집을 샀는데 알고 보니 불법건축물이었습니다. 계약 취소 가능한가요?

내 집 마련의 꿈을 이루기 위해 어렵게 집을 샀는데, 등기까지 완료하고 보니 불법건축물이라는 사실을 알게 된다면 그 절망감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 생각지도 못한 하자 때문에 재산상의 손해는 물론, 정신적인 스트레스까지 감당해야 하니 말입니다.

게다가 불법건축물은 은행 대출에도 제한이 있을 수 있고, 향후 매매에도 어려움을 겪을 수 있습니다. 이처럼 예상치 못한 상황에 직면했을 때, 과연 계약 취소가 가능할까요? 법적으로 보호받을 수 있는 방법은 없을까요?

매매 계약 전 확인해야 할 사항

✔️ 부동산 매매 계약을 체결하기 전에는 반드시 건축물대장, 등기부등본, 토지이용계획확인원 등을 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

건축물대장에는 건물의 면적, 층수, 용도 등 기본적인 정보가 기재되어 있으며, 등기부등본에는 소유권 및 근저당 설정 여부 등을 확인할 수 있습니다. 토지이용계획확인원에서는 해당 토지의 용도지역, 용도지구 등을 확인할 수 있는데, 이를 통해 건축 제한 사항이나 개발 계획 등을 미리 파악할 수 있습니다.

 

특히, 건축물대장과 실제 건물의 현황이 일치하는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 불법 증축이나 용도 변경 등이 이루어졌다면 건축물대장과 실제 건물의 모습이 다를 수 있습니다.

 

또한, 매도인에게 불법건축물 여부를 명확하게 고지받고, 이를 계약서에 특약사항으로 기재하는 것이 좋습니다. 예를 들어 "본 건물은 불법 증축된 부분이 없으며, 만약 불법건축물로 판명될 경우 매도인은 계약 해제 및 손해배상에 응한다"와 같은 문구를 추가할 수 있습니다.  이러한 과정을 통해 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고, 자신의 권리를 보호할 수 있습니다.

 

✔️ 매매 계약 전 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.

 

공인중개사는 물론, 건축사나 변호사 등에게 자문을 구하여 불법건축물 여부를 정확하게 판단하고, 계약 시 주의해야 할 사항들을 꼼꼼하게 체크할 수 있습니다. 특히, 오래된 건물이나 복잡한 구조의 건물은 전문가의 도움 없이는 불법건축물 여부를 판단하기 어려울 수 있습니다.

 

또한, 부동산 거래 시에는 반드시 등기사항전부증명서(등기부등본)을 확인하여 소유권 관계와 권리 제한 사항을 확인해야 합니다. 등기부등본에는 해당 부동산의 소유자, 저당권 설정 여부, 가압류 등 다양한 권리 관계가 기재되어 있으므로, 이를 통해 안전한 거래를 할 수 있습니다.

 

만약 등기부등본에 복잡한 권리 관계가 설정되어 있다면, 전문가의 도움을 받아 해결하는 것이 좋습니다.

불법건축물 계약 시 계약 취소 가능성

✔️ 민법 제580조에 따르면, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

여기서 '하자'란 매매 목적물이 통상적으로 갖추어야 할 품질이나 성능을 갖추지 못한 경우를 의미합니다. 불법건축물은 건축법을 위반한 건축물로서, 정상적인 사용이 제한될 수 있고 행정 제재를 받을 수 있으므로, 하자에 해당될 수 있습니다.

 

따라서 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 매수인이 계약 당시 불법건축물이라는 사실을 알았거나, 과실로 인해 알지 못했다면 하자담보책임을 물을 수 없습니다.

 

따라서 매매 계약 전에는 반드시 건축물대장 등을 꼼꼼하게 확인하고, 불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 만약 매도인이 불법건축물이라는 사실을 숨기고 매매 계약을 체결했다면, 매수인은 사기를 이유로 계약을 취소할 수도 있습니다.

 

민법 제110조에 따르면, 사기나 강박에 의해 의사표시를 한 자는 그 의사표시를 취소할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 매도인에게 손해배상도 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 계약 취소를 위해서는 법적인 절차를 진행해야 합니다. 먼저, 매도인에게 내용증명을 보내 계약 해제를 요구하고, 만약 매도인이 이에 응하지 않으면 법원에 소송을 제기해야 합니다.

 

소송 과정에서는 불법건축물이라는 사실, 매도인이 이를 숨겼다는 사실, 그리고 이로 인해 매수인이 입은 손해 등을 입증해야 합니다. 이러한 과정은 복잡하고 어려울 수 있으므로, 변호사의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

변호사는 법률 검토, 소송 전략 수립, 증거 수집, 법정 변론 등 소송 전반에 걸쳐 매수인을 대리하여 도움을 줄 수 있습니다. 또한, 불법건축물에 대한 행정적인 문제도 해결해야 합니다.

 

불법건축물은 시정명령, 이행강제금 부과, 강제 철거 등의 행정 제재를 받을 수 있습니다. 따라서 매수인은 관할 관청에 불법건축물에 대한 자진 신고를 하고, 시정 조치를 이행해야 합니다.

 

만약 시정 조치를 이행하지 않으면 이행강제금이 계속 부과될 수 있으며, 최악의 경우 강제 철거될 수도 있습니다.

매도인의 책임과 손해배상 청구

✔️ 매도인은 매매 계약의 목적물에 하자가 없는 완전한 상태로 매수인에게 인도해야 할 의무가 있습니다.

만약 매매 목적물이 불법건축물이라면, 이는 매도인의 채무불이행에 해당합니다. 따라서 매수인은 매도인에게 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

손해배상의 범위는 불법건축물로 인해 발생한 모든 손해를 포함합니다. 예를 들어, 불법건축물로 인해 건물을 사용하지 못하게 된 경우 임대료 상당의 손해, 불법건축물을 철거하거나 원상복구하는 데 드는 비용, 그리고 불법건축물로 인해 재산 가치가 하락한 부분 등이 손해배상액에 포함될 수 있습니다.

 

손해배상 청구를 위해서는 손해액을 구체적으로 입증해야 합니다. 따라서 관련 자료를 꼼꼼하게 준비하고, 전문가의 도움을 받아 손해액을 산정하는 것이 좋습니다.

 

또한, 매도인이 불법건축물이라는 사실을 알고도 고지하지 않았거나, 적극적으로 속였다면 사기죄로 형사 고소할 수도 있습니다. 사기죄가 인정되면 매도인은 형사 처벌을 받게 되며, 매수인은 형사 소송 과정에서 배상명령을 받아 손해배상을 받을 수도 있습니다.

 

✔️ 손해배상 청구 소송은 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 따라서 소송 전에 매도인과 합의를 시도하는 것이 좋습니다.

 

합의를 통해 손해배상액을 정하고, 지급 방식을 협의할 수 있습니다. 만약 합의가 이루어지지 않으면, 법원에 민사 조정을 신청할 수도 있습니다.

 

민사 조정은 법관이나 조정위원회의 중재 하에 당사자 간의 합의를 유도하는 제도입니다. 민사 조정을 통해 소송보다 빠르고 저렴하게 분쟁을 해결할 수 있습니다.

 

합의나 조정이 성립되면, 그 내용을 서면으로 작성하여 보관해야 합니다. 합의서는 법적인 효력을 가지므로, 향후 분쟁이 발생했을 때 중요한 증거자료가 될 수 있습니다.

 

합의서에는 손해배상액, 지급 방식, 이행 기한, 위반 시 제재 조항 등을 명확하게 기재해야 합니다.

불법건축물 관련 법률 및 판례

✔️ 불법건축물은 건축법을 위반한 건축물을 의미합니다.

건축법은 건축물의 안전, 기능, 환경 등을 확보하기 위해 건축물의 용도, 구조, 설비 등에 관한 기준을 규정하고 있습니다. 불법건축물은 건축법에 따른 허가나 신고를 받지 않고 건축하거나, 허가받은 내용과 다르게 건축한 경우를 말합니다.

 

예를 들어, 허가받지 않고 건물을 증축하거나, 건물의 용도를 변경하거나, 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축하는 경우 등이 불법건축물에 해당합니다. 불법건축물은 행정 제재의 대상이 됩니다.

 

관할 관청은 불법건축물에 대해 시정명령을 내릴 수 있으며, 시정명령을 이행하지 않으면 이행강제금을 부과할 수 있습니다. 이행강제금은 불법건축물이 시정될 때까지 반복적으로 부과될 수 있으며, 그 금액도 상당할 수 있습니다.

 

또한, 불법건축물은 강제 철거될 수도 있습니다. 관할 관청은 불법건축물이 공익을 해치거나 안전에 위험을 초래한다고 판단되면, 강제 철거 명령을 내릴 수 있습니다.

 

강제 철거 명령을 이행하지 않으면, 관할 관청은 직접 불법건축물을 철거하고 그 비용을 불법건축물의 소유자에게 청구할 수 있습니다.

 

✔️ 불법건축물 매매 계약과 관련된 판례는 다양하게 존재합니다.

 

대법원은 "매매 목적물에 하자가 있는 경우 매도인은 하자담보책임을 부담하며, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하거나 계약을 해제할 수 있다"고 판시하고 있습니다. 또한, "매도인이 불법건축물이라는 사실을 알고도 고지하지 않았거나, 적극적으로 속였다면 매수인은 사기를 이유로 계약을 취소할 수 있다"고 판시하고 있습니다.

 

이러한 판례는 불법건축물 매매 계약 시 매수인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 따라서 불법건축물 매매 계약과 관련된 분쟁이 발생하면, 변호사의 도움을 받아 관련 법률 및 판례를 꼼꼼하게 검토하고, 자신의 권리를 주장해야 합니다.

 

또한, 부동산 거래 시에는 반드시 등기부등본, 건축물대장 등을 확인하여 불법건축물 여부를 확인하고, 문제가 발생할 경우 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

분쟁 예방 및 대처를 위한 팁

✔️ 부동산 매매 계약 시 특약 조항을 활용하는 것이 좋습니다.

특약 조항은 매매 계약서에 추가적으로 기재하는 특별한 약정 사항입니다. 예를 들어, "본 건물은 불법 증축된 부분이 없으며, 만약 불법건축물로 판명될 경우 매도인은 계약 해제 및 손해배상에 응한다"와 같은 문구를 특약 조항으로 추가할 수 있습니다.

 

이러한 특약 조항은 추후 분쟁 발생 시 매수인의 권리를 보호하는 데 중요한 역할을 합니다. 또한, 계약 체결 전 부동산 관련 보험에 가입하는 것도 좋은 방법입니다.

 

부동산 관련 보험은 매매 계약 후 발생할 수 있는 다양한 위험을 보장해줍니다. 예를 들어, 불법건축물로 인해 발생한 손해, 소송 비용, 중개 수수료 등을 보상해주는 보험 상품이 있습니다.

 

이러한 보험에 가입하면 예상치 못한 손해에 대비할 수 있습니다.

 

✔️ 분쟁이 발생했을 때는 초기 대응이 중요합니다.

 

가능한 한 빨리 변호사나 법무사 등 전문가와 상담하여 법적인 조언을 구하고, 적절한 대응 방안을 마련해야 합니다. 또한, 관련 증거자료를 꼼꼼하게 수집하고, 내용증명 등을 통해 자신의 의사를 명확하게 전달해야 합니다.

 

감정적인 대응보다는 냉철하고 객관적인 자세를 유지하는 것이 중요합니다. 또한, 관련 법률 및 판례를 꼼꼼하게 검토하고, 자신의 권리를 주장해야 합니다.