강원도 속초시 교동 대명아파트 경매 물건 권리 분석해 보기

▣ 강원도 속초시 교동에 위치한 대명아파트 경매 물건을 분석해 보겠습니다. 이 물건은 대항력 있는 임차인이 있고 배당 신청을 한 경우입니다. 권리 분석을 해 보겠습니다. 

사진 = 아파트 외부 모습 [출처 : 대법원 경매정보]

목차

• 기본정보
• 매각기일내역
• 매각물건명세서
• 등기요약
• 현황조사서
• 감정평가서 주요부분
• 시세조사

 기본정보

사건 번호 : 

2024 타경 10889 춘천지방법원 속초지원

소재지 : 강원특별자치도 속초시 교동 628-1 대명아파트 제14층 제1403호

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사진 = 경매 물건 기본 정보표

 

경매신청 채권자 : 롯데캐피탈주식회사로 청구 금액이 24,194,648원입니다.

 매각 기일내역 

신건에서 1회 유찰되어 최초 감정가 대비 -30%를 차감한 124,600,000원으로 2차 매각 기일이 02.02.05일로 정해졌습니다.

사진 = 매각기일내역

 매각물건 명세서

주요 포인트

1. 최선순위 설정 2018.09.11. 가압류보다 우선하는 선순위 임차인 이 **이 있고 총 보증금은 93,000,000원입니다.

2. 임차인 이 **은 배당요구종기일인 2024.08.05일 전인 2024.05.23일에 배당 신청을 하였습니다. 

3. 임차인 이 **은 확정일자부 선순위임차인으로 배당신청한 금액 중 받지 못하는 미 배당금은 낙찰자가 인수합니다.

4. 임차인 이 **이 임차 보증금 93,000,000원을 전부 배당 받는지 이 부분을 중점으로 권리 분석을 해야 할 것 같습니다. 

사진 = 매각물건명세서 [출처 : 대법원경매정보사이트]

 등기요약

주요 포인트

1.  등기요약 내용을 확인해 보면 가압류만 3건인 강제경매 물건입니다. 

2. 최초 가압류 설정이 말소기준이 되며 나머지는 전부 말소로 낙찰자가 인수하지 않습니다. 

3. 가압류권자만 등기에 등재되어 있으므로 배당은 '채권평등의 원칙'에 따라 각 자의 금액 비율에 맞게 나누어 배당을 받습니다. 

4. 하지만, 말소기준인 최선순위 가압류보다 임차인이 우선권이 있으므로 낙찰대금에서 임차인의 임차보증금을 먼저 배당해 주고 남은 배당금으로 3건의 가압류권자가 평등하게 나누어 배당을 받습니다. 

사진 = 등기사항요약

 현황조사서

현황조사서는 낙찰 주택의 명도에 있어서 결정적인 판단을 하는데 상당히 도움이 되므로 꼼꼼히 살펴보고 낙찰 주택에 대한 인도 전략을 계획하시면 좋습니다.

 

주요 포인트

1. 현황조사시 임차인을 직접 만나서 전입세대를 확인하였다고 합니다. 

2.  현재 임차인은 배당요구종기일 전에 배당 신청을 하였기 때문에 임차인이 임차보증금을 전액을 배당받게 된다면 낙찰자는 주택의 인도를 빠른 시간 안에 해결할 수 있습니다. 

3. 임차인은 임차보증금 93,000,000원을 법원으로 부터 배당 수령하려면 낙찰자에게 명도확인서를 받아서 제출해야 합니다. 

4. 이 말은 낙찰자에게 명도확인서를 받아서 제출하지 못하면 배당 신청한 임차보증금을 수령할 수 없다는 뜻입니다. 

5. 이 경우에 임차인이 이사비를 요구해도 낙찰자가 이사비를 단돈 100원도 줄 필요가 없습니다. 

6. 임차보증금 전액을 배당받을수 있기 때문입니다. 

7. 임차인이 이사비를 안 주면 주택을 넘겨줄 수 없다고 하면, 그냥 임차인에게 매각대금 잔금 납부일부터 일일 월세 계산하여 부당이득반환청구 소송한다고 말씀하시고 임차인에게 내용증명 발송하면 됩니다. 그럼 임차인 분들 다 조용히 말없이 명도확인서 사인해달라고 찾아옵니다. 

8. 임차인이 법원에 제출해야 하는 명도확인서에는 반드시 낙찰서 서명이나 확인 직인이 있어야 합니다. 

9. 결국 이 경매 물건은 명도문제로 걱정할 거 하나 없는 물건입니다.

사진 = 현황조사서

 감정평가서 주요부분

이 물건의 경우 아파트 경매 물건이므로 감정평가서는 재미 삼아 훑어 보시면 되고, 아파트 매매 시세 조사를 더 많이 하셔야 합니다. 감정평가서까지 굳이 볼만한 물건이 아닙니다. 

 시세조사

국토부 실거래가를 확인해 보겠습니다. 

참고로 이 물건은 속초시 교동 대명아파트 14층 1403호입니다. 시세 조사 시 방향과 층수 등을 비교해서 시세를 산정해야 합니다. 

 

[국토부 실거래가]

사진 = 속초 서울대명1차 아파트 매매 / 월세 실거래가 [출처:국토교통부]

 

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