불법증축 건물 매입 후 원상복구 명령, 손해는 누가 보상할까?

마음에 드는 건물을 매입했는데, 알고 보니 불법으로 증축된 부분이 있다면 얼마나 당황스러울까요? 게다가 관청으로부터 원상복구 명령까지 받게 된다면 눈앞이 캄캄해질 것입니다. 이러한 상황에서 가장 궁금한 것은 바로 "누가 이 손해를 책임져야 하는가? "일 텐데요.

단순히 건물주만의 책임일까요? 아니면 매도인, 중개인에게도 책임을 물을 수 있을까요?

이 글을 통해 예상치 못한 불행에 대비하고, 현명하게 대처할 수 있는 지혜를 얻어가시길 바랍니다.

불법증축 건물 매입, 왜 문제가 될까요?

건축법은 국민의 안전과 쾌적한 환경을 유지하기 위해 건축물의 건축, 유지, 관리 등에 관한 사항을 규정하고 있습니다.

이러한 건축법을 위반하여 건물을 증축하는 행위는 명백한 불법이며, 그에 따른 책임은 생각보다 무겁습니다.

불법증축된 건물은 다음과 같은 문제점을 야기할 수 있습니다.

 

✔️안전 문제

불법증축은 구조적으로 불안정할 가능성이 높습니다. 허가받지 않은 상태에서 임의로 증축을 진행하는 경우, 건물의 하중을 제대로 고려하지 않아 붕괴 위험을 높일 수 있습니다. 특히 지반이 약하거나 노후된 건물일수록 위험성은 더욱 커집니다.

 

✔️미관 저해

불법증축은 도시 미관을 해칠 수 있습니다.

주변 건물과의 조화, 통일성을 고려하지 않고 무분별하게 증축된 건물은 도시 경관을 훼손하고, 나아가 도시 전체의 이미지를 부정적으로 만들 수 있습니다.

 

✔️법적 제재

불법증축은 건축법 위반에 해당하므로, 관할 관청으로부터 시정명령, 이행강제금 부과, 심지어 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

특히 이행강제금은 시정명령을 이행할 때까지 반복적으로 부과될 수 있어 경제적으로 큰 부담이 될 수 있습니다.

 

✔️재산권 행사 제한

불법건축물은 매매, 임대 등 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

금융기관에서 담보대출을 받기 어렵거나, 매수인이 나타나지 않아 처분에 어려움을 겪을 수 있습니다.

 

✔️화재 위험 증가

불법증축은 소방시설 부족으로 이어져 화재 발생 시 진화에 어려움을 겪을 수 있습니다.

특히 다세대주택이나 상가건물의 경우, 불법으로 쪼개기 시공을 하는 경우가 많아 화재에 취약할 수 있습니다.

따라서 건물을 매입하기 전에 반드시 건축물대장, 등기부등본 등을 꼼꼼히 확인하여 불법건축물 여부를 확인해야 합니다.

만약 불법건축물임을 인지했다면, 매입을 신중하게 고려하거나, 매도인에게 원상복구를 요구하는 등 적극적으로 대처해야 합니다.

원상복구 명령, 누가 책임을 져야 할까요?

불법증축된 건물을 매입한 후 관청으로부터 원상복구 명령을 받았다면, 그 책임은 누구에게 있을까요?

법률적으로는 다음과 같이 책임을 분담할 수 있습니다.

 

✔️원칙

원상복구 의무는 현재의 건물주에게 있습니다.

즉, 불법증축 사실을 몰랐다고 하더라도 현재 건물의 소유자로서 원상복구 의무를 이행해야 합니다.

이는 건축법상 당연한 의무이며, 피할 수 없는 책임입니다.

✔️예외

매도인의 하자담보책임 또는 불법행위책임을 물을 수 있습니다.

민법 제580조에 따라 매매 목적물에 하자가 있는 경우, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 불법증축 사실을 매도인이 숨겼거나, 고지하지 않았다면 이는 하자에 해당하며, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

또한, 매도인의 기망행위가 있었다면 불법행위책임을 물어 손해배상을 청구할 수도 있습니다.

 

✔️중개인의 책임

부동산 중개인은 중개대상물에 대한 확인 및 설명 의무가 있습니다.

 

만약 중개인이 불법증축 사실을 알았거나, 충분히 알 수 있었음에도 불구하고 매수인에게 고지하지 않았다면, 중개인은 중개대상물 확인설명 의무 위반으로 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

✔️책임의 범위

각 책임 주체별로 책임의 범위는 다릅니다.

 

매도인의 하자담보책임은 매매대금의 일부 감액 또는 계약 해제로 이어질 수 있으며, 불법행위책임은 원상복구 비용, 재산상 손해, 정신적 손해 등을 배상해야 합니다. 중개인의 책임은 중개수수료 반환, 원상복구 비용 일부 배상 등으로 결정될 수 있습니다.

 

따라서 불법증축된 건물을 매입한 경우, 변호사, 법무사 등 전문가와 상담하여 구체적인 책임 범위를 확인하고, 적절한 법적 조치를 취하는 것이 중요합니다. 소송, 조정, 화해 등 다양한 방법을 통해 손해를 최소화할 수 있도록 노력해야 합니다.

손해배상 청구, 어떻게 진행해야 할까요?

불법증축된 건물 매입으로 인해 손해를 입었다면, 손해배상 청구를 통해 피해를 구제받을 수 있습니다.

 

손해배상 청구는 다음과 같은 절차로 진행됩니다.

 

✔️증거 수집

손해배상 청구를 위해서는 불법증축 사실, 매도인 또는 중개인의 고지 의무 위반 사실, 손해 발생 사실 등을 입증할 수 있는 증거를 충분히 수집해야 합니다.

건축물대장, 등기부등본, 매매계약서, 중개대상물 확인설명서, 사진, 동영상, 감정평가서 등이 중요한 증거자료가 될 수 있습니다.

 

✔️내용증명 발송

매도인, 중개인에게 내용증명을 발송하여 손해배상을 요구합니다.

내용증명은 법적 효력은 없지만, 자신의 주장을 명확히 전달하고, 상대방에게 심리적 압박을 가하는 효과가 있습니다. 또한, 소송 진행 시 증거자료로 활용될 수 있습니다.

 

✔️소송 제기

내용증명 발송 후에도 합의가 이루어지지 않으면, 법원에 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 소송 과정에서는 법원의 변론 절차에 따라 자신의 주장을 입증하고, 상대방의 주장에 반박해야 합니다.

 

✔️조정 또는 화해

소송 진행 중에도 법원의 조정을 통해 원만하게 합의를 도출할 수 있습니다. 조정은 판결과 동일한 효력을 가지며, 당사자 간의 합의를 통해 분쟁을 해결하는 절차입니다.

또한, 소송 외적으로 당사자 간의 화해를 통해 분쟁을 해결할 수도 있습니다.

 

✔️판결 집행

소송에서 승소 판결을 받았다면, 판결문을 근거로 상대방의 재산에 강제집행을 실시하여 손해배상을 받을 수 있습니다.

 

강제집행은 법원의 집행관이 담당하며, 상대방의 부동산, 예금, 급여 등을 압류하여 채권을 회수합니다.

손해배상 청구 소송은 복잡하고 어려운 법률 절차를 거쳐야 하므로, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

변호사는 소송 전략 수립, 증거 수집, 법정 변론 등 소송 전반에 걸쳐 전문적인 조력을 제공하며, 의뢰인의 권익을 보호합니다.

불법증축 건물 매입, 예방이 최선입니다

불법증축된 건물을 매입하여 발생하는 분쟁은 시간, 비용, 정신적 스트레스를 유발합니다.

따라서 사전에 불법건축물 여부를 꼼꼼히 확인하고, 예방하는 것이 최선입니다.

불법건축물 매입을 예방하기 위한 몇 가지 팁

✔️건축물대장, 등기부등본 확인

건물을 매입하기 전에 반드시 건축물대장과 등기부등본을 확인하여 건물의 현황, 소유자, 권리관계 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 건축물대장과 등기부등본의 내용이 일치하는지, 불법건축물로 등재되어 있는지 등을 확인합니다.

 

✔️현장 방문 및 실사

현장을 방문하여 건물의 실제 모습과 건축물대장상의 내용이 일치하는지 확인합니다. 특히 증축, 개축, 용도변경 등이 이루어진 부분이 있는지, 불법으로 가설 건축물이 설치되어 있는지 등을 꼼꼼히 살펴봅니다.

 

✔️전문가의 도움

건축사, 감정평가사 등 전문가의 도움을 받아 건물의 안전성, 적법성 등을 검토합니다. 전문가는 일반인이 파악하기 어려운 불법건축물 여부를 정확하게 판단하고, 잠재적인 위험 요소를 미리 진단할 수 있습니다.

 

✔️특약 조항 활용

매매계약서 작성 시 불법건축물 관련 특약 조항을 추가합니다. 예를 들어 "계약 체결 후 불법건축물로 판명될 경우 계약을 해제하고, 매도인은 계약금의 배액을 배상한다"는 조항을 추가할 수 있습니다.

 

✔️보험 가입

부동산 권리보험에 가입하여 불법건축물로 인한 손해에 대비합니다. 부동산 권리보험은 불법건축물, 권리침해 등으로 인해 발생하는 손해를 보상해주는 보험 상품입니다.

 

이러한 예방 조치를 통해 불법증축된 건물을 매입하는 위험을 줄이고, 안전하고 합법적인 부동산 거래를 할 수 있습니다. 부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 의사결정이므로, 신중하게 판단하고, 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다.

 

불법증축 건물 매입은 예상치 못한 법적 분쟁과 경제적 손실을 초래할 수 있습니다. 하지만 사전에 충분히 대비하고, 문제 발생 시 적극적으로 대처한다면 피해를 최소화할 수 있습니다.

 

부동산 경매 위험성 - 경매에서 조심해야 할 부분

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