 채무관계로 인해 집을 포기하고 떠나간 경우가 많으며 지방 소도시의 경우에는 안타깝지만 고독사나 집에서 병을 앓다가 돌아가신 경우가 많습니다. 이러한 내용은 임장활동을 어느 정도 열심히 했냐에 따라서 조사할 수도 있는 부분이지만, 아마 대다수가 낙찰받은 후에 낙찰받은 집에서 그러한 안 좋은 일이 있었다는 소식을 접하게 되고, 실망하는 경우가 많습니다.

임장활동은 전국 각지를 놀러 다니듯 구경하는 것이 아니고 현장에 가서 정보를 취득하는 활동입니다. 여행 가듯이 가셔도 되나 임장활동을 게을리하지 마시라 당부드리는 말입니다.

입찰하려는 집 주변 환경이 노후되거나 주변 주택이 오래되고 동네 자체가 침울한 분위기의 집들은 낙찰가가 다른 물건에 비해서 낮아지기 마련인데요. 오래된 주택이 모여 있는 곳의 빈 집은 고독사나 부모님 사망 상속 물건 그리고 질병사 주택이 많습니다. 쉽게 설명하자면 빈곤한 지역이나 소득 수준이 낮고 거주 연령층의 나이대가 높은 지역은 집에서 사망자가 발생한 주택이 많습니다. 지방 소도시는 이러한 유형이 많습니다.

혹시 미신적인 부분을 많이 의지하신다거나 본인 스스로 기가 약하고 정신적으로 겁이 많으신 분들은 사망자가 발생 한 빈 집 경매는 피하시길 바랍니다. 빈 집 경매받고 집안에 우한이 생기신 분들은 낙찰받은 집을 저가에 빨리 처분하시길 바랍니다. 특히 사연 있는 사망자가 발생한 집은 기억 속에서 쉽지 지워지지 않는다는 걸 명심하세요. 십여 년이 지나도 지워지지 않습니다.

참고로 저는 크리스천이고, 기 강합니다. 또한 남들과 다르게 현실을 긍정적으로 받아 드리는 성격이라서 저는 문제가 되질 않습니다.

빈 집 경매 유형별 세부적인 상황

1. 전입세대열람을 해 보았더니 해당 주소지에 전입되어 있는 세대는 있으나 실제 거주를 하지 않는 집

채무자겸 소유자가 전입신고 되어 있으나 집이 비워있는 경우는 채무관계로 인해서 집을 포기하고 주소 이전만 안 하고 떠나간 것이라고 보시면 됩니다. 이런 경우 필요한 살림살이만 가져가고 나머지는 그대로 두고 가능 경우가 대부분입니다. 낙찰 후 전 소유자의 연락처를 알아내어 남아 있는 물건에 대하여 협의를 진행하시거나 최악의 경우 강제집행까지 가는 경우가 있습니다.

강제집행까지 가는 경우는 인도명령 자체를 실패하셨다고 보시면 됩니다. 어지간해서는 강제집행까지 가는 일은 매우 상당히 드문 일입니다. 강제집행까지 갔다고 치면 인도명령에 대한 상대방과의 협상 능력이 부족하신 겁니다.

협상이라는 것은 협상할 상대방을 테이블에 앉히는 것이 우선입니다. 최대한 연락처를 수소문해 보시면 찾을 수 있고 만약에 연락처를 찾지 못한다면 그때는 인도명령 소송을 통해서 전 소유자의 초본을 열람하여 우편으로 인도명령을 하게 되므로 어느 정도 시간이 소요될 것입니다. 대략적으로 빠른 게 진행이 된다면 1개월 반정도 시간이 소요된다고 보시면 됩니다.

본인도 경험이 부족할 때는 2~3개월의 시간이 걸렸으나 현재는 보통 1~2주면 어떠한 상황이 돼도 마무리가 되는 것 같습니다. 1주~2주 정도 걸린다고 하면 트집을 잡으실 분들이 분명히 있을 텐데요. 트집 잡으신 분들이 모르는 방법을 알고 있기 때문에 가능한 것입니다. 인도명령 신청부터 보정명령받고 다시 보정서 제출하고 송달하고 기본적으로 1달 이상의 시간이 소요되는데 무슨 헛소리냐 하시겠지만, 저는 그 단계를 뛰어 넘어서 할 수 있는 것입니다.

수익을 빼고 부동산 경매를 말하자면 소송을 잘하는 것이 아닌, 소송을 어떻게 잘 활용하느냐가 관건인 것 같습니다.

2. 전입신고 세대가 없고 집 안에 가구등 살림살이가 많이 남아 있는 집

이러한 유형일수록 사망자가 발생할 확률이 높은 주택입니다. 특히 지방 소도시의 경우입니다. 남겨진 살림살이를 어떻게 해결할지 문제가 되는 주택입니다. 혹시나 전 점유자가 버리고 갔겠지 하고 문을 개방해서 들어가시게 되면 형사처벌받습니다.

주거침입과 심한 경우 주거침입절도죄에 타인재물 손괴죄까지 아주 위험한 행동입니다. 처음 그런 행동을 하셨다고 하더라도 경찰서 여러 번 불려 다니고 벌금형에 처해질 확률이 상당히 높습니다. 명심하세요

우선적으로 어느 상대방에게 남아 있는 살림살이를 처리하라고 할지 선택하셔야 합니다. 전입신고가 되어 있는 집이 아니기 때문에 전 소유자의 물건인지 아니면 알려지지 않은 임차인이었던 사람의 물건이지 알 수가 없습니다.

이럴 경우 망설이지 마시고 채무자겸 소유자였던 분에게 인도명령을 우선 신청하시면 됩니다. 깊이 고민하지 마세요

인도명령 신청은 낙찰 후 신청서 한 장이면 간단하게 접수가 되고 인도명령 결정도 바로 나옵니다. 빠르면 다음날 늦으면 7일 정도입니다. 너무 시일이 오래 걸리는 것 같다면 해당 경매계에 연락을 취하면 처리해 줍니다.

남겨진 살림살이의 소유자를 찾아내셨다면 협의를 통해서 해결 방법을 찾으면 됩니다. 무턱대고 "이사비 얼마 주겠다" 또는 상대방이 "이사비 얼마 달라" 이런 말은 하실 필요도 없고 상대방에게 끌려가셔도 안됩니다. 일단은 차근차근 대화를 하세요. 업무적으로 대화하지 마시고, 동네 나이 많으신 어르신들 길 가르쳐 드리는 것처럼 친절하고 평범하게 일상 대화처럼 하시면 됩니다. 칼자루는 내가 잡고 있다는 주도권만 뺏았기지 마세요.

절대 고성이 오가고 싸울 필요 하나 없습니다. 요즘 분들 아무리 힘들어도 옛날 분들처럼 무지막지하지 않습니다.

대화로 다 잘 풀립니다. 제발 터무니없는 점유 인도 문제로 가뜩이나 힘들어진 상황에 처해지신 분들 괴롭히지 마시고 좋게 해결하세요. 오히려 은혜를 베푸세요. 인간적인 도리는 지키면서 인도명령 하셔야 합니다.

3. 전입신고 세대도 없으며 집안에 살림살이등이 크게 없으나 일부 짐만 두고 비워있는 집

살림살이가 일부만 남겨지고 전입세대도 없는 주택의 경우에는 그나마 위안을 삼을 수 있는 게 남겨진 짐이 적으면 협상만 원활히 잘 이루어지면 주택 내부를 정리하는데 큰 비용도 안 들이고 빨리 처리할 수 있다는 점이 장점입니다.

일부 살림살이만 남겨진 경우 소유자의 연락처만 알아내도 대다수 분들은 그냥 "버린 거라고 대신 치워주면 안 되냐"라고 오히려 부탁을 하십니다. 그나마 마음씨 착하신 분들이 일부 짐만 놔 두고 가는 거라고 보시면 됩니다.

여기서도 몇 가지 유형이 있습니다.

채무자겸 소유자의 물건이라면 다른 거주처가 있어서 급하게 정리한 부분이어서 점유인도가 어렵지 않게 진행되니 상대방을 이해하고 위로하는 마음으로 전화통화를 하다 보면 해결되는 게 다반사입니다.

각종 매체에 유튜브나 블로그에 주택을 낙찰받아 강제집행 했다고 영상이나 글 올리시는 분들 보면 참.....

강제집행까지 간 게 뭐 자랑이라고 마치 대단한 일 한 것처럼... 능력이 있다면 강제집행 전에 끝냈어야지라는 생각이 듭니다.

물론, 강제 집행을 해야 할 상황도 있겠지만, 아무튼 저는 좀 그렇습니다.

강제집행 비용도 만만치 않은데, 빚으로 재산 다 날리신 분한테 나중에 강제집행 비용 청구해도 돈도 없는 사람한테 받아 낼 수도 없고, 시간낭비에 정신 건강에 해롭고, 집행비용도 날리고 그냥 집행비용 낼 돈으로 협의를 잘 이끌어 보는 게 이득일 텐데...

다음으로는,

임차인 소유의 물건을 처리하는 게 제일 편하고 간단하다고 할 수 있습니다. 임차인 물건의 경우에는 주택의 살림살이를 처리해주지 않으면 월 차임을 청구할 수 있습니다. 그래서 협의가 속전속결로 그냥 끝난다고 보시면 됩니다.

마지막으로,

사망자의 유품일 경우 가족들이 대부분 처리하고 가구나 무거운 것들은 남겨두기 십상입니다. 이 경우는 사망자의 가족을 찾는 게 문제입니다. 인도명령 대상자도 특정할 수 없거니와 통상 사망자의 유품이라는 사실을 낙찰 후 어느 정도 시간이 지나서 알게 되실 겁니다. 인도명령 결정문은 늦어도 7일 이내면 나온다고 보시면 됩니다. 인도명령 결정문을 받는 게 관건이 아니고 인도명령 대상자에게 결정문건이 송달이 되어야 되는 게 관건입니다. 인도명령 결정문을 받았다면 이제부터 본격적인 인도 절차 협상의 시작이라고 보시면 됩니다. 사망자의 경우 다들 좀 생소하실 텐데 오히려 사망자의 물건일 경우 인도 협의가 제일 빠릅니다.

전재산 다 날린 채무자 겸 소유자가 난이도가 제일 높습니다. 그러나 이 부분 또한 사전 서류에서 미리 인도명령 대상자의 저항이 어느 정도 가능할지 예측이 가능합니다.