부동산 계약 면적 불일치, 법적으로 문제 삼을 수 있을까?

집을 계약할 때, 계약서에 적힌 면적과 실제 눈으로 보이는 면적이 다르면 얼마나 당황스러울까요? 😥 이런 경우, '내가 속은 건가?

' 하는 생각과 함께 법적으로 어떻게 대처해야 할지 막막해지기 마련입니다. 부동산은 큰 돈이 오가는 거래인 만큼, 꼼꼼하게 따져보고 확인해야 손해를 줄일 수 있습니다. 부동산 계약 시 면적 불일치가 발생했을 때 법적으로 문제 삼을 수 있는지, 그리고 어떻게 대처해야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

계약 면적과 실제 면적, 왜 차이가 발생할까?

✔️ 부동산 계약 시 계약서에 명시된 면적과 실제 면적이 다를 수 있습니다. 이러한 차이는 다양한 원인으로 발생할 수 있으며, 대표적인 원인들을 살펴보겠습니다.

✔️ 측량 방법의 차이입니다.

 

건축물대장이나 등기부등본에 기재된 면적은 과거의 측량 기술이나 방법에 따라 산정되었을 수 있습니다. 현재 사용되는 측량 기술과는 차이가 있을 수 있으며, 이로 인해 실제 면적과 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 오래된 건물일수록 이러한 차이가 더 크게 나타날 수 있습니다.

 

✔️ 공용 면적 포함 여부입니다.

 

아파트나 빌라와 같은 공동주택의 경우, 계약 면적에는 전용 면적뿐만 아니라 복도, 계단, 엘리베이터 등 공용 면적도 포함될 수 있습니다. 따라서 계약 면적만 보고 실제 사용 가능한 면적을 오해할 수 있습니다. 계약 시 전용 면적과 공용 면적을 명확히 구분하고 확인하는 것이 중요합니다.

 

✔️ 건축 과정에서의 변경입니다.

 

건축 과정에서 설계 변경이나 시공상의 문제로 인해 실제 면적이 계약 면적과 달라질 수 있습니다. 특히 신축 건물의 경우, 완공 후 측량 결과에 따라 면적 차이가 발생할 수 있습니다. 이 경우, 시공사나 분양사에 책임을 물을 수 있는지 확인해야 합니다.

 

✔️ 오래된 건축물의 무허가 증축입니다.

 

과거에는 건축법규가 엄격하지 않아 무허가로 증축된 건물이 많았습니다. 이러한 무허가 증축 부분은 건축물대장이나 등기부등본에 반영되지 않으므로, 실제 면적과 계약 면적 간의 차이를 유발할 수 있습니다. 무허가 증축된 건물은 추후 법적인 문제가 발생할 수 있으므로, 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

 

✔️ 단순 착오입니다.

 

부동산 계약 과정에서 담당자의 실수나 착오로 인해 면적 기재 오류가 발생할 수 있습니다. 계약서를 꼼꼼히 확인하고, 면적 관련 정보가 정확하게 기재되었는지 확인하는 것이 중요합니다. 만약 오류를 발견했다면, 즉시 담당자에게 수정을 요청해야 합니다.

법적으로 문제 삼을 수 있는 경우는?

✔️ 부동산 계약 시 면적 불일치가 발생했다고 해서 무조건 법적으로 문제 삼을 수 있는 것은 아닙니다. 법적으로 문제 삼을 수 있는 경우는 다음과 같습니다.

✔️ 중대한 면적 차이입니다.

 

사회통념상 묵과할 수 없을 정도의 면적 차이가 발생하는 경우, 법적으로 문제 삼을 수 있습니다. 일반적으로 법원은 1~2% 이상의 면적 차이를 중대한 면적 차이로 판단하는 경향이 있습니다. 하지만, 구체적인 판단은 계약 내용, 면적 차이의 정도, 건물의 종류, 거래 가격 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

 

✔️ 고의적인 기망 행위입니다.

 

매도인 또는 중개인이 고의적으로 면적을 부풀려 속여 판매한 경우, 사기죄에 해당될 수 있습니다. 이 경우, 계약 해제는 물론이고 손해배상 청구도 가능합니다. 하지만, 고의성을 입증하는 것은 쉽지 않으므로, 증거 확보가 중요합니다.

 

✔️ 계약 내용 위반입니다.

 

계약서에 명시된 면적과 실제 면적이 현저하게 다르고, 이로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 계약 해제를 요구할 수 있습니다.예를 들어, 상가 건물을 계약했는데 실제 면적이 계약 면적보다 훨씬 작아 영업에 지장을 받는 경우, 계약 해제를 고려할 수 있습니다.

 

✔️ 하자 담보 책임입니다.

 

민법 제580조에 따르면, 매매의 목적물에 하자가 있는 경우 매도인은 하자 담보 책임을 져야 합니다. 면적 부족은 일종의 하자로 간주될 수 있으며, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 하지만, 매수인이 계약 당시 면적 부족 사실을 알았거나 과실로 알지 못했다면, 하자 담보 책임을 물을 수 없습니다.

민법 제580조 보러가기 : 국가법령정보센터

 

민법 제580조와 민법 제 575조를 같이 보아야 합니다. 

 

✔️ 면적 불일치로 인해 법적인 분쟁이 발생할 경우, 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사나 법무사 등 법률 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 적절한 대응 방안을 모색해야 합니다.

어떻게 대처해야 할까?

✔️ 부동산 계약 시 면적 불일치가 발생했을 때, 어떻게 대처해야 할까요? 당황하지 말고 다음 단계를 차근차근 따라 해 보세요.

 

✔️ 계약서 및 관련 자료 확인입니다. 계약서, 건축물대장, 등기부등본 등 관련 자료를 꼼꼼히 확인하여 계약 면적과 실제 면적의 차이를 명확히 파악해야 합니다. 또한, 계약서에 면적 관련 특약 사항이 있는지 확인하고, 특약 사항이 있다면 그 내용에 따라 대처해야 합니다.

 

✔️ 매도인 또는 중개인에게 문의입니다. 면적 차이에 대한 이유를 매도인 또는 중개인에게 문의하고, 설명을 요구해야 합니다. 만약 설명이 미흡하거나 납득하기 어렵다면, 추가적인 자료를 요청하거나 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

 

✔️ 내용증명 발송입니다. 매도인 또는 중개인과의 협의가 원만하게 이루어지지 않을 경우, 내용증명을 발송하여 자신의 요구 사항을 명확하게 전달해야 합니다. 내용증명은 법적인 효력을 가지는 것은 아니지만, 추후 소송 시 증거 자료로 활용될 수 있습니다.

 

✔️ 감정평가 의뢰입니다. 면적 차이가 크고 손해배상을 청구할 가능성이 있다면, 감정평가사를 통해 부동산의 가치를 감정받는 것이 좋습니다. 감정평가 결과는 손해배상액을 산정하는 데 중요한 자료로 활용될 수 있습니다.

 

✔️ 법적 조치입니다. 협의, 내용증명 발송, 감정평가 등의 노력에도 불구하고 문제가 해결되지 않는다면, 법적인 조치를 고려해야 합니다. 변호사와 상담하여 소송을 제기하거나, 부동산중개사고에 해당될 경우 공제금 지급을 청구할 수 있습니다.

미리 예방하는 것이 중요!

✔️ 면적 불일치로 인한 분쟁을 예방하기 위해서는 계약 전에 꼼꼼하게 확인하는 것이 중요합니다. 다음은 계약 전 체크리스트입니다.

 

 ✔️ 실제 면적 확인입니다.

계약하려는 부동산의 실제 면적을 직접 확인해야 합니다. 건축물대장, 등기부등본 등 공적 서류를 확인하고, 필요하다면 전문가에게 측량을 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다. 특히 오래된 건물의 경우, 실제 면적과 서류상 면적이 다를 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다.

 

✔️ 전용 면적과 공용 면적 구분입니다.

아파트나 빌라와 같은 공동주택의 경우, 전용 면적과 공용 면적을 명확히 구분하고 확인해야 합니다. 계약서에 전용 면적과 공용 면적이 각각 얼마인지 명확하게 기재되어 있는지 확인하고, 실제 사용 가능한 면적을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

 

✔️ 계약서 특약 사항 추가입니다.

면적 관련 특약 사항을 계약서에 추가하는 것이 좋습니다. 예를 들어, "실제 면적이 계약 면적과 1% 이상 차이가 날 경우, 매매 대금을 조정한다"와 같은 특약 사항을 추가하면, 추후 분쟁 발생 시 유리하게 작용할 수 있습니다.

 

✔️ 중개대상물 확인 설명서 확인입니다.

부동산 중개인은 중개대상물 확인 설명서를 통해 면적 관련 정보를 제공해야 합니다. 중개대상물 확인 설명서를 꼼꼼히 확인하고, 의문점이 있다면 중개인에게 질문하여 정확한 정보를 얻어야 합니다.

 

✔️ 전문가 자문입니다.

부동산 계약 경험이 부족하거나 복잡한 사안의 경우, 변호사나 법무사 등 전문가의 자문을 받는 것이 좋습니다. 전문가의 도움을 받아 계약서를 검토하고, 법적인 문제점을 미리 파악하여 예방할 수 있습니다.

 

부동산 거래는 신중하게 접근해야 합니다. 면적 불일치와 같은 문제는 미리 예방하고, 문제가 발생했을 때는 침착하게 대처하여 소중한 자산을 지키시기 바랍니다.

 

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