경매 현황조사서란?
경매 현황조사서란? 경매사건 물건에 있어서 담당 법원 직원이 해당 물건 주소지로 직접 방문하여 물건에 대한 부동산 임대차정보 및 현재 상태 와 점유관계를 조사하여 작성하는 문건으로써 법원 경매에 있어서 중요 필수서류 중 한가지입니다.
경매 현황조사서의 내용?
경매 현황조사서의 내용은 3가지로 분류됩니다.
1) 기본정보
기본정보에는 사건번호와 조사한 날짜가 기입되어 있습니다. 언제 조사하였는지에 따라서 경매 물건은 진행절차상 몇 개월에서 길게는 1년 이상 기간이 소요되기 때문에 그 동안 부동산의 시세 변동이 발생할 수 있으므로 조사한 날짜를 확인해 봐야 합니다.
만약, 해당 경매 물건의 임대차 관계가 있으면 해당 주소지와 임대차 관계 된 사람이 몇 명인지도 기록이 됩니다.
2) 부동산의 현황 및 점유관계 조사서
부동산의 현황 및 점유관계 조사서 란에는 해당 경매물건의 부동산 점유관계에 관한 사항을 중심적으로 법원 담당 직원이 직접 확인해본 사실을 기입합니다. 이 부분이 왜 중요하냐면 앞으로 경매 물건 낙찰 후 인도명령이나 명도소송을 진행해야 할 경우 사전에 그 상대방에 대한 정보를 알려주는 것이니, 경매 물건 입찰시 확인 해 두면 앞으로의 인도명령이나 명도소송에 대한 전략까지 미리 구상하실 수 있습니다. 또한, 부동산의 현황 상태를 기록해 두어 추후 경매 입찰자에게 현재 부동산의 상태를 알려줌으로써 입찰에 있어서 여러 가지 분석에 용이하게
적용이 됩니다.
3) 임대차관계조사서
임대차관계조사서에는 해당 경매 물건에 대한 임대차 관계가 있으면, 그 임대차 조건이 어떤지 임대차 계약 등의 사항을 법원 담당직원이 조사하여 기록합니다.
경매 현황조사서에서 체크할 중요 부분?
1) 기본정보에서는 조사날짜와 임대차 관계가 몇 명인지 확인 후 추후 경매 물건 낙찰시 인도명령 대상자가 몇 명이 될 수 있는지를 체크합니다.
2) 부동산의 현황 및 점유관계 조사서는 현재 해당 경매물건을 누가 점유하고 있는지 나타내고 있습니다. 해당 물건을 채무자겸 소유자가 점유하고 있는지 아니면 임차인이 점유하고 있는지에 따라서 인도명령과 명도 소송 등 어떤 방향으로 진행해야 할지 미리 구상
할 수 있습니다. 채무자겸 소유자가 점유하고 있는 경우 소유하고 있던 부동산을 낙찰 받은 새로운 소유자에게 점유를 넘겨줘야 하므로 약간의 저항이 발생할 수 있습니다. 임차인의 경우는 임차인이 보증금의 전부 회수하냐 일부만 회수하냐 하나도 회수 못하냐의 문제로 인도명령에 있어서 상대방의 저항 정도를 미리 예상해 볼 수 있습니다.
간혹, 법원 담당 직원이 현장에 방문하였지만 조사를 제대로 할 수 없는 상황도 있으므로 조사 못한 내용에 대해서는 입찰자가 현장에 직접 사전 방문하여 조사해 보아야 합니다.
3) 임대차 관계 조사서에서는 임대차가 어떠한 조건으로 계약이 되었는지를 표시합니다. 특히 임차인의 전입날짜와 점유상황 그리고 보증금과 차임에 관한 사항이 상당히 중요합니다.
여기서 필히 확인해야 할 사항은 임차인의 대항력 관련 여부입니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 일이 발생합니다. 임차인의 보증금이 수백에서 수천, 수억에 까지 이르게 되면 아무리 좋은 가격에 낙찰을 받았더라도 임차인의 보증금을 인수하면 오히려 상당한 피해가 낙찰자에서 발생하니 꼭 권리 분석시 현황조사서의 내용을 확인하면서 분석해야합니다.
경매 현황조사서 보강하기?
경매 현황조사서의 내용을 좀 더 보강해야 낙찰 받은 경매물건에 대하여 보다 구체적인 전략을 세울 수 있습니다. 보강하는 방법으로는 해당 경매물건 소재지를 직접 방문하여 탐문하는 방법과 각 지역에 있는 관할 행정센터로 가서 ‘전입세대열람신청’을 하는 것입니다.
‘전입세대열람신청’을 하러 행정센터에 방문할 때는 경매물건에 대한 경매진행 사실을 증빙할 수 있는 문건을 지참해야 합니다. 대표적으로 대법원경매 사이트에 방문해서 해당 물건의 표지를 출력하거나 사설 경매사이트의 해당 물건 표지 정도를 출력해서 가면 해당 물건 주소지에 ‘전입세대열람’을 할 수 있습니다. 약간의 수수료 350원~ 550원 정도 비용을 지불해야 합니다. ‘전입세대열람’ 신청을 하면 현재 해당 주소지에 누가 전입신고를 했는지를 알 수 있습니다. ‘전입세대열람’은 세대주만 표시가 되니 이점 참조해 하셔야 합니다. ‘전입세대열람’신청을 별도로 하는 이유는 현황조사서 당시 날짜와 몇 개월에서 1년 이상의 공백 기간이 발생할 수 있으므로 항상 가장 최근의 사실 내용을 확인해 보는게 좋습니다.
