아파트 분양권 전매 후 계약금만 받고 잠적?

2024.12.30 - [부동산 경매] - 부동산 중개수수료, 꼭 다 줘야 할까? 합리적으로 줄이는 방법

최근 부동산 시장에서 아파트 분양권 전매는 흔한 투자 방식으로 자리 잡았습니다. 하지만 예상치 못한 문제들이 발생하기도 합니다. 특히 계약금만 받고 잠적하는 매도인 때문에 속앓이를 하는 매수인이 늘고 있습니다.만약 당신이 이런 상황에 놓였다면, 당황하지 마세요.

아파트 분양권 전매 계약 후 매도인이 잠적했을 때 효과적으로 대처할 수 있는 방법을 알아보겠습니다. 

법적 절차부터 실질적인 해결 방안까지, 당신의 소중한 자산을 지키기 위한 정보를 담았습니다. 이 글을 통해 문제를 해결하고 안전하게 분양권을 확보하시는데 도움이 되었으면 합니다. 

분양권 전매 계약, 꼼꼼하게 확인해야 할 사항

 

분양권 전매 계약은 복잡한 법적 절차를 포함하고 있어, 계약 체결 전 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들이 많습니다.

매도인이 잠적하는 상황을 예방하기 위해서는 더욱 철저한 준비가 필요합니다.

 

계약 전 반드시 확인해야 할 핵심 사항들을 살펴보겠습니다.

 

✔️등기부등본 및 신분증 확인

계약 전 반드시 매도인의 등기부등본과 신분증을 확인하여 실제 소유자인지 확인해야 합니다. 등기부등본을 통해 소유권 변동 이력, 가압류, 근저당 설정 여부 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

 

신분증은 위조 여부를 확인하고, 등기부등본 상의 소유자와 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 대리인이 참석하는 경우, 위임장과 인감증명서를 반드시 확인하고, 본인에게 직접 연락하여 위임 사실을 확인하는 절차를 거쳐야 합니다.

✅ TIP : 부동산 계약 시 신분증 위변조 확인 방법

 

1.  정부 공공사이트 활용 (실시간 확인)

 

▶ 행정안전부 '정부24' → 주민등록 진위 확인

• 입력 정보: 성명 + 주민등록번호(13자리)
• 결과: 유효한 주민등록번호인지 확인 가능
• 용도: 위조 주민번호 또는 사망자 명의 확인

▶ 경찰청 '교통민원 24 운전면허 진위확인' 서비스

• 사이트: 운전면허정보 진위확인
• 입력 정보: 성명 + 운전면허 번호 + 발급일자
• 결과: 유효한 면허증인지 확인 가능

2. 신분증 진위확인 시스템 (부동산 중개사무소용)

• 대부분 공인중개사무소에서는 ‘부동산거래관리시스템(RTMS)’ 내 전자 계약 시스템이나 신분증 진위확인 기능을 사용
• 공인전자서명 또는 중개사 등록번호로 접근 가능

3. 수기로 육안 확인하는 6가지 포인트

구분	확인 방법
① 홀로그램	주민등록증/운전면허증에 입체로 움직이는 태극문양, 운전면허 마크 등
② 글씨 인쇄	진짜는 레이저 인쇄라 번짐 없음, 위조는 도장처럼 번지거나 흐림
③ 주민번호	실제 존재하는지 정부24에서 확인
④ 발급일자	너무 오래되거나 허위 조합이면 의심
⑤ 사진	해상도가 낮거나 부자연스러운 합성
⑥ 재질	진짜는 탄성 있는 플라스틱 재질, 위조는 PVC 또는 종이질감이 많음

4. 신분증 검증 앱 사용

• 실제 경찰이나 은행 등에서 사용 중인 모바일 앱들:
  • ‘PASS 앱’ (이동통신 3사 제공)
  • 'KICA 전자서명' 앱
  • '디지털 지갑(DID)' 서비스 등
• 신분증 QR코드 또는 NFC 기반 확인 가능 (단, 상대방 동의 필요)

5. 명의자와 등기부등본 비교

• 임대차 계약의 경우 특히 중요:
  • 등기부등본 상 소유자 명의와 제시한 신분증 명의자가 일치하는지 필수 확인
  • TIP: 계약 전에 등기부등본은 반드시 최신본(1일 이내)으로 열람하세요.
  • 열람처: 정부24, 대법원 인터넷등기소

✅ 주의사항

✔️ 신분증 사진을 휴대폰으로 찍어서 전송해달라는 요청은 피하세요. 조작될 가능성 높습니다.
✔️ 반드시 실물 확인 + 진위 확인 병행이 안전합니다.
✔️ 위변조가 의심되면 경찰서, 행정복지센터, 공인중개사 협회에 즉시 문의하세요.

✔️분양 계약서 원본 확인

분양 계약서 원본을 통해 계약 조건, 분양 대금 납부 내역, 계약 해지 조건 등을 확인해야 합니다. 특히 분양 대금 납부 내역은 매도인이 실제로 분양 대금을 정상적으로 납부했는지 확인하는 중요한 자료입니다.

 

분양 계약서 상의 특약 사항도 꼼꼼히 확인하여 불리한 조항이 없는지 확인해야 합니다. 만약 분양 계약서 원본이 없다면, 분양 회사에 문의하여 사본을 발급받아 확인하는 것이 좋습니다.

✔️전매 제한 여부 확인

분양권 전매는 법적으로 제한되는 경우가 있습니다. 따라서 계약 전 반드시 전매 제한 여부를 확인해야 합니다.

전매 제한 기간은 주택법 등 관련 법규에 따라 다르므로, 전문가의 도움을 받아 정확하게 확인하는 것이 중요합니다.

전매 제한 기간 내에 전매 계약을 체결하는 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

✔️중개업소 선택의 중요성

공인중개사를 통해 거래하는 경우, 중개업소는 매도인의 신원 확인 및 계약 관련 법적 문제에 대한 조언을 제공할 수 있습니다.

따라서 믿을 수 있는 중개업소를 선택하는 것이 중요합니다.

 

중개업소의 등록 여부, 평판, 전문성 등을 꼼꼼히 확인하고, 계약 전 중개 수수료 및 책임 범위에 대해 명확하게 합의해야 합니다. 또한, 중개업소에서 제공하는 매물 확인 설명서를 꼼꼼히 확인하여 누락된 정보가 없는지 확인해야 합니다.

중개업소는 계약 과정에서 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 안전하게 거래를 진행할 수 있도록 도와주는 역할을 합니다.

✔️특약 조항 활용

계약서 작성 시 특약 조항을 활용하여 매도인의 의무를 명확하게 규정해야 합니다.

'매도인은 계약 체결 후 지정된 기간 내에 분양권 명의 변경 절차를 완료해야 한다'는 조항을 추가할 수 있습니다.

또한, '매도인이 계약을 위반할 경우, 계약금의 배액을 배상해야 한다'는 조항을 추가하여 매도인의 책임감을 강화할 수 있습니다.

 

특약 조항은 계약 당사자 간의 합의에 따라 자유롭게 설정할 수 있으므로, 전문가의 도움을 받아 자신에게 유리한 조항을 추가하는 것이 좋습니다.

매도인 잠적 시, 신속하게 취해야 할 법적 조치

만약 매도인이 계약금만 받고 잠적했다면, 당황하지 말고 신속하게 법적 조치를 취해야 합니다.

시간은 금이며, 빠른 대응이 피해를 최소화하는 데 중요합니다. 다음은 매도인 잠적 시 취해야 할 주요 법적 조치들입니다.

 

✔️내용증명 발송

내용증명은 계약 불이행 사실을 공식적으로 통보하고, 계약 이행을 촉구하는 문서입니다. 내용증명은 법적 효력을 가지는 것은 아니지만, 추후 소송에서 중요한 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

내용증명에는 계약 내용, 매도인의 잠적 사실, 계약 이행 촉구 내용, 기한 등을 명확하게 기재해야 합니다. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 발송 기록을 보관해야 합니다. 매도인의 주소지를 정확하게 파악하여 내용증명이 제대로 전달되도록 해야 합니다.

✔️부동산 처분금지 가처분 신청

부동산 처분금지 가처분은 매도인이 해당 부동산을 다른 사람에게 처분하는 것을 막는 법적 조치입니다.

매도인이 잠적한 상황에서 다른 사람에게 분양권을 전매하는 것을 방지하기 위해 반드시 필요한 절차입니다. 가처분 신청은 법원에 신청하며, 신청 시 계약서, 내용증명 등 관련 서류를 제출해야 합니다.

 

법원은 가처분 신청의 타당성을 검토한 후, 가처분 결정을 내립니다. 가처분 결정이 내려지면, 해당 부동산 등기부에 가처분 등기가 기재되어 매도인의 처분 행위를 제한하게 됩니다.

✔️계약 해제 통보

매도인의 계약 불이행으로 인해 계약 목적을 달성할 수 없다고 판단되는 경우, 계약 해제를 통보할 수 있습니다. 계약 해제는 내용증명을 통해 통보하며, 계약 해제 사유, 해제 의사, 계약금 반환 요구 등을 명확하게 기재해야 합니다.

계약 해제 통보 후, 매도인이 계약금을 반환하지 않는 경우, 계약금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

✔️계약금 반환 청구 소송 제기

매도인이 계약금을 반환하지 않는 경우, 법원에 계약금 반환 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

소송 제기 시, 계약서, 내용증명, 가처분 결정문 등 관련 서류를 증거 자료로 제출해야 합니다. 법원은 양측의 주장을 검토한 후, 판결을 내립니다. 판결 결과에 따라 매도인은 계약금을 반환해야 하며, 이자 및 소송 비용도 부담해야 할 수 있습니다.

✔️사기죄 고소

매도인이 처음부터 계약을 이행할 의사 없이 계약금을 편취할 목적으로 계약을 체결한 경우, 사기죄로 고소할 수 있습니다.

사기죄는 형사 처벌 대상이 되므로, 매도인에게 심리적 압박을 가하고 계약 이행을 유도하는 효과를 가져올 수 있습니다. 고소장에는 사기 혐의, 증거 자료 등을 상세하게 기재해야 합니다.

 

경찰 또는 검찰은 고소 내용을 수사한 후, 기소 여부를 결정합니다.
이러한 법적 조치를 신속하게 취함으로써, 당신의 권리를 보호하고 피해를 최소화할 수 있습니다.

소송 외 해결 방법: 협상과 합의

소송은 시간과 비용이 많이 소요되는 과정이므로, 소송 외적으로 문제를 해결하는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

협상과 합의는 당사자 간의 원만한 해결을 통해 분쟁을 종결시키는 효과적인 방법입니다. 

✔️매도인과의 직접 협상

매도인과 직접 연락하여 상황을 설명하고, 원만하게 해결할 수 있는 방안을 모색해 볼 수 있습니다. 매도인이 잠적한 이유를 파악하고, 상호 양보를 통해 합의점을 찾는 것이 중요합니다.

 

계약금 일부를 포기하는 대신 분양권을 양도받거나, 계약금을 돌려받는 대신 계약을 해제하는 등의 합의를 시도해 볼 수 있습니다. 협상 과정에서는 감정적인 대응을 피하고, 이성적으로 설득하는 것이 중요합니다.

✔️변호사 또는 법무사의 도움

변호사 또는 법무사는 법률 전문가로서, 분쟁 해결에 대한 전문적인 조언과 도움을 제공할 수 있습니다.

변호사 또는 법무사는 매도인과의 협상을 대리하고, 합의서 작성 등을 지원할 수 있습니다.

 

또한, 소송을 진행해야 하는 경우, 소송 대리인으로서 법적 절차를 진행할 수 있습니다. 변호사 또는 법무사의 도움을 받으면, 법률 지식이 부족한 일반인도 효과적으로 분쟁을 해결할 수 있습니다.

✔️중재 또는 조정 신청

중재 또는 조정은 제3자의 도움을 받아 분쟁을 해결하는 방법입니다. 중재는 중재인의 중재 결정에 따라 분쟁이 해결되는 반면, 조정은 조정인의 조정안을 당사자들이 수용하는 방식으로 분쟁이 해결됩니다.

 

중재 또는 조정은 소송보다 절차가 간편하고 비용이 저렴하다는 장점이 있습니다. 대한상사중재원 등 중재 기관에 중재 또는 조정을 신청할 수 있습니다.

✔️부동산 분쟁 조정위원회 활용: 부동산 분쟁 조정위원회는 부동산 관련 분쟁을 해결하기 위해 설치된 기관입니다. 부동산 분쟁 조정위원회는 전문가로 구성되어 있으며, 분쟁 당사자들의 의견을 청취하고 조정안을 제시합니다.

 

부동산 분쟁 조정위원회의 조정은 법적 구속력을 가지지 않지만, 당사자들이 조정안을 수용하는 경우, 분쟁을 원만하게 해결할 수 있습니다. 이러한 소송 외 해결 방법을 적극적으로 활용하여, 시간과 비용을 절약하고 원만하게 분쟁을 해결할 수 있습니다.

분양권 매매, 사기 피해 예방을 위한 팁

분양권 매매는 큰 금액이 오가는 거래인 만큼, 사기 피해에 노출될 위험이 높습니다.

따라서 사기 피해를 예방하기 위한 노력이 중요합니다. 다음은 분양권 매매 시 사기 피해를 예방하기 위한 몇 가지 팁입니다.

 

✔️시세보다 지나치게 저렴한 매물은 의심

시세보다 지나치게 저렴한 매물은 사기일 가능성이 높습니다. 시세를 확인하고, 지나치게 저렴한 매물은 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

시세 정보는 부동산 정보 사이트, 중개업소 등을 통해 확인할 수 있습니다. 지나치게 저렴한 매물은 매도인의 개인적인 사정으로 인해 급하게 처분하는 경우도 있지만, 사기 매물일 가능성도 있으므로 주의해야 합니다.

 

✔️직거래는 신중하게

직거래는 중개 수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있지만, 사기 피해에 노출될 위험이 높습니다. 직거래를 하는 경우, 매도인의 신원 확인, 등기부등본 확인, 계약서 작성 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 가능하다면, 변호사 또는 법무사의 도움을 받아 계약을 진행하는 것이 좋습니다.

✔️계약금은 안전하게 보관: 계약금은 매도인에게 직접 전달하지 않고, 에스크로 서비스 또는 법무사 계좌를 통해 안전하게 보관하는 것이 좋습니다. 

 

에스크로 서비스는 제3자가 계약금을 보관하고, 계약 조건이 충족되면 매도인에게 지급하는 서비스입니다. 에스크로 서비스를 이용하면, 매도인이 잠적하더라도 계약금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.

✔️계약서 작성 시 전문가의 도움

계약서 작성 시 변호사 또는 법무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

변호사 또는 법무사는 계약서 내용을 검토하고, 불리한 조항을 수정하거나 추가할 수 있습니다.

 

또한, 계약 과정에서 발생할 수 있는 법적 문제에 대한 조언을 제공할 수 있습니다. 전문가의 도움을 받으면, 사기 피해를 예방하고 안전하게 계약을 체결할 수 있습니다.

실제 사례 분석: 유사 피해 발생 시 대처 요령

실제 사례를 통해 유사 피해 발생 시 대처 요령을 알아보는 것은 매우 유용합니다.

이러한 팁들을 숙지하고 실천한다면, 분양권 매매 시 사기 피해를 예방하고 안전하게 거래를 진행할 수 있습니다. 다른 사람들의 경험을 통해 문제 해결 방안을 찾고, 자신에게 맞는 대처 전략을 수립할 수 있습니다.

 

분양권 전매 사기 피해 관련 실제 사례와 대처 요령

 

✔️사례 1: 매도인의 이중 계약: A씨는 B씨로부터 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다.

하지만 B씨는 A씨에게 분양권을 매도한 후, C씨에게 다시 분양권을 매도하는 이중 계약을 체결했습니다.

 

A씨는 B씨를 사기죄로 고소하고, C씨를 상대로 분양권 이전등기 말소 소송을 제기했습니다.

법원은 A씨의 주장을 받아들여 B씨에게 사기죄 유죄 판결을 내리고, C씨에게 분양권 이전등기 말소를 명령했습니다.

대처 요령: 계약 전 매도인의 신원 확인 및 등기부등본 확인을 철저히 하고, 계약 후 즉시 부동산 처분금지 가처분 신청을 해야 합니다.

 

✔️사례 2: 매도인의 잠적 및 연락 두절

D씨는 E씨로부터 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결하고 계약금을 지급했습니다. 하지만 E씨는 계약금만 받고 잠적하여 연락이 두절되었습니다.

 

D씨는 E씨에게 내용증명을 발송하고, 계약 해제를 통보했습니다. 또한, E씨를 상대로 계약금 반환 청구 소송을 제기했습니다.

법원은 D씨의 주장을 받아들여 E씨에게 계약금 반환을 명령했습니다.

대처 요령: 매도인이 잠적한 경우, 신속하게 내용증명을 발송하고, 계약 해제를 통보해야 합니다. 또한, 계약금 반환 청구 소송을 제기하여 법적으로 권리를 보호해야 합니다.

 

✔️사례 3: 중개업소의 허위 매물 광고

F씨는 G 중개업소의 허위 매물 광고를 보고 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결했습니다.

하지만 실제 매물은 광고 내용과 달랐고, F씨는 큰 손해를 입었습니다.

 

F씨는 G 중개업소를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기했습니다.

법원은 G 중개업소의 책임을 인정하여 F씨에게 손해배상을 명령했습니다.

 

대처 요령: 중개업소를 선택할 때 신중하게 선택하고, 매물 확인 설명서를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

또한, 허위 매물 광고로 인해 피해를 입은 경우, 중개업소를 상대로 손해배상 청구 소송을 제기할 수 있습니다.

 

✔️사례 4: 분양권 전매 제한 위반

H씨는 I씨로부터 분양권 전매 제한 기간 내에 아파트 분양권을 매수하는 계약을 체결했습니다.

하지만 분양권 전매 제한 기간이 만료되지 않아 분양권 이전등기를 할 수 없었습니다. 법원은 H씨와 I씨의 계약을 무효로 판단했습니다.

대처 요령: 계약 전 분양권 전매 제한 여부를 반드시 확인해야 합니다. 분양권 전매 제한 기간 내에 전매 계약을 체결하는 경우, 계약 자체가 무효가 될 수 있으므로 주의해야 합니다.

 

이러한 실제 사례들을 통해 분양권 전매 시 발생할 수 있는 다양한 문제점을 파악하고, 자신에게 맞는 대처 요령을 숙지하는 것이 중요합니다.